Bài giảng đặng ký và thống kê đất đai

120 trang huongle 1490

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Bài giảng đặng ký và thống kê đất đai", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

bai_giang_dang_ky_va_thong_ke_dat_dai.pdf

Nội dung text: Bài giảng đặng ký và thống kê đất đai

ĐĐẠẠIII HHỌỌCC NNÔÔNNGG LLÂÂMM TTPP HHỒỒ CCHHÍÍÍ MMIIINNHH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BĐS ĐĂNG KÝ VÀ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI Tài liệu lưu hành nội bộ TP.HCM, 09/2006
Mục lục Trang ii MỤC LỤC Trang Lời nói đầu PHẦN MỘT: ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 1 Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai 1 1.1 - Khái niệm, vai trò, đặc điểm của đăng ký đất đai 1 1.1.1 Khái niệm 1 1.1.2 Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai 2 1.1.3 Đặc điểm của đăng ký đất đai 5 1.2 - Lịch sử đăng ký đất ở Việt Nam 7 1.2.1 Sơ lược về lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam trước năm 1945 7 1.2.2 Công tác đăng ký đất đai ở các tỉnh phía Nam dưới thời Mỹ - Ngụy 10 1.2.3 Công tác đăng ký đất dưới chế độ Việt Nam Dân chủ cộng hòa và chế độ Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 11 Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ 16 2.1 - Những quy định chung 16 2.1.1 Yêu cầu chung của công tác đăng ký đất đai 16 2.1.2 Đối tượng kê khai đăng ký đất đai 16 2.1.3 Điều kiện cấp GCN lần đầu cho hộ, cá nhân đang sử dụng đất (Điều 50/LĐĐ, Điều 48/NĐ) 19 2.1.4 Cấp GCN cho cộng đồng dân cư đang sử dụng 20 2.1.5 Cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng 20 2.1.6 Cấp GCN thuộc phạm vi QH chuyển mục đích khác ( Điều 28,50//LĐĐ; 48/NĐ) 21 2.1.7 Cấp GCN trong hành lang an toàn công trình (Điều 50,51/LĐĐ; Điều 92/NĐ) 21 2.1.8 Các trường hợp không cấp GCN (khoản 2 Điều 41/NĐ) 22 2.1.9 Trường hợp thửa đất ở gắn liền với vườn, ao 22 2.2 - Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất 23 2.2.1 Yêu cầu nội dung đăng ký quyền sử dụng đất 23 2.2.2 Xác định nội dung đăng ký quyền sử dụng đất 28 2.3 - Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu 33
Mục lục Trang iii 2.3.1 Đăng ký đất ban đầu cho các đối tượng sử dụng đất đã hoàn thành các thủ tục về giao đất, cho thuê đất 33 2.3.2 Đăng ký đất ban đầu cho các đối tượng đang sử dụng đất 33 2.3.3 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 139 – NĐ 181) 38 2.3.4 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 của NĐ 181 (Điều 139 – NĐ 181) 38 2.3.5 Đăng ký cấp GCNQSDĐ đối với xây dựng nhà chung cư, nhà tập thể 39 2.4 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 40 2.4.1 Mẫu GCNQSDĐ 40 2.4.2 Quy định chung của việc viết GCNQSDĐ 40 2.4.3 Viết GCNQSDĐ 42 Chương 3: Đăng ký biến động đất đai, hồ sơ địa chính 57 3.1 – Các hình thức biến động phải làm thủ tục đăng ký biến động 57 3.2 - Điều kiện, trình tự thủ tục chuyển quyền sư dụng đất 57 3.2.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất (Điều 147 - NĐ 181) 57 3.2.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 148 - NĐ 181) 58 3.2.3 Thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất (Điều 151 - NĐ 181) 59 3.2.4 Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (Điều 153, 154 - NĐ 181) 60 3.2.5 Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (Điều 149,150 - NĐ 181) 60 3.2.6 Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Điều 155,156 – NĐ 181) . 61 3.3 – Các dạng biến động khác 63 3.3.1 Chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 133,134 - NĐ 181) 63 3.3.2 Đăng ký biến động về sử dụng đất do đổi tên, giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên, thay đổi về quyền, thay đổi về nghĩa vụ tài chính (Điều 143 - NĐ 181) 64 3.3.3 Cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 144 - NĐ 181) 65 3.3.4 Tách thửa hoặc hợp thửa (Điều 145 - NĐ 181) 66 3.4 - Hồ sơ địa chính 68 3.4.1 Quy định chung 68
Mục lục Trang iv 3.4.2 Lập hồ sơ địa chính 68 3.4.3 Chỉnh lý hồ sơ địa chính 74 3.4.4 Quản lý hồ sơ địa chính 77 3.4.5 Lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính dạng số 79 PHẦN HAI: THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI 82 Chương 4: Sơ lược về nguyên lý thống kê 82 4.1 – Khái niệm, đối tượng, nhiệm vụ nghiên cứu của thống kê 82 4.1.1 Khái niệm 82 4.1.2 Đối tượng nghiên cứu 82 4.1.3 Nhiệm vụ của thống kê 82 4.2 - Điều tra thống kê 83 4.2.1 Khái niệm và ý nghĩa của điều tra thống kê 83 4.2.2 Phân loại điều tra thống kê 83 4.3 - Tổng hợp thống kê 86 4.3.1 Khái niệm 86 4.3.2 Phân tổ thống kê 86 4.3.3 Bảng thống kê 86 Chương 5: Thống kê đất đai 87 5.1 - Một số vấn đề chung về thống kê đất đai 87 5.1.1 Vai trò và đặc điểm của đất đai 87 5.1.2 Yêu cầu, đặc điểm và các hình thức thống kê đất đai 88 5.1.3 Đối tượng và nhiệm vụ của thống kê đất đai 90 5.2 – Phương pháp thống kê đất đai 92 5.2.1 Phương pháp thống kê trực tiếp 92 5.2.2 Phương pháp thống kê gián tiếp 94 5.3 - Chỉ tiêu thống kê đất đai 95 5.3.1 Diện tích đất tự nhiên 95 5.3.2 Chỉ tiêu thống kê theo mục đích sử dụng 95 5.3.3 Chỉ tiêu theo đối tượng sử dụng, quản lý đất 106 5.4 – Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai 108 5.4.1 Đơn vị thống kê đất đai 108 5.4.2 Thời điểm và thời hạn báo cáo thống kê 109 Chương 6: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất 111
Mục lục Trang v 6.1 - Khái niệm 111 6.2 - Mục đích, yêu cầu 111 6.2.1 Mục đích 111 6.2.2 Yêu cầu 111 6.3 - Nội dung bản đồ hiện trạng sử dụng đất 112 6.3.1 Bản đồ nền và tỷ lệ bản đồ hiện trạng sử dụng đất 112 6.3.2 Nội dung bản đồ hiện trạng sử dụng đất 113 6.4 - Phương pháp xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất 114 6.4.1 Giới thiệu chung 114 6.4.2 Phương pháp đo vẽ trực tiếp (đo mới) 115 6.4.3 Phương pháp sử dụng ảnh hàng không và ảnh viễn thám 115 6.4.4 Phương pháp đo vẽ chỉnh lý tài liệu bản đồ hiện có 115 6.4.5 Phương pháp ứng dụng công nghệ bản đồ số 115
TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Đào Đình Bắc – Trương Cam Bảo (dịch).1999. Địa chính Pháp, Nhà xuất bản thế giới. 2. Quách Dương (biên soạn).2006. Hỏi đáp Luật Nhà ở 2005, Nhà xuất bản Lao động. 3. Đỗ Đức Đôi.2001.Giáo trình Đăng ký thống kê đất đai 4. Nguyễn Trần Quế - Vũ Mạnh Hà.1999. Giáo trình Thống kê kinh tế, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia Hà Nội. 5. Lê Đình Thắng.2005. Giáo trình Đăng ký và thống kê đất đai, Nhà xuất bản Hà Nội. 6. Bộ Tài nguyên và Môi trường. 2004. Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật đất đai, Nhà xuất bản Bản đồ 7. Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia.2004. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai. 8. Nhà xuất bản bản đồ.2004. Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật đất đai, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. 9. Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia.2004. Luật đất đai. 10. Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia.2006. Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai. 11. Tổng cục Địa chính.2000. Giáo trình đăng ký đất, Chương trình Việt Nam - Thụy Điển.
Lời nói đầu Trang i LỜI NÓI ĐẦU Đăng ký - thống kê đất đai là một trong những nội dung hết sức quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai tuy chỉ là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện nhằm thiết lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp, nhưng có liên quan đến nhiều vấn đề phức tạp thuộc về cơ sở pháp lý và những quan hệ xã hội bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, vì vậy được mọi người rất quan tâm. Làm tốt công tác đăng ký - thống kê đất đai sẽ giúp cho Nhà nước có cơ sở quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ và hợp lý, đạt hiệu quả cao nhất. Nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, cơ cấu kinh tế đang chuyển dịch theo hướng tích cực. Thực tế đó làm cho quá trình sử dụng cũng như quan hệ đất đai có nhiều biến động, vì vậy vấn đề đăng ký và thống kê đất đai trở nên bức xúc và phức tạp. Luật đất đai 2003 và các văn bản pháp luật khác có liên quan ở nước ta là cơ sở cho việc đăng ký - thống kê đất đai được thuận lợi. Tuy nhiên trong thực tế, trong nhiều trường hợp, vấn đề đăng ký đất đai, đặc biệt là vấn đề lập hồ sơ và cấp giấy chứng nhận cho các đối tượng còn gặp nhiều khó khăn, phức tạp, trong đó có nguyên nhân không tuân thủ những nghiệp vụ quy định của Nhà nước, không nắm vững pháp luật, nghiệp vụ, trình độ cán bộ địa chính chưa bắt kịp với đòi hỏi của thực tế. Nhằm đáp ứng kịp thời việc nghiên cứu, giảng dạy và học tập của sinh viên và những người quan tâm, chúng tôi tiến hành biên soạn bài giảng “Đăng ký - Thống kê đất đai " . Ngoài lời nói đầu và hệ thống các biểu mẫu về đăng ký - thống kê đất đai theo quy định pháp luật hiện hành của Nhà nước, tập bài giảng này bao gồm hai phần chính với 06 chương : - Phần một: Đăng ký đất đai, với 03 chương - Phần hai: Thống kê đất đai, vơi 03 chương Do thời gian và trình độ còn hạn chế, cuốn sách vì thế không tránh khỏi những thiếu sót, chúng tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các bạn độc đồng nghiệp.
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 1 PHẦN I ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Chương 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 1.1 - KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 1.1.1 Khái niệm Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều công việc phải đăng ký như khi phát sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký hộ tịch) hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng nhà cửa, xe cộ, tàu thuyền, ); khi phát sinh các nhu cầu khác : đăng ký lao động, du lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự, ), song cũng có nhiều việc đăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu. Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống. Theo điều 33 của Luật Đất đai và điều 696 của bộ Luật dân sự, việc đăng ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thực hiện trong mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung chuyển quyền sử dụng đất đã đăng ký khác. Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật. Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 2 Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như : giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn : Giai đoạn 1 : đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện. Giai đoạn 2 : đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập. 1.1.2 Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai a. Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất. Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 3 nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả, b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất. Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành địa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có: - Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần biết gồm : tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. - Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm : vị trí, hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất). Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai. Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung : đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. c. Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 4 Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như : - Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất. Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất; - Công tác điều tra, đo đạc : kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực tế sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký; - Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất : kết quả quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu quả cao. Vì vậy thông qua việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp tới đăng ký đất đai để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến động) và tiết kiệm. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất đai, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ không giải quyết triệt để các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu; - Công tác giao đất, cho thuê đất : Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây là bước tạo tập cơ sở pháp lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ sau khi người được giao đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Vì vậy, quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký; - Công tác phân hạng và định giá đất : kết quả phân hạng và định giá đất là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời là cơ sở để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng; Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 5 - Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai : trong quá trình thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong những trường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà nước. Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai, Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất. Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất, công tác thống kê đất đai. Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng đất. 1.1.3 Đặc điểm của đăng ký đất đai a. Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt : Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai. Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có những hình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sử dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước theo pháp luật. Hai là, đăng ký đất là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện. Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 6 Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững mục đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai. Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng được đầy đủ, chính xác các thông tin theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai. b. Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, do đó, đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất đai. Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền sử dụng đất dưới hai hình thức giao đất và cho thê đất. Hình thức giao đất hay cho thuê đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký. Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cố định trên đất như : nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm, Các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản. Trong nhiều trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng ta không thể không tính đến đặc điểm này. c. Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn. Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 04 cấp : Trung ương, tỉnh, huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã. Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo : Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 7 - Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa : “Nhà nước của dân, do dân, vì dân”. - Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất ở địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chổ dựa tin cậy để các cấp có thẩm quyền xét duyệt đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. - Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán bộ xã. - Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa chính. 1.2 - LỊCH SỬ ĐĂNG KÝ ĐẤT Ở VIỆT NAM Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên đã ban cho loài người; nó gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn đời xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Dưới bất cứ một thời đại nào một chế độ xã hội nào, đất đai luôn là một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy nhà nước, đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ vốn đất, tình hình sử dụng đất, hướng việc sử dụng đất đai phục vụ trực tiếp quyền lợi chính trị và kinh tế của giai cấp thống trị. 1.2.1 Sơ lược về lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam trước năm 1945 Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử từ thế kỷ VI trở lại đây. Tuy nhiên bộ hồ sơ đất đai lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu giữ lại được tại một số nơi ở Bắc và Trung bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806); ở Nam bộ chưa tìm thấy sổ địa bạ thời Gia Long, mà chỉ có sổ địa bộ thời Minh Mạng. - Sổ địa bạ thời Gia Long : được lập cho từng xã; phân biệt rõ đất công điền, đất tư điền của mỗi xã; trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính thuế. Sổ địa bạ được lập thành ba bản : bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản “bính” nộp Bố chánh và bản “đinh” để tại xã. Theo quy định, hàng năm phải tiến hành tiểu tu và trong vòng 5 năm phải thực hiện đại tu sổ một lần. Tuy nhiên do không có bản đồ kèm theo, không dùng một đơn vị đo lường thống nhất ở các địa phương nên việc sử dụng hệ thống sổ này rất khó khăn và đã không được tu chỉnh. - Sổ “địa bộ” thời Minh Mạng : năm thứ 17 (năm 1836) triều Minh Mạng, triều đình cử một Khâm sai cho việc lập “điền bộ”, sau đổi thành “địa bộ” tại Nam Kỳ. Hệ thống này được lập tới từng làng, xã và đã có rất nhiều Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 8 tiến bộ so với sổ “địa bạ” thời Gia Long. Sổ địa bộ được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến của đầy đủ các chức việc trong làng, Chánh Tổng, Tri huyện và điền chủ. Thủ tục : chức việc trong làng lập sổ mô tả các thửa ruộng kèm theo sổ địa bộ (có ghi diện tích và loại đất), quan kinh thái và viên thơ lại cùng ký tên vào sổ mô tả. Sổ địa bộ cũng được lập thành ba bộ : bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản “ất” nộp dinh Bố chánh và bản “bính” để tại xã. Theo quy định, hệ thống này cũng được tiểu tu và đại tu định kỳ như thời Gia Long, nhưng được quy định chặt chẽ hơn. Quan phủ/huyện phải căn cứ vào đơn thỉnh nguyện của điền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ chủ quyền, phải xem xét ngay tại chổ, sau đó trình lên quan Bố chánh phê chuẩn rồi mới ghi vào sổ địa bộ. - Dưới thời Pháp thuộc, do chính sách cai trị của thực dân, trên lãnh thổ Việt Nam đã tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau : + Chế độ quản lý địa bộ tại Nam Kỳ; + Chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ; + Chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là “để đương”) áp dụng với bất động sản của người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc; + Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/03/1939 áp dụng tại Bắc Kỳ; + Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/07/1925 (sắc lệnh 1925) áp dụng tại Nam Kỳ và các nhượng địa Pháp quốc ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng (cùng một ngày có ba sắc lệnh áp dụng riêng cho ba miền : Bắc Kỳ, Trung Kỳ, Nam Kỳ). Tình hình và đặc điểm cơ bản của các chế độ đó như sau : a. Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ Chế độ địa bộ bắt đầu thực hiện từ cuối thế kỷ XIX; ban đầu chủ yếu là kế thừa và tu chỉnh hệ thống địa bộ thời Minh Mạng. Từ năm 1911, hệ thống này bắt đầu được cũng cố và hoàn thiện, như : có bản đồ giải thửa kèm theo; nội dung sổ địa bộ phải ghi nhận đầy đủ các văn kiện về chuyển quyền, lập quyền, huỷ quyền và án tòa; sổ địa bộ được giữ tại phòng quản thủ địa bộ và các điền chủ được cấp trích lục địa bộ. Hệ thống này chỉ được áp dụng để quản thủ điền địa cho dân bản xứ. Riêng đất đai của người Pháp và kiều dân đồng hóa Pháp thì áp dụng chế độ để đương do Ty Bảo thủ để đương thực hiện. Từ năm 1925 Chính phủ Pháp chủ trương thiết lập một chế độ bảo thủ điền thổ thống nhất theo Sắc lệnh 1925 (được gọi là chế độ điền thổ) Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 9 thay thế chế độ địa bộ và chế độ để đương tồn tại song hành trước đây. Sắc lệnh này được triển khai áp dụng dần ở Nam Kỳ. Nét nổi bật của chế độ này là : bản đồ giải thửa được đo đạc chính xác (theo phương pháp hiện đại nhất thời bấy giờ) và sổ điền thổ thể hiện mỗi trang sổ cho một lô đất của mỗi chủ đất, trong đó ghi rõ : diện tích sắc đất, nơi tọa lạc, giáp ranh, biến động tăng giảm của lô đất, tên chủ sở hữu, điều liên quan đến quyền sở hữu, cầm cố và để đương. Hệ thống hồ sơ điền thổ theo Sắc lệnh 1925 được đánh giá là đầy đủ và có chất lượng nhất thời Pháp thuộc. Tuy nhiên, do triển khai thực hiện rất chậm, nên kể từ sau Sắc lệnh 1925 vẫn song song tồn tại hai chế độ bảo thủ điền địa là : chế độ địa bộ và chế độ điền thổ. Trong đó chủ yếu vẫn là hệ thống sổ sách theo chế độ địa bộ. b. Chế độ quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ Bắt đầu thực hiện từ năm 1930 theo Nghị định 1358 của Tòa Khâm sứ Trung Kỳ; đến năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh theo Nghị định 3138 ngày 14/10/1939. Tài liệu theo chế độ này gồm có bản đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ hộ và tài chủ hộ. Thủ tục: hệ thống sổ địa bộ được lập theo trình tự, thủ tục công việc khá chặt chẽ : - Tổ chức phân ranh giới xã (do hội đồng phân ranh giới xã thực hiện); - Phân ranh, cắm mốc giới thửa đất và vẽ lược đồ thửa (do nhân viên địa chính thực hiện); - Tổ chức cho điền chủ xuất trình giấy tờ sở hữu và kê khai nhận ruộng; - Hội đồng cắm mốc xem xét và lập biên bản cắm mốc ranh giới đất của mỗi chủ (mỗi trang biên bản thể hiện tất cả các thửa của mỗi chủ). - Sở Địa chính thực hiện đo vẽ bản đồ giải thửa (tỷ lệ 1/2.000), sau khi đánh số và tính diện tích các thửa đất thì ghi vào biên bản cắm mốc; - Hội đồng hành chính căn cứ vào biên bản cắm mốc để lập sổ địa bộ, lập danh sách các thửa đất (chưa xác định cho ai) và danh sách các trái quyền (đất công). Sổ địa bộ và danh sách các trái quyền phải được viên công sứ duyệt. Một bộ sao bản đồ, sổ địa bộ, danh sách các trái quyền được để công khai tại huyện đường trong hai tháng. Sau đó hệ thống này sẽ được chuyển về Sở Địa chính để lập sổ địa bộ chính thức. Sổ địa bộ chính thức Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 10 kèm theo bản đồ và biên bản phân ranh giới xã được giao cho phòng quản thủ địa chính để thực hiện việc đăng ký giao dịch. c. Chế độ quản thủ địa chánh tại Bắc Kỳ Công tác đạc điền bắt đầu thực hiện từ năm 1889. Giai đoạn từ năm 1889 đến năm 1920 việc thực hiện và lập bản đồ bao đạc chủ yếu nhằm mục đích thu thuế. Tư sau năm 1920, Nhà cầm quyền bắt đầu có chủ trương đo đạc chính xác và lập sổ địa bộ để thực hiện quản thủ địa chính. Tuy nhiên, do đặc thù miền Bắc đất đai rất manh mún, thủ tục phân ranh cắm mốc phức tạp nên tiến độ chậm vì vậy chính quyền cho triển khai song hai hình thức : - Hình thức đo đạc chính xác : triển khai chủ yếu ở các đô thị; - Hình thức đo đạc lập lược đồ đơn giản. 1.2.2 Công tác đăng ký đất đai ở các tỉnh phía Nam dưới thời Mỹ - Ngụy Sau năm 1954, miền Nam Việt Nam nằm dưới ách cai trị của Mỹ - Ngụy nên vẫn kế thừa và tồn tại ba chế độ quản thủ điền địa trước đây : - Tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925; - Chế độ quản thủ địa bộ ở những địa phương thuộc Nam Kỳ đã hình thành trước Sắc lệnh 1925; - Chế độ quản thủ địa chính áp dụng ở một số địa phương thuộc Trung kỳ. Tuy nhiên từ năm 1962, chính quyền Việt Nam Cộng hòa đã có Sắc lệnh 124-CTNT triển khai công tác kiến điền và quản thủ điền địa tại những địa phương chưa thực hiện Sắc lệnh 1925. Như vậy từ năm 1962 trên lãnh thổ miền Nam do ngụy quyền Sài Gòn kiểm soát tồn tại hai chế độ : chế độ quản thủ điền địa và tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925. a. Tân chế độ điền thổ: Hệ thống hồ sơ thiết lập gồm : - Bản đồ giải thửa chính xác từng thửa đất; - Sổ điền thổ lập theo đơn vị bất động sản; - Sổ mục lục lập theo từng chủ sở hữu có thể hiện các thửa đất của mỗi chủ; - Hệ thống tên chủ xếp theo A, B,C; - Hệ thống hồ sơ bất động sản lập cho từng bằng khoán (mỗi bằng khoán gồm tất cả các giấy tờ liên quan đến mỗi lô đất). Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 11 Toàn bộ hồ sơ trên được lập thành hai bộ, lưu tại Ty Điền địa và xã sở tại. Chủ sở hữu mỗi lô đất được cấp một bằng khoán điền thổ. Nhược điểm chủ yếu của hệ thống này là số lượng tài liệu, sổ sách phải song song tồn tại quá nhiều; kích thước sổ sách, bằng khoán quá lớn khó sử dụng và dễ hư hỏng. b. Chế độ quản thủ điền địa Hệ thống hồ sơ thiết lập gồm : - Sổ điền bộ (lập theo thứ tự thửa, mỗi trang sổ lập 05 thửa); - Sổ điền chủ lập theo chủ sở hữu, mỗi chủ một trang; - Sổ mục lục tên chủ để tra cứu. Hồ sơ lập thành hai bộ và lưu giữ thống nhất như hồ sơ “Tân chế độ điền thổ”; chủ sở hữu được cấp chứng thư kiến điền. @ Đánh giá chung về các hệ thống hồ sơ đất đai của các chế độ trước: - Trong bất kỳ chế độ nào xã hội nào, việc đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính đều hết sức cần thiết và bức bách, mục tiêu chủ yếu là nắm chắc tình hình sử dụng đất phục vụ cho việc thu thuế đất; và tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho chủ đất. - Mỗi thời kỳ lịch sử đều có thể áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại hồ sơ khác nhau để vừa phù hợp với điều kiện hoàn cảnh, vừa tính tới mục tiêu lâu dài là xây dựng một hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất. Tuy nhiên trong mọi chế độ quản lý và hệ thống hồ sơ thiết lập, việc xác định chuẩn xác quyền sở hữu của các chủ đất luôn được coi trọng; yêu cầu pháp lý của hệ thống hồ sơ ngày càng chặt chẽ. - Nhìn chung, dưới các chế độ cũ đều có nhiều chủng loại hồ sơ, bao gồm hai nhóm tài liệu : nhóm lập theo thứ tự thửa, và nhóm lập theo thứ tự chủ sử dụng để tra cứu. Xu hướng chung các hệ thống hồ sơ ngày càng nhiều tài liệu. Điều đó phản ánh lịch sử sử dụng đất phức tạp và tình trạng sử dụng đất ngày càng manh mún ở Việt Nam. 1.2.3 Công tác đăng ký đất dưới chế độ Việt Nam Dân chủ cộng hòa và chế độ Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam a. Từ sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945 đến năm 1979 Nhà nước chưa có một văn bản pháp lý nào làm cơ sở nên công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa được triển khai. Hoạt động chủ yếu của ngành trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất để giúp Nhà nước quản lý Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 12 chặt chẽ diện tích phục vụ yêu cầu xây dựng kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn sản xuất. Hệ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm hai loại : bản đồ giải thửa (đo đạc bằng thước dây các loại, bằng bàn đạc cải tiến, hoặc chỉnh lý các bản đồ cũ), sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất. Trong đó thông tin về người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng không thể tra cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất. b. Thời kỳ từ năm 1982 đến năm 1988 Từ sau năm 1980 công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà nước quan tâm, thể hiện : - Ngày 01/07/1980, Hội đồng Chính phủ ra Quyết định 201-CP về việc thống nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước; - Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị 299/TTg Thực hiện yêu cầu này, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành văn bản đầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981. Theo Quyết định này, việc đăng ký đất có một trình tự khá chặt chẽ. Việc xét duyệt đăng ký đất phải do một hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất của xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã phải được UBND huyện duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết (gồm 14 mẫu). Việc triển khai chỉ thị 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm 1988 mới thực hiện được khoảng 6.500 xã, kết quả đạt được còn rất nhiều hạn chế. Các khu dân cư hầu hết còn đo bao và để dân tự khai, không xác định được vị trí sử dụng cụ thể trên bản đồ, hồ sơ. Việc xét duyệt xác định quyền sử dụng hợp pháp của người kê khai đăng ký gần như không được thực hiện. Vì vậy, hệ thống sổ sách đăng ký đất đai thiết lập ở giai đoạn này vẫn chỉ mang tính chất điều tra, phản ánh nguyên hiện trạng sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thực hiện. c. Từ khi có luật đất đai năm 1988 đến nay Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo Chỉ thị 299/TTg (năm 1980), Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban hành quyết đinh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc ban hành các văn bản này đã tạo ra một sự Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 13 chuyển biến lớn về chất trong việc thực hiện đăng ký đất và bắt đầu từ năm 1990 được triển khai đông loạt trên phạm vi cả nước. Tuy nhiên, trong thực tiễn việc triển khai đăng ký đất đai vẫn còn một số vướng mắc cần giải quyết : do chất lượng hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị 299/TTg còn có quá nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai lại đang trong quá trình đổi mới. Vì vậy, công việc triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các địa phương, nhất là các tỉnh phía Bắc và duyên hải miền Trung thực hiện rất chậm. Đặc biệt do chính sách chưa ổn định nhiều địa phương đã thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời. Sau Luật Đất đai 1993, quan hệ đất đai có những thay đổi lớn, yêu cầu nhiệm vụ hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng trở nên bức bách. Để phù hợp với tinh thần Luật đất đai sửa đổi, từ năm 1993 đến năm 2001 Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc tổ chức triển khai và đẩy mạnh hoàn thành sớm việc đăng ký đất : - Công văn 434/CV-ĐC tháng 07/1993 của Tổng cục Địa chính ban hành tạm thời mẫu sổ sách hồ sơ địa chính thay thế cho mẫu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK năm 1981 - Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính Phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. - Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa chính quy định các mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận, sổ theo dõi biến động. - Công văn 647/CV_ĐC ngày 31/05/1995 của TCĐC về việc hướng dẫn một số điểm thực hiện Nghị định 60/CP. - Công văn 1427/CV-ĐC ngáy 13/10/1995 của TCĐC về việc hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . - Công văn 1725/LB-QLN ngày 17/12/1996 của Bộ Xây dựng và Tổng cục Địa chính hướng dẫn một số biện pháp đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà. - Chỉ thị 10/1998/CT-TTg ngày 20/02/1998 của Thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh và hoàn thành giao đất, cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp. Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 14 - Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. - Chỉ thị 18/1999/CT-TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn. - Công văn số 776/CP-NN ngày 28/07/1999 của Chính phủ về một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở đô thị. - Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC của TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định 17/CP/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ - Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/09/1999 của liên Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg. Đến năm 2001, nền kinh tế nước ta đã chuyển biến mạnh mẽ, nhu cầu đòi hỏi phải hội nhập với nền kinh tế của các nước trong khu vực và thế giới do đó một số điều Luật đất đai không còn phù hợp với thực tế vì vậy trong kỳ họp thứ IX, Quốc hội khoá X ngày 29/06/2001 đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai năm1993 (có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2001). Một số văn bản pháp luật đã được ban hành từ năm 2001 đến năm 2002 như sau : - Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. - Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/11/2001 của Chính phủ về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. - Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 của TCĐC hướng dẫn mẫu các hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử dụng đất. - Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của TCĐC hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 của Toàn án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 15 cao, Tổng cục Địa chính hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Năm 2003, để đáp ứng được yêu cầu của điều kiện thực tế Luật đất đai 2003 đã được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004; để cụ thể hóa Luật đất đai 2003 các văn bản pháp luật ban hành tiếp theo là: - Nghị định 181/20047NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/10/2004 hướng dẫn về thi hành Luật đất đai. - Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. - Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/204 về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 16 Chương 2 ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI BAN ĐẦU, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 - NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG 2.1.1 Yêu cầu chung của công tác đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý về sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng, đòi hỏi phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản: - Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý : đăng ký đúng đối tượng, diện tích trong hạn mức được giao, đúng mục đích, thời hạn sử dụng, đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ thủ tục, đúng thẩm quyền quy định. Thiết lập đầy đủ hồ sơ theo đúng quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. - Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường với chất lượng cao nhất về các loại thông tin : diện tích, hình thể, kích thước từng thửa đất, hạng đất. - Thực hiện triệt để, kịp thời : mọi đối tượng sử dụng đất hay có nhu cầu biến động dưới mọi hình thức đều phải làm thủ tục đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không để sót bất kỳ trường hợp sử dụng đất nào mà không đăng ký, đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai trên tòan bộ lãnh thổ. Trong mọi trường hợp việc đăng ký đất đều phải được thực hiện ngay sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép biến động đất đai, đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, các quyền của người sử dụng đất luôn được bảo vệ và thực hiện đúng pháp luật. 2.1.2 Đối tượng kê khai đăng ký đất đai a - Người sử dụng đất phải thực hiện kê khai đăng ký - Nguyên tắc chung: + Là người sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc đang sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; + Là người sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. - Người sử dụng đất chịu trách nhiệm ĐK (theo Điều 9 và 107/LĐĐ) gồm có: + Các tổ chức trong nước; + Hộ gia đình, cá nhân trong nước; Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 17 + Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất NN và công trình tín ngưỡng); + Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động; + Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ đất ở; + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư vào VN (ĐK theo tổ chức kinh tế là pháp nhân VN). - Những điểm lưu ý: + Đơn vị quốc phòng, an ninh (theo khoản 3 Điều 83/NĐ181): Đơn vị trực thuộc Bộ (nơi đóng quân, căn cứ quân sự, công trình phòng thủ QG, trận địa, công trình đặc biệt, nhà công vụ, đất khác mà Chính phủ giao nhiệm vụ riêng cho Bộ QP, Công an); Các đơn vị trực tiếp sử dụng (ga, cảng; công trình CN, khoa học và công nghệ; kho tàng; trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi huỷ vũ khí; nhà trường, bệnh viện, nhà an dưỡng; trại giam giữ, cơ sở giáo dục, trường giáo dưỡng do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý); Trụ sở cơ quan quân sự tỉnh, huyện; công an tỉnh, huyện, xã; đồn biên phòng. + Uỷ ban nhân dân cấp xã (theo khoản 2 Điều 2/NĐ181) thực hiện đăng ký đối với: Đất nông nghiệp vào mục đích công ích; Đất xây dựng trụ sở UBND; Đất giao cho UBND cấp xã xây dựng công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương. + Không thực hiện đăng ký trong các trường hợp sau: Người thuê đất nông nghiệp dành cho công ích xã, đất nhận khoán của các tổ chức, thuê hoặc mượn đất của người khác để sử dụng; Tổ chức, cộng đồng dân cư được giao đất để quản lý quy định tại Điều 3/NĐ181: Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng: GT, thuỷ lợi, tượng đài, bia tưởng niệm, Tổ chức KT được giao quản lý đất để thực hiện DA theo hình thức (BT), Tổ chức phát triển quỹ đất được giao quản lý đất; Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 18 Cộng đồng dân cư được giao đất rừng PH, ĐD để bảo vệ, phát triển rừng. UBND cấp xã quản lý đất đã thu hồi ở nông thôn; đất chưa giao, chưa cho thuê tại địa phương, đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao quản lý; Chủ tịch UBND cấp tỉnh quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở; b - Người chịu trách nhiệm đăng ký (Quy định tại Điều 2 và khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 115/NĐ181) - Nguyên tắc chung: là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất; - Người chịu trách nhiệm đăng ký (quy định tại Điều 2 và khoản 1 Điều 39/NĐ181) gồm có: + Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất; + Thủ trưởng đơn vị đơn vị quốc phòng, an ninh (tại khoản 3 Điều 81/NĐ); + Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã đối với đất do UBND cấp xã đăng ký; + Chủ hộ gia đình sử dụng đất; + Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài SDĐ; + Người đại diện của cộng đồng dân cư SDĐ được UBND cấp xã chứng thực; + Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất; + Người đại diện cho những người có quyền sử dụng chung thửa đất. - Lưu ý: trên hồ sơ ĐC và GCN phải ghi tên người sử dụng đất c - Ủy quyền đăng ký quyền sử dụng đất (Quy định tại khoản 2 Điều 39 và khoản 2,3 Điều 115/NĐ) - Người chịu trách nhiệm đăng ký được quyền ủy quyền cho người khác trong mọi trường hợp; - Việc ủy quyền phải theo quy định của pháp luật dân sự như sau: + Ủy quyền phải lập thành văn bản. + Văn bản uỷ quyền của chủ hộ, cá nhân phải có chứng thực của UBND cấp xã (Theo các Điều từ 48-53 của Bộ Luật Dân sự) hoặc chứng nhận của công chứng. + Văn bản ủy quyền của tổ chức phải có dấu, chữ ký của người ủy quyền; Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 19 + Người được uỷ quyền phải có đủ năng lực hành vi dân sự. 2.1.3 Điều kiện cấp GCN lần đầu cho hộ, cá nhân đang sử dụng đất (Điều 50/LĐĐ, Điều 48/NĐ) (1) Có một trong 6 loại giấy tờ về QSDĐ và được UBND cấp xã xác nhận sử dụng đất ổn định, không tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ; Các loại giấy tờ về QSDĐ gồm có: + Giấy tờ về quyền được SDĐ do cơ quan NN có thẩm quyền cấp trước 15/10/1993; + GCN tạm thời được cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất (Lập từ 1982-1995); + Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; + Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã xác nhận thời điểm sử dụng; + Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; + Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. (2) Có một trong các giấy tờ về QSDĐ nhưng ghi tên người khác thì được cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ nếu có ĐK: - Có giấy tờ về chuyển quyền có chữ ký của các bên có liên quan; - Được UBND xã xác nhận không có tranh chấp (xác nhận trong quá trình ĐK); (3) Người đang sử dụng đất tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo thì phải được UBND xã nơi có đất xác nhận (trong quá trình ĐK) thì được cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ;: - Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; - Là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp. (4) Người sử dụng đất theo bản án hoặc QĐ của tòa án, QĐ thi hành án, QĐ giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định thì được cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ;. (5) Người được giao, thuê đất từ 15/10/1993 đến 30/6/2004 nhưng chưa GCN Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thực hiện theo quy định mới. Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 20 (6) Người sử dụng đất không có giấy tờ về QSDĐ thì được cấp GCN nếu được UBND cấp xã xác nhận: - Không có tranh chấp; - Phù hợp với QH: + Sử dụng đất trước thời điểm có QH, KH (QHSDĐ, QHXD); + Sử dụng đất sau QH, KH thì phải phù hợp với QH, KH đã được xét duyệt. Chú ý: Nếu chưa QH thì đất sử dụng không vi phạm (lấn chiếm, chuyển mục đích) - Sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 thì không phải nộp tiền SDĐ; - Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì phải nộp tiền SDĐ; 2.1.4 Cấp GCN cho cộng đồng dân cư đang sử dụng: - Cấp đối với các loại đất có: đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ - Được cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ nếu được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận: + Đất sử dụng chung cho cộng đồng; + Đất không có tranh chấp. 2.1.5 Cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng a - Đối với các tổ chức sử dụng đất: (Điều 51/LĐĐ, Điều 49,51,52,53/NĐ): - Các tổ chức phải tự rà soát, kê khai việc sử dụng đất và báo cáo UBND cấp tỉnh và cơ quan cấp trên trực tiếp - Chỉ cấp GCN đối với diện tích đang sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả - Đối với tổ chức sự nghiệp, DN nhà nước sử dụng đất nông nghiệp phải có ĐK: + Phải được sắp xếp, đổi mới theo Đề án sắp xếp, đổi mới và phát triển nông, lâm trường quốc doanh theo quy định của Chính phủ mà không bị giải thể; + Phải lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết được UBND cấp tỉnh phê duyệt. - Đối với các DN và các HTX sử dụng đất phi nông nghiệp được đất giao không thu tiền, giao đã trả tiền SDĐ, thuê đã trả tiền thuê đất, nhận chuyển nhượng hợp pháp bằng tiền thuộc ngân sách nhà nước thì phải lập phương án sản xuất, kinh doanh. Chú ý: Phương án phải được UBND cấp tỉnh xét duyệt (XĐ rõ mục đích, thời hạn SDĐ). - UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi: + Đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 21 + Đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn chiếm, thất thoát; + Đất đã cho tổ chức, cá nhân thuê hoặc mượn, liên doanh liên kết trái pháp luật - Bàn giao cho UBND cấp huyện quản lý diện tích đã làm nhà ở; Trường hợp đất ở phù hợp với QH đã được xét duyệt thì cấp GCN cho người sử dụng nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; - UBND cấp tỉnh giải quyết dứt điểm: DT đất lấn chiếm; bị lấn chiếm; có tranh chấp để xác định người sử dụng đất. b - Cấp GCN cho cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất (Điều 51/LĐĐ và Điều 55/NĐ): - Tự rà soát, kê khai việc SDĐ và báo cáo UBND cấp tỉnh (theo khoản 1 Điều 55/NĐ); - UBND cấp tỉnh kiểm tra, xác định rõ ranh giới, giải quyết cụ thể từng trường hợp cho thuê, cho mượn, bị lấn chiếm, đang tranh chấp (theo khoản 2 Điều 55/NĐ); - Diện tích đã được xác định của cơ sở tôn giáo sẽ được cấp GCN nếu có đủ ĐK sau đây: + Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động; + Có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo đó; + Có xác nhận của UBND cấp xã về nhu cầu sử dụng đất của cơ sở tôn giáo đó. 2.1.6 Cấp GCN thuộc phạm vi QH chuyển mục đích khác ( Điều 28,50//LĐĐ; 48/NĐ) - Trường hợp có giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ) và không có tranh chấp, chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì vẫn cấp GCN; - Trường hợp không có các giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/ LĐĐ) + Sử dụng đất từ trước thời điểm xét duyệt QH, KH; chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì vẫn cấp GCN; + Sử dụng đất từ sau thời điểm xét duyệt QH, KH thì không cấp GCN. 2.1.7 Cấp GCN trong hành lang an tòan công trình (Điều 50,51/LĐĐ; Điều 92/NĐ) - Sử dụng đất không ảnh hưởng đến an tòan công trình hoặc công trình không ảnh hưởng đến người sử dụng đất thì cấp GCN như trường hợp ngoài hành lang an tòan. - Sử dụng đất có ảnh hưởng đến an tòan công trình hoặc công trình có ảnh hưởng đến người sử dụng đất thì cấp GCN nếu có đủ các ĐK: Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 22 + Sử dụng đất có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ). Trường hợp không có giấy tờ thì phải sử dụng đất trước khi công bố hành lang an tòan công trình; + Chưa có quyết định thu hồi đất; 2.1.8 Các trường hợp không cấp GCN (khoản 2 Điều 41/NĐ): - Đất do Nhà nước giao cho các tổ chức để quản lý; - Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích (Không cấp cho cả UBND và người thuê đất); - Người sử dụng đất do thuê của người khác; - Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường; - Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50, 51/LĐĐ và các Điều 46, 47, 50, 51, 52, 54, 90/NĐ; 2.1.9 Trường hợp thửa đất ở gắn liền với vườn, ao - Trường hợp đã được cấp GCNQSDĐ nay có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ vườn, ao sang đất ở thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại khoản 2, 3, 4 Điều 87 Luật đất đai; Khoản 2, 3 Điều 80 của NĐ 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 (Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn ao được hình thành trước ngày 18/12/1980 thì diện tích đất vườn, ao được xác định là đất ở; Đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao được hình thành từ 18/12/1980 đến trước 01/07/2004 nếu trên GCNQSDĐ ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở là diện tích trên GCNQSDĐ - Trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ được xác định như sau: Thửa đất có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng trước ngày 18/12/1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích đất đó được xác định là đất ở; trường hợp ranh giới thửa đất chưa được xác định trong hồ sơ địa chính hoặc trên các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai thì diện tích đất ở được xác định không quá 05 lần định mức giao đất ở của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, phần diện tích còn lại được xác định theo hiện trạng. Thửa đất có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng sau ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 thì diện tích đất ở được xác định tại các khoản 3, 4 và 5 điều 87 của Luật đất đai. Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 23 2.2 - NỘI DUNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.2.1 Yêu cầu nội dung đăng ký quyền sử dụng đất Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất gồm các thông tin về thửa đất liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được xác định và thể hiện trên GCN, hồ sơ địa chính phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai. Theo khoản 2 Điều 47 của Luật Đất đai, các Điều 43, 44 của Nghị định về thi hành Luật Đất đai và Điều 3 của Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nội dung đăng ký quyền sử dụng đất gồm có các thông tin thể hiện trên GCN và hồ sơ địa chính theo yêu cầu sau: (1) Vị trí thửa đất - Ý nghĩa là thông tin pháp lý để tra cứu thửa đất trên hồ sơ địa chính và xác định vị trí trên thực địa - Vị trí sử dụng đất được xác định bằng các thông tin: + Mã thửa đất (NT) là duy nhất trong cả nước gồm có các thông tin: MX.SB.ST MX là mã đơn vị hành chính cấp xã (theo Quyết định số 124/2004/QĐ-TTg ngày 08/7/2004 của Thủ tướng Chính phủ); SB là số thứ tự tờ bản đồ địa chính trong phạm vi mỗi xã; trường hợp trích đo địa chính thửa đất thì số thứ tự của tờ bản đồ (SB) được xác định là “00” ST là số thứ tự thửa đất trên tờ bản đồ địa chính. + Địa chỉ thửa đất gồm: tên khu vực(thôn, ấp, xử đồng ), tên đơn vị hành chính các cấp có thửa đất. (2) Ranh giới thửa đất Ranh giới thửa đất được xác định bằng các thông tin: hình thể, kích thước các cạnh thửa, tọa độ đỉnh thửa - Hình thể thửa đất: + Ý nghĩa: Là thông tin định dạng ranh giới thửa đất;ảnh hưởng đến độ chính xác diện tích thửa đất; + Được thể hiện trên bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính (bằng nét liền) + Phương pháp xác định: Đo vẽ bản đồ địa chính hoặc trích đo theo quy định của Bộ TNMT - Kích thước cạnh thửa + Ý nghĩa: ảnh hưởng đến độ chính xác hình thể và diện tích thửa; Làm cơ sở cho quản lý (giao đất, thu hồi đất, thanh tra, giải quyết tranh chấp); Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 24 + Thể hiện trên GCN và Sơ đồ kèm theo bản đồ; đơn vị thể hiện là (m), được làm tròn đến hai chữ số thập phân; - Toạ độ đỉnh thửa + Ý nghĩa: Là thông tin toán học để định vị các đỉnh và cạnh thửa trên bản đồ;Liên quan đến độ chính xác diện tích thửa đất;Có ý nghĩa pháp lý định vị thửa ở thực địa (nơi chưa có bản đồ). + Thể hiện trên Sơ đồ thửa kèm theo sổ mục kê đất; (3) Diện tích thửa đất - Ý nghĩa: Là thông tin định lượng về quy mô thửa đất; Làm cơ sở định lượng về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; - Yêu cầu thể hiện: + Đơn vị thể hiện là (m2); làm tròn số đến một chữ số thập phân; + Xác định rõ: Diện tích sử dụng “riêng” hay “chung”; Diện tích theo từng mục đích (thửa đất gồm cả đất ở, vườn, ao). (4) Người sử dụng đất: - Ý nghĩa: Là thông tin pháp lý xác định chủ thể thực hiện quyền, nghĩa vụ SDĐ; - Yêu cầu thể hiện: + Bảo đảm người sử dụng đất là duy nhất trong phạm vi cả nước. + Có đầy đủ các thông tin chi tiết như sau: Cá nhân: họ và tên, năm sinh, số và ngày, nơi cấp CMND, địa chỉ ĐK hộ khẩu. Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở: họ và tên, năm sinh, quốc tịch, số và ngày, nơi cấp hộ chiếu, địa chỉ tạm trú tại Việt Nam . Đối với hộ gia đình: “Hộ” và họ, tên, năm sinh của chủ hộ; số và ngày cấp sổ hộ khẩu, địa chỉ; (Trường hợp Hộ gia đình có cả vợ và chồng và trường hợp QSDĐ là tài sản chung của cả vợ, chồng thì thể hiện thông tin về cả vợ và chồng; (kể cả vợ, chồng là Người Việt Nam định cư ở NN được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở theo tại Điều 121/LĐĐ)) Tổ chức trong nước: tên tổ chức, số và ngày ký QĐ thành lập; địa chỉ trụ sở; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đầu tư vào VN: tên của tổ chức là pháp nhân VN, số và ngày ký giấy phép đầu tư, địa chỉ trụ sở; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: tên tổ chức, địa chỉ trụ sở; Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 25 Cơ sở tôn giáo: tên cơ sở tôn giáo, địa chỉ đơn vị hành chính có cơ sở đó; Cộng đồng dân cư: tên cộng đồng, địa chỉ đơn vị hành chính nơi cộng đồng cư trú; (5) Nguồn gốc sử dụng đất - Ý nghĩa: Xác định chế độ sử dụng đất (giao hay thuê, hình thức trả tiền); Làm cơ sở xác định quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật; Thể hiện lịch sử chuyển dịch đất đai. - Yêu cầu thể hiện: + Nhà nước giao đất: Nhà nước giao đất không (hoặc có) thu tiền sử dụng đất Chú ý: Giao có thu tiền bao gồm cả trường hợp: * Giao đất trong Khu công nghệ cao, khu kinh tế; * Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở (trừ nhà chung cư) * Thuộc chế độ sử dụng có thu tiền SDĐ nhưng được miễn, giảm; + Nhà nước cho thuê đất: Nhà nước cho thuê trả tiền một lần (hoặc hàng năm) + Nhà nước công nhận QSDĐ thì thể hiện: Nhà nước công nhận QSDĐ như Nhà nước giao đất không (hoặc có) thu tiền; Nhà nước công nhận QSDĐ như Nhà nước cho thuê trả tiền một lần (hoặc hàng năm). + Trường hợp nhận chuyển quyền: thể hiện nguồn gốc của bên chuyển quyền lần đầu và ghi (*), tiếp theo ghi thông tin: Nhận quyền sử dụng đất do chuyển đổi quyền sử dụng đất; Nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Nhận quyền sử dụng đất do thừa kế quyền sử dụng đất; Nhận quyền sử dụng đất do tặng cho quyền sử dụng đất; Nhận quyền sử dụng đất do góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới; Nhận quyền sử dụng đất từ quyền sử dụng chung của hộ gia đình (hoặc của nhóm người sử dụng chung thửa đất); Nhận quyền sử dụng đất theo bản án (hoặc theo quyết định của tòa án nhân dân); Nhận quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan thi hành án; Nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành; Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 26 Nhận quyền sử dụng đất theo quyết định hành chính giải quyết khiếu nại (hoặc theo tố cáo) về đất đai; Nhận quyền sử dụng đất theo quyết định chia tách, sáp nhập tổ chức; Nhận quyền sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; Nhận quyền sử dụng đất theo kết quả đấu giá quyền sử dụng đất; + Trường hợp thuê đất, thuê lại đất của DN đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp thì thể hiện: Thuê đất của Doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp. + Trường hợp mua nhà chung cư thì thể hiện: Sở hữu căn hộ chung cư (6) Mục đích sử dụng đất - Ý nghĩa: Định hướng hình thức sử dụng trên bề mặt đất trong thời hạn sử dụng; Làm cơ sở xác định quyền và nghĩa vụ của người SDĐ theo pháp luật; Làm căn cứ để quản lý việc sử dụng đất theo QH . - Yêu cầu thể hiện: + Thống nhất mục đích trên GCN, sổ địa chính, mục kê, bản đồ; + Thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích thì thể hiện cả mục đích chính và mục đích phụ + Thể hiện bằng tên gọi trên GCN, bằng ký hiệu trên hồ sơ địa chính theo hướng dẫn tại các trang đầu mỗi quyển sổ. (7) Thời hạn sử dụng đất (Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT, Thông tư 29/2004/TT- BTNMT) - Ý nghĩa: Là thông tin định lượng về thời gian mà người SDĐ được hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ SDĐ theo pháp luật. - Yêu cầu thể hiện + Sử dụng đất có thời hạn thể hiện "ngày-tháng-năm" hết hạn sử dụng + Sử dụng đất ổn định lâu dài thể hiện "Lâu dài"; (8) Tài sản gắn liền với đất (Điều 48/LĐĐ và Điều 44/NĐ) - Các tài sản thể hiện gồm: Nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây - Nội dung thông tin về tài sản thể hiện như sau: + Tài sản đã đăng ký sở hữu thì ghi theo nội dung đã đăng ký sở hữu; + Tài sản chưa đăng ký sở hữu thì thể hiện nội dung theo hiện trạng như sau: Đối với cây lâu năm, cây rừng thì thể hiện: loại cây, diện tích có cây; Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 27 Đối với nhà ở hoặc công trình kiến trúc khác thì thể hiện: loại nhà (công trình), diện tích xây dựng (là diện tích chiếm đất); Đối với nhà chung cư thì thể hiện: * Thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư thì thể hiện: loại nhà (Nhà chung cư), số tầng, diện tích XD, tổng số căn hộ * Đã bán căn hộ thì thể hiện: tên căn hộ (Căn hộ chung cư số), diện tích sử dụng của căn hộ; (9) Nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện - Ý nghĩa: làm căn cứ xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất. - Các khoản nghĩa vụ chưa thực hiện phải thể hiện: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ; - Nội dung thông tin thể hiện: loại nghĩa vụ tài chính được chậm nộp hoặc được nợ; khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với khoản tiền chưa thực hiện thì thể hiện: Đã nộp nghĩa vụ tài chính. (10) Những hạn chế về quyền sử dụng đất - Ý nghĩa: Hạn chế một phần QSDĐ; - Những trường hợp có hạn chế phải thể hiện gồm: + Thuộc QH sử dụng vào mục đích khác; + Thuộc hành lang bảo vệ an tòan công trình; + Có hạn chế diện tích xây dựng; + Hạn chế khác - Yêu cầu thông tin phải thể hiện gồm: + Phạm vi hạn chế: tòan bộ thửa đất hoặc ranh giới (vị trí, hình thể, kích thước), diện tích phần đất có hạn chế quyền sử dụng đất; + Nội dung hạn chế: thuộc quy hoạch sử dụng đất phải thu hồi, hoặc thuộc hành lang bảo vệ an tòan công trình, hoặc không được xây dựng, hoặc tường (lối đi) chung. - Khi có thay đổi yêu cầu về hạn chế: phải thể hiện lại phù hợp với sự thay đổi đó. 2.2.2 Xác định nội dung đăng ký quyền sử dụng đất Nội dung đăng ký được xác định trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký như sau: (1) Người sử dụng đất có nghĩa vụ kê khai các nội dung: - Người sử dụng thửa đất; - Vị trí sử dụng đất: địa chỉ thửa, số thứ tự thửa và số thứ tự tờ bản đồ (do VPĐK cung cấp) - Diện tích thửa (theo bản đồ hoặc trích đo thửa đất do VPĐK cung cấp); Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 28 - Nguồn gốc sử dụng đất: + Có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc giấy tờ khác: khai theo giấy tờ; + Không có giấy tờ: khai rõ nguồn gốc có đất và thời điểm sử dụng. - Mục đích sử dụng đất: + Có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SD: khai theo giấy tờ; + Không có giấy tờ: kê khai theo hiện trạng đang sử dụng đất. - Thời hạn sử dụng đất: kê khai theo QĐ giao, cho thuê đất, hoặc giấy tờ khác (nếu có) - Tài sản gắn liền với đất: + Tài sản đã đăng ký sở hữu thì kê khai theo nội dung đã đăng ký sở hữu; + Tài sản chưa đăng ký sở hữu thì kê khai theo hiện trạng thực tế đang sử dụng, - Thay đổi về sử dụng đất: kê khai đối với trường hợp ĐK biến động về sử dụng đất. Yêu cầu kê khai cụ thể những nội dung đã ghi trên GCN cần thay đổi. (2) Cơ quan có thẩm quyền xác định nội dung đăng ký QSDĐ theo quy định sau: - Về Ranh giới thửa đất được xác định như sau: + Trường hợp có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ mà trong đó ghi rõ tình trạng ranh giới của thửa đất thì cơ quan TNMT có trách nhiệm xác định ranh giới thửa đất đúng như trong giấy tờ và trích sao hồ sơ gửi cho những người sử dụng đất liền kề biết. Sau 10 ngày nhận trích sao mà không có đơn tranh chấp thì ranh giới thửa đất được xác định theo giấy tờ hiện có. + Trường hợp không giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ hoặc có giấy tờ đó nhưng không ghi rõ tình trạng ranh giới của thửa đất thì khi đo vẽ bản đồ địa chính, đơn vị đo đạc dựa vào tình hình sử dụng đất cụ thể, ý kiến của những người liền kề để xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả về ranh giới thửa đất và gửi cho những người có chung ranh giới thửa đất. Sau 10 ngày nhận được bản mô tả mà không có đơn tranh chấp thì ranh giới thửa đất xác định theo bản mô tả đó. + Trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt dài ngày thì cơ quan TNMT có trách nhiệm thông báo ba lần trong thời gian không quá mười ngày trên phương tiện thông tin đại chúng của TW và địa phương về việc xác định ranh giới chung của các thửa đất khi cấp GCN. Sau một tháng kể từ ngày Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 29 thông báo cuối cùng, nếu không có đơn tranh chấp của người liền kề thì thì ranh giới thửa đất xác định theo trích sao hồ sơ hoặc bản mô tả ranh giới đã lập. - Về Vị trí, diện tích, người sử dụng đất được xác định trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào quy định tại các Điều 50, 51 của Luật Đất đai và các Điều 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53 và 54 của Nghị định thi hành Luật Đất đai; Việc xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư thực hiện theo quy định tại Điều 87 của Luật Đất đai và Điều 45 và 80 của Nghị định về thi hành Luật Đất đai như sau: + Trường hợp sử dụng đất có giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ) mà trong giấy tờ đã xác định rõ ranh giới, diện tích đất ở (hoặc thổ cư) thì xác định theo giấy tờ đó: + Trường hợp sử dụng đất có giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ) mà trong giấy tờ chưa xác định rõ ranh giới, diện tích đất ở thì xác định đất ở như sau: Thửa đất hình thành trước ngày 18/12/1980: thì diện tích đất ở được xác định bằng không quá 5 lần hạn mức giao đất ở của tỉnh. Thửa đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004: thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức công nhận đất ở của UBND cấp tỉnh Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận thì diện tích đất ở là diện tích thửa đất đó. + Trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ) thì diện tích đất ở xác định bằng hạn mức giao đất ở mới của UBND tỉnh quy định. + Trường hợp diện tích đã XD nhà ở vượt hạn mức quy định của UBND tỉnh thì xác định đất ở theo hiện trạng nhưng phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt; + Đối với thửa đất đã cấp GCN trước ngày 01/10/2004 thì xác định theo Điều 45/NĐ: Diện tích đất ở là diện tích đã ghi trên GCN; Khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao sang làm nhà ở thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 Điều 87 của /LĐĐ, Điều 80/NĐ. Phần diện tích đất ở mới được xác định thêm không phải nộp tiền sử dụng đất; Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 30 Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích QP,AN, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì diện tích đất ở được xác định lại để tính bồi thường như đối với trường hợp chuyển mục đích. - Về nguồn gốc sử dụng đất được xác định căn cứ vào quyết định giao, cho thuê hoặc các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp. Trường hợp không có các giấy tờ về QSDĐ thì căn cứ: Đối tượng đang sử dụng đất và mục đích sử dụng đất Quy định về hình thức giao đất, cho thuê đất tại: * Các Điều 33, 34, 35, 108 của Luật đất đai * Các Điều 49, 52, 53 của Nghị định về thi hành Luật Đất đai Chú ý: + Các tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp thì thực hiện như sau: Giao đất không thu tiền sử dụng đối với: * Các BQL rừng đặc dụng, phòng hộ; * Các nông, lâm trường hoạt động theo loại hình DN công ích, sự nghiệp có thu; * Nông, lâm trường làm dịch vụ giống và chuyển giao kỹ thuật cho nông dân; * Nông, lâm trường làm nhiệm vụ phát triển KT kết hợp an ninh quốc phòng; Giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm đối với các trường hợp còn lại (Tổ chức được lựa chọn một trong hai hình thức này) + Đối với các DN và HTX đang sử dụng đất phi nông nghiệp thì thực hiện như sau: Trường hợp Nhà nước giao đất đã trả tiền SDĐ, thuê đất đã trả tiền thuê hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tiếp tục sử dụng theo hình thức giao, thuê đất trước đó; Trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền hoặc giao đất đã trả tiền SDĐ, thuê đất đã trả tiền thuê và nhận chuyển nhượng hợp pháp mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì phải chuyển sang thuê trả tiền hàng năm. Nếu lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền thì phải nộp tiền sử dụng đất; Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 31 Các HTX sử dụng đất làm trụ sở, nhà kho, sân phơi, cơ sở dịch vụ phục vụ sản xuất nông, lâm nghiệp, thuỷ sản, làm muối thì được giao đất không thu tiền. - Về mục đích sử dụng đất được xác định như sau: + Trường hợp có QĐ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì xác định theo giấy tờ đó + Trường hợp không có QĐ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì xác định theo hiện trạng đang sử dụng đất; - Về thời hạn sử dụng đất được xác định như sau: + Trường hợp có QĐ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì xác định theo giấy tờ đó + Trường hợp không có QĐ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc có QĐ nhưng không xác định thời hạn thì xác định theo quy định tại: Các Điều 66, 67 của Luật Đất đai; Các Điều 33, 68, 71, 78 của Nghị định về thi hành Luật Đất đai. Chú ý: Việc xác định thời hạn đối với trường hợp đang sử dụng không có QĐ giao đất, cho thuê đất, hoặc có QĐ nhưng không xác định rõ thời hạn sử dụng như sau: + Thời điểm tính thời hạn sử dụng đất (theo Điều 67/LĐĐ, Điều 33/NĐ) như sau: Nếu sử dụng trước 15/10/1993 thì thời điểm tính từ ngày 15/10/1993; Nếu sử dụng từ ngày 15/10/1993 thì thời điểm tính từ ngày giao, cho thuê đất + Tổ chức kinh tế và HTX phải lập PA sản xuất, kinh doanh trình UBND cấp tỉnh xét duyệt (hoặc QĐ) thể hiện rõ thời hạn sử dụng đất (Theo Điều 52, 53/NĐ) + Đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được giao vượt hạn mức trước ngày 1/1/1999 thì tiếp tục sử dụng theo thời hạn bằng 1/2 thời hạn giao đất quy định tại khoản 1 Điều 67 của Luật Đất đai, + Trường hợp chuyển quyền thì xác định theo thời hạn của bên chuyển quyền. Trường hợp đã nhận chuyển nhượng từ đất nông nghiệp để thực hiện DA sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà chưa xác định thời hạn thì thời hạn là 50 năm kể từ ngày QĐ cho chuyển mục đích (theo Điều 100/NĐ); + Trường hợp chuyển mục đích SDĐ thì thời hạn xác định như sau: Tổ chức kinh tế, người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư (trừ khu CN, khu công Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 32 nghệ cao) khi chuyển mục đích SDĐ thì thời hạn xác định lại theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 67/LĐĐ; Tổ chức kinh tế (trong nước) chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc ngược lại thì thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài; Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích SDĐ thì thời hạn xác định như sau: * Theo thời hạn đã giao trước khi chuyển mục đích đối với trường hợp chuyển mục đích giữa các loại đất nông nghiệp: trồng cây hàng năm, lâu năm, trồng rừng SX, thủy sản, làm muối thì xác định; * Thời hạn là ổn định lâu dài đối với trường hợp chuyển mục đích từ đất phi NN sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi NN sử dụng có thời hạn hoặc ngược lại; * Xác định lại thời hạn theo quy định đối với mục đích sử dụng đất sau khi chuyển và thời điểm tính từ ngày được chuyển mục đích trong các trường hợp: Chuyển đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng sang mục đích khác, Chuyển các loại đất nông nghiệp khác sang đất trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng, Chuyển đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp - Về Nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện Thông tin về Nghĩa vụ tài chính về đất đai được nợ hoặc được chậm nộp do cơ quan Thuế xác định theo quy định của pháp luật và đề nghị của người sử dụng đất - Về Những hạn chế về quyền sử dụng đất + Trường hợp có QĐ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về QSDĐ thì xác định theo giấy tờ đó (nếu có) ; + Trường hợp không có QĐ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì xác định căn cứ vào các văn bản sau: Quy định của Nhà nước về phạm vi bảo vệ an tòan các loại công trình ; QH, KH sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. 2.3 - THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI BAN ĐẦU 2.3.1 Đăng ký đất ban đầu cho các đối tượng sử dụng đất đã hoàn thành các thủ tục về giao đất, cho thuê đất Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 33 Trình tự, thủ tục giao, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ cho người được giao đất, cho thuê đất đã học trong môn Quản lý hành chánh về đất đai (Điều 122 – Luật đất đai 2003) 2.3.2 - Đăng ký đất ban đầu cho các đối tượng đang sử dụng đất a. Đối tượng thực hiện: Các tổ chức, hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất b. Đặc điểm - Giải quyết mọi tồn tại sử dụng đất do lịch sử để lại - Quá trình đăng ký đồng thời xét hợp thức hóa quyền sử dụng đất c. Phạm vi áp dụng: triển khai đồng loạt hoặc đăng ký lẻ d. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã, thị trấn (Điều 135 – NĐ 181) Hộ gia đình, cá nhân nộp tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất một (01) bộ hồ sơ gồm có: - Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có); - Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có). Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: - Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trong thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường; - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 34 kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường; - Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất; - Thời gian thực hiện các công việc theo các quy định trên không quá năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trang trại thì trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện rà soát hiện trạng sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP e. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường (Điều 136 – NĐ 181) Hộ gia đình, cá nhân nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: - Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có); - Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có). Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa khi cần thiết; lấy ý kiến xác nhận của Ủy ban nhân dân phường về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì lấy ý kiến của Ủy ban nhân dân phường về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 35 chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường; - Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất; - Thời gian thực hiện các công việc theo các quy định trên không quá năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. f. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức đang sử dụng đất (Điều 137 – NĐ 181) Tổ chức đang sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: - Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có); - Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có); - Báo cáo tự rà soát hiện trạng sử dụng đất theo quy định tại các Điều 49, 51, 52, 53 và 55 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Trường hợp tổ chức đang sử dụng đất chưa thực hiện việc tự rà soát hiện trạng sử dụng đất thì Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo tổ chức thực hiện theo quy định tại các Điều 49, 51, 52, 53 và 55 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP; - Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc xử lý đất của tổ chức đó (nếu có). Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: - Căn cứ vào quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc xác định diện tích đất mà tổ chức được tiếp tục sử dụng, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp tổ chức sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi trích lục bản đồ địa chính, Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 36 trích sao hồ sơ địa chính kèm theo hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Sở Tài nguyên và Môi trường; - Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp được uỷ quyền; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp không được uỷ quyền; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất; - Thời gian thực hiện các công việc theo các quy định trên không quá năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. g. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đơn vị vũ trang nhân dân đang sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 138 – NĐ 181) Đơn vị vũ trang nhân dân đang sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: - Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; - Văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có); - Bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh bộ đội biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc giấy tờ xác minh là đất tiếp quản hoặc có tên trong sổ địa chính của xã, phường, thị trấn được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: - Trong thời hạn không quá ba mươi (30) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính (chỉ đo bao ranh giới thửa đất, không đo vẽ công trình quốc phòng, an ninh, công trình kiến trúc trên khu đất), trích sao hồ sơ địa chính; gửi trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính kèm theo hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Sở Tài nguyên và Môi trường; Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 37 - Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp được ủy quyền; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp không được uỷ quyền; - Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm xem xét, ký và gửi cho Sở Tài nguyên và Môi trường giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Trong thời hạn không quá sáu (06) ngày làm việc kể từ ngày nhận được giấy chứng nhận, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đơn vị được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2.3.3 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 139 – NĐ 181) Tổ chức đã thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất có trách nhiệm nộp thay người trúng đấu giá, đấu thầu một (01) bộ hồ sơ gồm có: - Văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất; - Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính; - Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp. Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo uỷ quyền; Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cơ quan tài nguyên và môi trường gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ký Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 38 cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để trao cho người trúng đấu giá, đấu thầu. 2.3.4 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 của NĐ 181 (Điều 139 – NĐ 181) Người nhận quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: - Một trong các loại văn bản gồm biên bản về kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận xử lý nợ theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, trích lục bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung; quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức; văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật; - Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp. Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo uỷ quyền; Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2.3.5 Đăng ký cấp GCNQSDĐ đối với xây dựng nhà chung cư, nhà tập thể a. Đăng ký cấp GCNQSDĐ đối với xây dựng nhà chung cư (khoảng 1,2,3 điều 46) Đất xây dựng nhà chung cư và các công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư thuộc chế độ đồng quyền sử dụng của những người sở hữu căn hộ chung cư; trường hợp nhà chung cư và các công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư cho thuê thì quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu nhà chung cư. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà chung cư theo quy định sau: - Chủ đầu tư sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà chung cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 39 - Trường hợp tòan bộ nhà chung cư thuộc quyền sở hữu của một chủ sở hữu hoặc nhóm các chủ sở hữu là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp mới hoặc chỉnh lý để giao cho chủ sở hữu hoặc nhóm chủ sở hữu nhà chung cư đó; - Trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư bán căn hộ của nhà chung cư thì người mua căn hộ của nhà chung cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư được chỉnh lý cho phù hợp với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất để xây dựng các công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư hoặc cho nhiều nhà chung cư thì được cấp riêng cho chủ sở hữu công trình hoặc tổ chức quản lý công trình; trường hợp không có chủ sở hữu hoặc không có tổ chức quản lý công trình thì giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất quản lý diện tích đất có công trình. b. Đăng ký cấp GCNQSDĐ đối với xây dựng nhà tập thể (khoảng 4 điều 46) Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất xây dựng nhà tập thể được quy định như sau: - Đất xây dựng nhà tập thể bao gồm đất để xây dựng nhà tập thể, đất sân, vườn và đất xây dựng công trình trực tiếp phục vụ sinh hoạt của người sống trong nhà tập thể; - Nhà tập thể thuộc sở hữu của tổ chức kinh tế để bố trí chỗ ở cho người lao động hoặc nhà tập thể của tổ chức hoạt động đào tạo, nghiên cứu để bố trí chỗ ở cho học viên thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho tổ chức đó; - Nhà công vụ của các cơ quan, tổ chức của Đảng và Nhà nước để bố trí chỗ ở cho cán bộ, công chức thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ quan, tổ chức đó. Không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng làm sân, vườn, nơi vui chơi công cộng hoặc các công trình công cộng khác phục vụ chung cho nhiều nhà chung cư, nhà tập thể, nhà công vụ mà giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất quản lý. 2.4 - GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.4.1 Mẫu GCNQSDĐ Theo khoản 2 - Điều 48 - Luật đất đai: GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 40 Mẫu GCNQSDĐ hiện nay thực hiện theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/01/2004 ban hành quy định về GCNQSDĐ. GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. 2.4.2 Quy định chung của việc viết GCNQSDĐ a. Yêu cầu về nội dung GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý, phải đảm bảo theo các yêu cầu sau: - Thể hiện đủ, đúng quy cách các nội dung của GCNQSDĐ. - Các nội dung viết GCNQSDĐ phải chính xác, thống nhất với đơn đăng ký đã được duyệt, quyết định cấp GCNQSDĐ và Sổ địa chính. - Trên trang 2 của GCNQSDĐ chỉ viết 1 kiểu chữ, 1 loại mực, theo ngôn ngữ tiếng việt; chữ viết rõ ràng, không sửa chữa. b. Cấp mới giấy chứng nhận và chứng nhận biến động trên giấy đã cấp (1) Trong quá trình sử dụng đất, những trường hợp sau đây phải được cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (khoản 5 - Điều 41- NĐ 181): - Tạo thửa đất mới do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; - Tạo thửa đất mới do hợp nhiều thửa đất thành một thửa; - Tạo thửa đất mới trong trường hợp chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất, chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, Nhà nước thu hồi một phần thửa đất, người sử dụng đất đề nghị tách thửa đất thành nhiều thửa mà pháp luật cho phép; - Khi người sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hoặc để xây dựng nhà xưởng, cơ sở dịch vụ công nghệ cao và sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao trong khu công nghệ cao; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu phi thuế quan và khu công nghiệp, khu giải trí đặc biệt, khu du lịch trong khu thuế quan của khu kinh tế (gọi là cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp); - Ranh giới thửa đất bị thay đổi khi thực hiện kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thực hiện quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức; thực hiện văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật; thực hiện việc xử lý nợ theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếu Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 41 nại, tố cáo về đất đai, thực hiện bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; thực hiện văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp pháp luật; thực hiện việc chia tách quyền sử dụng đất theo văn bản phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bị ố, nhòe, rách, hư hại hoặc bị mất. (2). Trong quá trình sử dụng đất, những biến động sau đây phải được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (khoản 4 - Điều 41- NĐ 181): - Khi người sử dụng đất thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới đối với cả thửa đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (trừ trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp quy định tại điểm d khoản 5 Điều này) hoặc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân mới đối với cả thửa đất hoặc một phần thửa đất; - Những biến động đối với cả thửa đất khi thực hiện kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thực hiện quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức; thực hiện văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật; thực hiện việc xử lý nợ theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, thực hiện bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; thực hiện văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với cả thửa đất; thực hiện việc chia tách quyền sử dụng đất theo văn bản phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung; - Người sử dụng đất được phép đổi tên; - Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; - Tăng hoặc giảm diện tích thửa đất do sai số khi đo đạc; - Có thay đổi thông tin về số hiệu, tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất; - Chuyển mục đích sử dụng đất; - Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; - Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; - Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất; - Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện. Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Phần I: Đăng ký đất đai Trang 42 2.4.3 Viết GCNQSDĐ a. Tên cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi phía dưới dòng chữ ỦY BAN NHÂN DÂN theo quy định sau: - Ghi "tỉnh" (hoặc "thành phố") và tên tỉnh hoặc thành phố đối với trường hợp thẩm quyền cấp giấy chứng nhận thuộc Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; - Ghi "huyện" (hoặc "quận", "thị xã", "thành phố") và tên huyện, quận, thị xã, thành phố đối với trường hợp thẩm quyền cấp giấy chứng nhận thuộc Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; sau đó ghi "tỉnh" (hoặc "thành phố") và tên tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương là cấp trên trực tiếp của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận. b. Tên người sử dụng đất được ghi như sau: (a)- Người sử dụng đất là cá nhân (trong nước) thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ, tên, năm sinh, số chứng minh nhân dân, ngày và nơi cấp chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của người sử dụng đất. (b)- Người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ, tên, năm sinh, số hộ chiếu, ngày và nơi cấp hộ chiếu, quốc tịch, địa chỉ tạm trú của người đó ở Việt Nam; (c)- Người sử dụng đất là hộ gia đình thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ, tên, năm sinh của chủ hộ gia đình, số sổ hộ khẩu, ngày cấp sổ hộ khẩu, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của hộ gia đình. (d)- Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi thông tin về cả vợ và chồng; nếu vợ, chồng là cá nhân trong nước thì ghi thông tin như quy định tại mục (a); nếu vợ, chồng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì ghi thông tin như quy định tại mục (b) đối với nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở. (đ)- Người sử dụng đất là tổ chức; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì ghi như sau: Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ