Bài giảng Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Lũng Lô 5-BQP

Nội dung text: Bài giảng Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Lũng Lô 5-BQP

1. TrườngTrêng ®¹i Đại häc học x©y LOGOX dùngây dựng KhoaKhoa sau sau đại ®¹i học häc Học viên: Nguyễn Tiến Dũng Cán bộ hướng dẫn: T.s Trần Văn Tâm Lớp: Cao học 2008 - 2010
2. 2 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QỦA ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN LŨNG LÔ 5 - BQP Chương II Chương III Phân tích tình hình Chương I Một số giải pháp thực hiện các dự án Cơ sở lý luận về nâng cao hiệu qủa đầu tư kinh doanh bất động các dự án kinh kinh doanh BĐS của sản và hiệu qủa của doanh bất động sản Công ty Cổ phần Đầu đầu tư dự án kinh của Công ty Cổ tư và Phát triển Lũng doanh bất động sản phần Đầu tư và Phát Lô 5 trong thời gian triển Lũng Lô 5 qua Mục đích nghiên cứu của đề tài: Phân tích tình hình thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Lũng Lô 5 trong thời gian qua, từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao các dự án kinh doanh bất động sản trong thời gian tới Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng: Các dự án kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Lũng Lô 5 ; - Phạm vi: Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Lũng Lô 5 . Phương pháp nghiên cứu: Kết hợp phương pháp định tính, định lượng, phương pháp phân tích – tổng hợp, phương pháp mô hình hoá, phương pháp thống kê, dự báo và một số phương pháp toán cao cấp.
3. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HIỆU QỦA ĐẦU TƯ DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Bất động sản là các tài sản không Ph©n lo¹i thể di dời được bao gồm: bÊt ®éng s¶n - Đất đai; - Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất; Ph©n lo¹i theo Ph©n lo¹i theo - Các tài sản khác do pháp luật quy môc ®Ých sö dông QUYỀN SỞ HỮU định. (Nguồn: Điều 181 Bộ Luật Dân sự quy định)
4. HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, và thị trường bất động sản, bao gồm các mua, nhận, chuyển nhượng, thuê, thuê mua dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động Phạm vi của kinh doanh BĐS gồm: sản. Phạm vi nghiên cứu của Luận văn này: + Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để Tác giả chỉ giới hạn trong phạm vi doanh bán, cho thuê, cho thuê mua. nghiệp đang hoạt động và hướng tới. Các + Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho hoạt động đó bao gồm: thuê, cho thuê mua. + Kinh doanh bất động sản: Đầu tư các dự + Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê án xây dựng khu đô thị mới, nhà chung cư, lại. nhà riêng biệt, tổ hợp trung tâm thương + Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình mại, văn phòng cho thuê, khách sạn. hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ + Kinh doanh dịch vụ bất động sản: Chỉ tầng. bao gồm quản lý bất động sản: quản lý các + Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khu đô thị mới, các khu nhà chung cư, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, quản lý trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ cho thuê, khách sạn. tầng để cho thuê lại.
5. ĐẶC ĐIỂM VỀ HÀNG HOÁ VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ● ĐẶC ĐIỂM VỀ HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẶC ĐIỂM VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ● Bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định, Thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch không di chuyển được. bản thân BĐS mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. ● Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật ● Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh kinh tế hàng hoá. mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu ● Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập vực sâu sắc. quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu ● Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn tố pháp luật. nhau và tác động của môi trường tự nhiên và Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với môi trường xã hội. cầu bất động sản. ● Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và luôn Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến gắn liền với một địa điểm cụ thể. các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Thị trường BDS là một bộ phận cấu thành quan trọng trong nền KTTT . Thị trường BĐS có tính rủi ro cao
6. HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ● ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ ● KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ● Đầu tư kinh doanh bất động sản là việc ● bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển Khái niệm: Hiệu quả dự án đầu tư là toàn bộ mục ● nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để tiêuđề ra của dự án, được đặc trưng bằng các ● bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê chỉ tiêu định tính (thể hiện ở các loại hiệu quả đạt được) và bằng các chỉ tiêu định lượng (thể ● lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi hiện quan hệ giữa chi phí đã bỏ ra của dự án và ● (Luật kinh doanh bất động sản số các kết quả đạt được). ● 63/QH11 ngày 29/06/2006). Dự án kinh Hệ chỉ tiêu hiệu quả dự án đầu tư: Nhóm chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án ● doanh bất động sản được nghiên cứu bao gồm: ● trong luận văn được hiểu là hoạt động bỏ - Chỉ tiêu tĩnh: Chi phí, lợi nhuận tính trên ● vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh một đơn vị sản phẩm, mức doanh lợi đồng vốn đầu tư và thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và ● doanh trên một khu đất để cung cấp dịch khấu hao. ● vụ bất động sản, chúng bao gồm: - Chỉ tiêu động: NPV, IRR, B/C ● - DA đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng; ● - Dự án căn hộ cho thuê; ● - Dự án trung tâm thương mại; ● - Dự án về khách sạn, nhà hàng; ● - Dự án về dịch vụ nhà ở;
7. QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ● Bước 1: Nghiên cứu thị trường ● Kiểm định lại ý tưởng và mục tiêu kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang quyết định trong môi trường chắc chắn. Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án theo những ý tưởng kinh doanh phù hợp. ● Bước 2: Ý tưởng kinh doanh ● - Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. ● - Tuy nhiên câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào? ● - Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. ● Do đó từ nghiên cứu thị trường và đưa ra ý tưởng kinh doanh thì ta tìm kiếm khu đất cho phù hợp với ý tưởng và thị trường đang có nhu cầu. ● Bước 3: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp ● - Nhà đầu tư tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua ● - Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó và khả thi về mặt pháp lý . ● Kết qủa của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp nhận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh
8. QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ● Bước 4: Thiết kế ý tưởng của dự án ● Ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau: ● - Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay; ● - Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc; ● - Các đặc điểm kỹ thuật; ● - Thị trường mục tiêu; ● - Quản lý đầu tư và khai thác như thế nào? ● Bước 5: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ DA, xin cấp phép, vay vốn và triển khai DA. ● Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau: Thỏa thuận về chi phí; Thỏa thuận về thời gian; Thỏa thuận về nhân lực;Thỏa thuận về cách làm; ● Tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau: Các đánh giá rải rác; Đánh giá tiền khả thi; Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác; Báo cáo khả thi xây dựng đối với dự án hoàn chỉnh.
9. QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ● Bước 6: Phân tích tài chính ● Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm ● các chỉ tiêu chủ yếu sau: ● - Ước tính toàn bộ chi phí dự án; ● - Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh; ● - Ước tính nguồn vốn vay; ● - Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án; ● - Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí ● đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi ● nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn ● - Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến. ● Bước 7: Triển khai dự án. ● Triển khai dự án gồm các công việc sau: ● - Thiết kế chi tiết; ● - Đấu thầu và chọn thầu xây dựng; ● - Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu; ● - Phương án tổ chức giám sát, quản lý.
10. CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN LŨNG LÔ 5 TRONG THỜI GIAN QUA
11. BẢNG 2 -2: GIÁ CHO THUÊ VĂN PHÒNG MỘT SỐ THÀNH PHỐ LỚN BẢNG 2 - 3 : NHU CẦU NHÀ Ở ĐÔ THỊ Đơn vị tính: USD/m2 Địa Văn Văn Văn Chỉ tiêu Số lượng phương phòng phòng phòng Hạng Hạng Hạng C Diện tích nhà ở đô thị 11,5 A B (m2/người) Chỉ tiêu diện tích phấn đầu 20 Hà Nội 40 - 25 - 40 15 – 25 đến 2020 (m2/ người) 100 (Tăng so 10% 20% 23% với năm Diện tích nhà ở đô thị nhu 30 2009) cầu hàng năm (Triệu m2/năm) Tp Hồ 36 - 80 28 - 36 15 – 28 Chí Minh Khả năng đáp ứng nhu cầu 17 - 18 (Tăng so 12% 15% 10% nhà ở hiện tại hàng năm với năm (triệu m2/năm) 2009)
12. ● Quý 3/2010 có 2 dự án mới đưa vào hoạt động là BIDV Tower 10.120m2 sàn và Capital Tower 21.000m2 đều là hạng A. Diện tích cho thuê mới đạt hơn 21.000m2 của cả hạng A và B tăng gấp đôi so với quý trước. ● Giá thuê trung bình của hạng A đạt 40,42 USD/m2/tháng tăng 1,2% so với quý 2/2010, hạng B đạt 28,2 USD/m2/tháng tăng 6,74% so với quý 2/2010. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A giảm từ 7,51% xuống 6,65% so với quý trước đó, và hạng B là 17,98% xuống 12,21%.
13. ● Dự báo về nguồn cung mới, theo thống kê sơ bộ năm 2011 thị trường Hà Nội sẽ đón nhận nguồn cung mới khá lớn khi một số dự án lớn đưa vài khai thác như Keangnam 98.000m2 sàn, Grand Plaza 45.000m2, Crowne Plaza hơn 17.000m2, cả 3 dự án đều nằm ở khu vực Mỹ Đình ● Một xu hướng mới trên thị trường văn phòng Hà Nội của khách thuê là những công ty lớn đang chuyển sang thuê văn phòng dài hạn, họ trả tiền cho chủ nhà một lần để sở hữu sàn văn phòng rộng trên 2.000m2 với thời gian thuê từ 40 – 50 năm.
14. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KD BĐS CỦA CT CP ĐẦU TƯ VÀ PT LŨNG LÔ 5 TRONG THỜI GIAN QUA Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Lũng Lô 5 là doanh nghiệp cổ phần Nhà nước trực thuộc Bộ Quốc Phòng. Công ty đã được Nhà nước giao làm chủ đầu tư Khu đô thị mới Ao Sào – Hoàng Mai, BẢNG 2-7: KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG SXKD CỦA CT LŨNG LÔ 5 KhuChØ đôtiªu thị mới §Nam¬n vÞ 32N¨m- Hà2005 Tây,N¨m 2006 KhuN đô¨m 2007thị sinhN¨m 2008thái NCổ¨m 2009Đông . Doanh thu 109 ® 1.892 2.710 4.595 5.833 7.294 Tốc độ tăng doanh % - 43,2 69,6 26,9 25 thu Lợi nhuận trước thuế 109 đ 22 33,9 130 232 391 Nộp nhà nước 109 đ 46,6 82,7 149 234 440 Lao động bình quân Người 8.647 11.727 13.167 17.208 20.778 Thu nhập BQ 1CNV/th 106 đ 2,0 2,4 2,886 3,723 4,93 Nguồn: Phòng Tài chính Kế toán – Công ty Lũng Lô - BQP 10
15. BẢNG TỔNG HỢP CÁC THIẾT BỊ THI CÔNG CHỦ YẾU CỦA CÔNG TY CP ĐT&PT LŨNG LÔ 5 STT Tên thiết bị Số lượng Tổng công suất 1 Thiết bị công tác - Máy đào 156 237,12 m3 - Máy xúc 52 147,16 m3 - Máy ủi 130 19.416,8 CV - Cần trục 149 2.756,5 tấn - Máy vận thăng + tời 98 588 tấn - Máy đầm các loại 169 1.8588 tấn 74,2 CV - Máy trộn bê tông 64 47.616 lít - Trạm trộn bê tông 30 1.576,5 m3/h 2 Thiết bị động lực - Máy nén khí 134 2.315,7 m3/phút 12
16. - Máy phát điện 96 8.098,56 KVA - Trạm biến áp, máy biến áp 94 51.023,2 KVA 3 Máy khoan đá (khoan néo, 157 9.590,31 CV khoan CV hầm, khoan tay ) 4 Thiết bị gia công cơ khí (máy hàn, 515 máy tiện, máy phay ) 5 Phương tiện vận tải bộ (xe ben, xe 1.030 bệ, xe mix, ô tô các loại ) 6 Phương tiện phục vụ 474 7 Thiết bị trắc đạc 156 8 Thiết bị thí nghiệm 99 9 Thiết bị sản xuất đá, gạch, cát 52 10 Nhà máy - Nhà máy xi măng 2 820.000 tấn/năm - Nhà máy thép Việt - Ý 1 250.000 tấn/năm Nguồn: Phòng Thiết bị Công nghệ – CT Lũng Lô - BQP 13
17. KÕt qu¶ kinh doanh bÊt ®éng s¶n t¹i khu ®« thÞ ao sµo TT Diễn giải Thành tiền I Tổng vốn đầu tư dự án 604,595,214,744 2 Chi phí về đất 149,801,448,075 3 Đầu tư xây lắp 454,793,766,669 II Vốn chủ đầu tư đầu tư vào dự án 300,000,000,000 III Doanh thu của dự án 725,832,542,427 1 Doanh thu kinh doanh nhà 537,483,542,427 3 Doanh thu kinh doanh đất có hạ tầng 188,349,000,000 IV Chi phí cho hoạt động SXKD 90,280,913,051 1 Chi phí bán hàng 14,516,650,849 2 Chi phí lãi vay 9,977,302,269 3 Chi nộp thuế Giá trị gia tăng 53,748,354,243 4 Chi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp 12,038,605,690
18. KÕt qu¶ kinh doanh bÊt ®éng s¶n t¹i khu ®« thÞ ao sµo V Lợi nhuận của dự án 1 Lợi nhuận trước thuế 42,995,020,323 2 Thuế GTGT nộp NSNN 53,748,354,243 3 Thuế TNDN nộp NSNN 12,038,605,690 4 Lợi nhuận sau thuế 30,956,414,632 5 Tỷ suất lợi nhuận trên tổng vốn đầu tư 10.32% 6 Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu 4.26% 7 Tỷ suất thu hồi vốn IRR 22.29% VI Nguồn thu của nhà nước 248,702,987,424 1 Thu tiền sử dụng đất (127,644,089,082) 2 Thu bằng giá trị hệ thống hạ tầng 75,090,062,200 4 Thuế GTGT Nộp NSNN 53,748,354,243 5 Thuế thu TNDN nộp NSNN 12,038,605,690 6 Thuế trưước bạ 1,883,490,000
19. KÕt qu¶ kinh doanh bÊt ®éng s¶n t¹i khu ®« thÞ Nam 32 TT Diễn giải Thành tiền I Tổng vốn đầu tư dự án 1,092,845,177,628 2 Chi phí về đất 511,981,729,628 3 Đầu tư xây lắp 580,863,448,000 II Vốn chủ đầu tư đầu tư vào dự án 360,000,000,000 III Doanh thu của dự án 1,431,816,540,000 1 Doanh thu kinh doanh nhà xây thô 792,086,520,000 3 Doanh thu kinh doanh đất có hạ tầng 639,730,020,000 IV Chi phí cho hoạt động SXKD 207,927,593,480 1 Chi phí bán hàng 28,636,330,800 2 Chi nộp thuế Giá trị gia tăng 79,208,652,000 3 Chi phí lãi tiền vay 49,121,145,000 4 Chi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp 50,961,465,680
20. KÕt qu¶ kinh doanh bÊt ®éng s¶n t¹i khu ®« thÞ Nam 32 V Lợi nhuận của dự án 1 Lợi nhuận trước thuế 182,005,234,572 2 Thuế GTGT nộp NSNN 49,121,145,000 3 Thuế TNDN nộp NSNN 50,961,465,680 4 Lợi nhuận sau thuế 131,043,768,892 5 Tỷ suất lợi nhuận trên tổng vốn đầu tư 11.99% 6 Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu 9.15% 7 Tỷ suất lợi nhuận trên vốn Chủ đầu tư 36.40% 8 Tỷ suất thu hồi vốn IRR 23.65% VI Nguồn thu của nhà nước 405,913,305,325 1 Thu tiền sử dụng đất 92,415,108,114 2 Thu bằng giá trị hệ thống hạ tầng 207,018,286,331 4 Thuế GTGT Nộp NSNN 49,121,145,000 5 Thuế thu TNDN nộp NSNN 50,961,465,680 6 Thuế trưước bạ 6,397,300,200
21. ĐÁNH GIÁ TỔNG HỢP VỀ CÁC DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TRONG GIAI ĐOẠN 2007 - 2010
22. ĐÁNH GIÁ TỔNG HỢP VỀ CÁC DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TRONG GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 H×nh 2-9A: C¬ cÊu s¶n phÈm ®Çu t• theo gi¸ trÞ V¨n Phßng Chung C• 31% 27% Chung C• ThÊp TÇng V¨n Phßng ThÊp TÇng 42%
23. ● ĐÁNH GIÁ TỔNG HỢP CÁC DỰ ÁN ĐANG CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ: ● Đa dạng hóa sản phẩm kinh doanh BĐS: Nhà ở, Văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, dịch vụ vui chơi giải trí, ● NHỮNG TỒN TẠI: ● - Các Da đều chậm tiến độ so với t độ dự kiến ● - Công tác marketing chưa được tốt, dẫn đến việc huy động vốn còn chậm. ● - Khó khăn về nhân lực, về thu xếp vốn cho Dự án ● - Về quản lý điều hành chưa tốt, nhiều công việc chồng chéo giữa các phòng ban trên công ty,do bộ máy quản lý chưa mang tính đồng bộ, hiệu qủa ● ● PHÂN TÍCH ĐÁNG GIÁ LỢI THẾ VÀ KHÓ KHĂN CỦA CÔNG TY TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Lợi thế: Mô hình quản lý tiên tiến (Công ty mẹ – con); Công ty đã chủ động nguồn vốn đầu tư; Thị trường bất động sản theo đánh giá của nhiều tổ chức vẫn phát triển khá tốt, cung vẫn chưa đáp ứng đủ cầu; Do nhu cầu văn phòng thuê càng lớn do chính sách cởi mở về đầu tư nhiều công ty nước ngoài đầu tư FDI và FII vào Việt Nam. - Khó khăn: Khó khăn về nguồn nhân lực chất lượng cao; Khó khăn về nguồn vốn đầu tư các dự án dài hạn như khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê; Khó khăn về nguồn đất đai và thủ tục pháp lý.
24. NHỮNG HẠN CHẾ CỦA LẬP, PHÊ DUYỆT, THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS CỦA CY CP ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN LŨNG LÔ 5 Ch•a ph©n tÝch s©u yÕu tè thÞ tr•êng ChÊt l•îng t• vÊn Sai lÖch trong tÝnh to¸n ch•a ®¹t yªu cÇu x¸c ®Þnh quy m«, lùa chän c«ng suÊt Ch•a xem xÐt ®Çy ®ñ yÕu tè l¹m ph¸t kinh tÕ vµ tr•ît gi¸ cña dßng tiÒn tÖ Nh÷ng h¹n chÕ cña lËp, Thêi gian thÈm ®Þnh phª duyÖt, thÈm ®Þnh kÐo dµi dù ¸n ®Çu t• B§S Ch•a quy ®Þnh râ n¨ng lùc thµnh viªn trong héi ®ång thÈm ®Þnh Thñ tôc hµnh chÝnh r•êm rµ
25. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN KINH DOANH BĐS CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN LŨNG LÔ 5 LỢI THẾ VÀ KHÓ KHĂN CỦA CÔNG TY ● A) LỢI THẾ: ● B) KHÓ KHĂN: ● - CÓ MỘT ĐỘI NGŨ LÃNH ĐẠO TÀI BA, GIÀU ● - KHÓ KHĂN VỀ NHÂN LỰC ● NHIỆT HUYẾT, NĂNG ĐỘNG SÁNG TẠO TRONG ● - KHÓ KHĂN VỀ NGUỒN VỐN ● CÔNG VIỆC. ● - KHÓ KHĂN VỀ NGUỒN ĐẤT ĐAI VÀ LUẬT ● - CƠ CHẾ QUẢN LÝ THEO MÔ HÌNH CỦA CÔNG ● PHÁP, THỦ TỤC ● TY MẸ – CON, ĐẢM BẢO TÍNH LINH HOẠT THEO ● - KHÓ KHĂN VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ● TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG ● - KHÓ KHĂN VỀ THỊ TRƯỜNG ● - LÀ MỘT DOANH NGHIỆP XÂY DỰNG CÓ NHIỀU ● NĂM KINH NGHIỆM TRONG LĨNH VỰC THI CÔNG, ● - KHÓ KHĂN TỪ THỰC HIỆN CÁC NGHIỆP VỤ ● ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ● - HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN GẮN LIỀN VỚI ● - NĂNG LỰC MÁY MÓC THIẾT BỊ, CON NGƯỜI ĐẤT ● HIỆN TẠI ● NÊN BỐ TRÍ TẢN MẠN Ở NHIỀU NƠI GÂY KHÓ ● - CHỦ ĐỘNG VỀ NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ CÓ ● KHĂN CHO CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHƯ ĐÒI HỎI ● THỂ TỰ QUYẾT ĐỊNH ĐƯỢC CHỦ TRƯƠNG ● NHIỀU CÁN BỘ QUẢN LÝ, CHI PHÍ QUẢN LÝ ● ĐƯỜNG LỐI PHÁT TRIỂN CỦA DOANH NGHIỆP ● TĂNG ● - BỘ MÁY HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY ● GỒM RẤT NHIỀU CÁN BỘ CÓ TRÌNH ĐỘ VÀ ● TRÁCH NHIỆM TRONG CÔNG VIỆC ● - THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỜI ● GIAN TỚI THEO ĐÁNH GIÁ CỦA NHIỀU CHUYÊN ● GIA LÀ RẤT KHỞI SẮC ● NÓI CHUNG VỀ TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ● ĐỘNG SẢN LÀ RẤT TIỀM NĂNG CHO CÁC ● DOANH NGHIỆP, LÀ CƠ HỘI PHÁT TRIỂN CHO ● CÁC DOANH NGHIỆP TRONG TƯƠNG LAI. ●
26. CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN KINH DOANH BĐS CỦA CÔNG TY CP ĐT & PT LŨNG LÔ 5 GIAI ĐOẠN 2010-2015 Ph©n lo¹i c¸c nhãm gi¶i ph¸p Gi¶i ph¸p Gi¶i ph¸p Gi¶i ph¸p mang tÝnh theo c¸c giai mang tÝnh chiÕn lîc ®o¹n ®Çu t qu¶n trÞ
27. NHÓM GIẢI PHÁP MANG TÍNH CHIẾN LƯỢC ● - ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN DOANH NGHIỆP, XÁC ĐỊNH TỶ TRỌNG SẢN PHẨM ĐẦU TƯ TRONG TƯƠNG LAI; ● - ÁP DỤNG MÔ HÌNH CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DONALD TRUMP VÀO CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN LŨNG LÔ 5 ● - XÂY DỰNG HỆ THỐNG QUẢN TRỊ DOANH NGHIỆP, PHÁT TRIỂN NGUỒN NHÂN LỰC. ●
28. ÁP DỤNG MÔ HÌNH CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DONALD TRUMP VÀO CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY ● - DÙNG LÒNG NHIỆT TÌNH VÀ GIẢI PHÁP SÁNG TẠO ĐỂ THÚC ĐẨY NHỮNG NGƯỜI KHÁC ● QUAN TÂM TỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY. ● - XÂY DỰNG MỐI QUAN HỆ VỚI NHỮNG NGƯỜI THAM GIA GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ ● HỢP TÁC ĐẦU TƯ, VAY VỐN VÀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN. ● - NGHIÊN CỨU, TRIỂN KHAI NGHỆ THUẬT TỰ QUẢNG CÁO VÀ LẬP KẾ HOẠCH QUẢNG ● CÁO CÁC DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY ĐẦU TƯ. ● - CÔNG TY SẴN SÀNG TRẢ MỨC GIÁ CAO ĐỂ MUA ĐƯỢC NHỮNG VỊ TRÍ ĐẤT CHIẾN LƯỢC, QUAN TRỌNG. ● ● - TỔNG CÔNG TY TIẾN HÀNH MỜI THI TUYỂN PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC QUỐC TẾ ĐỂ TÌM ● KIẾM Ý TƯỞNG KIẾN TRÚC CÓ PHONG CÁCH ĐẶC TRƯNG, ĐỘC ĐÁO, ẤN TƯỢNG, CÓ ● TÍNH HIỆU DỤNG CAO VÀ CÓ CẢNH QUAN ĐẶC BIỆT ĐỂ ÁP DỤNG CHO KHU ĐẤT CÓ ● VỊ TRÍ CHIẾN LƯỢC, QUAN TRỌNG. ● - NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG SẼ KIỂM ĐỊNH TÍNH KHẢ THI CỦA Ý TƯỞNG KINH DOANH VÀ ● KHUYẾN NGHỊ CÁC HƯỚNG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN. ● - XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN VÀ ĐẦU TƯ THEO TỪNG CHU KỲ THEO CHU KỲ ● PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
29. GIẢI PHÁP VỀ XÂY DỰNG HỆ THỐNG QUẢN TRỊ VÀ PHÁT TRIỂN NHÂN LỰC ● VỀ HỆ THỐNG QUẢN TRỊ CÔNG TY TIẾN HÀNH LẬP HỆ THỐNG CÁC QUY TRÌNH, QUY ĐỊNH TRONG TẤT CẢ CÁC LĨNH VỰC HOẠT ĐỘNG; ● - THỰC HIỆN PHƯƠNG THỨC QUẢN TRỊ NGOẠI LỆ, TĂNG KHẢ NĂNG CHỦ ● ĐỘNG, LINH HOẠT CHO CÁC ĐƠN VỊ VÀ CÁ NHÂN TRÊN CƠ SỞ HỆ THỐNG ● QUY ĐỊNH, QUY TRÌNH HOẠT ĐỘNG RÕ RÀNG, KẾ HOẠCH CÓ TÍNH THỰC ● HIỆN CAO; ● CÔNG TY ĐANG HOÀN THIỆN BỘ MÁY ĐIỀU HÀNH VÀ ĐỒNG NHẤT TRONG VIỆC ÁP DỤNG HỆ THỐNG QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG ISO ; ● XÂY DỰNG HỆ THỐNG NGUỒN NHÂN LỰC VỪA LÀ GIẢI PHÁP CHIẾN LƯỢC VỪA LÀ GIẢI PHÁP MANG TÍNH CẤP THIẾT. ● - XÁC ĐỊNH TÍNH MINH BẠCH VÀ BIỆN PHÁP THỰC HIỆN
30. NHÓM GIẢI PHÁP GIAI ĐOẠN ĐẦU TƯ ● - GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ : TẠO NGUỒN ĐẤT ĐAI CHO DỰ ÁN, NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THÔNG TIN, DỰ BÁO, NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG QUY HOẠCH, LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ. ● - GIAI ĐOẠN THỰC HIỆN ĐẦU TƯ: NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG KHẢO SÁT, THIẾT KẾ, QUẢN LÝ THI CÔNG XÂY DỰNG. ● - GIAI ĐOẠN VẬN HÀNH DỰ ÁN: QUẢN LÝ VẬN HÀNH, DUY TU BẢO DƯỠNG, CHĂM SÓC KHÁCH HÀNG . ●
31. KẾT LUẬN ● - ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LÀ HƯỚNG PHÁT TRIỂN ĐÚNG ● ĐẮN CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN LŨNG LÔ 5 TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY CŨNG NHƯ TRONG GIAI ĐOẠN TIẾP THEO. TRONG GIAI ĐOẠN SẮP TỚI LÀ GIAI ĐOẠN MÀ CÔNG TY CP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN LŨNG LÔ 5 ĐẦU TƯ RẤT NHIỀU DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VỚI QUY MÔ TƯƠNG ĐỐI LỚN TẬP TRUNG Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘI, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG VÀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. CHÍNH VÌ VẬY KIỆN TOÀN LẠI CÁC TỔ CHỨC, CÁCH THỨC TIẾN HÀNH DỰ ÁN ĐỂ TÌM RA CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ LÀ YÊU CẦU CẦN THIẾT VÀ CẤP BÁCH. NÓ CÓ Ý NGHĨA TO LỚN TRONG SỰ TỒN TẠI VÀ PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN LŨNG LÔ 5 TRONG TƯƠNG LAI. ● - BẰNG CÁC PHÂN TÍCH NHỮNG ƯU NHƯỢC ĐIỂM CỦA CÁC DỰ ÁN ĐÃ VÀ ĐANG ● THỰC HIỆN, PHÂN TÍCH CÁC DỰ ÁN SẮP TỚI TRIỂN KHAI ĐÃ THẤY ĐƯỢC BỨC ● TRANH TOÀN CẢNH CỦA CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ● ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY. ● - TỪ VIỆC ĐÁNH GIÁ ĐÚNG THỰC TRẠNG, PHÂN TÍCH ĐẦY ĐỦ CÁC NGUYÊN NHÂN ● VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA CÁC DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN LŨNG LÔ 5 , LUẬN VĂN ĐÃ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN. ● - ĐỂ ĐẢM BẢO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ THÌ TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN CẦN CHÚ Ý ● ĐẾN TÍNH TÁC ĐỘNG QUA LẠI CỦA CÁC GIẢI PHÁP TRÊN
32. KIẾN NGHỊ ● THỰC HIỆN KẾ HOẠCH ĐỊNH HƯỚNG CỦA TCTY TỪ NAY TỚI 2015, KIẾN NGHỊ: ● ● - XÂY DỰNG HỆ THỐNG QUẢN TRỊ TIÊN TIẾN, ĐÁP ỨNG ĐƯỢC TỐC ĐỘ PHÁT TRIỂN CỦA ● CÔNG TY; ● - CÓ CHÍNH SÁCH THU HÚT NHÂN TÀI, XÂY DỰNG ĐỘI NGŨ CÁN BỘ CÔNG NHÂN VIÊN ● ĐỦ SỨC GÁNH VÁC KHỐI LƯỢNG CÔNG VIỆC THEO TỐC ĐỘ PHÁT TRIỂN; ● - ĐỘI NGŨ LÃNH ĐẠO ĐỒNG LÒNG NHẤT TRÍ THEO CHỦ TRƯƠNG PHÁT TRIỂN CỦA ● CÔNG TY, LÃNH ĐẠO CÔNG TY KHÔNG NGỪNG PHÁT TRIỂN; ● - XÂY DỰNG VĂN HOÁ DOANH NGHIỆP, NÂNG CAO THƯƠNG HIỆU CÔNG TY ● TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH, TĂNG SỨC CẠNH TRANH CHO CÔNG TY; ● ĐỐI VỚI CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC, VỚI ĐỊA PHƯƠNG KIẾN NGHỊ: ● - ĐỔI MỚI, CẢI CÁCH HÀNH CHÍNH, NHẰM NHANH CHÓNG THÔNG SUỐT HỒ SƠ CHO ● CÁC DỰ ÁN, TĂNG KHẢ NĂNG NẮM BẮT CƠ HỘI KINH DOANH CHO DOANH NGHIỆP; ● - HỖ TRỢ DOANH NGHIỆP TRONG VIỆC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TỐT HƠN NỮA, TẠO ● ĐIỀU KIỆN CHO DOANH NGHIỆP SỚM CÓ MẶT BẰNG TRIỂN KHAI DỰ ÁN, TRÁNH Ứ ĐỌNG ● VỐN, GÂY THIỆT HẠI CHO DOANH NGHIỆP ●
33. Tài liệu tham khảo ● Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH 11 ngày 29/6/2006 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản. ● Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 29/9/2003 định về quản lý và sử dụng đất đai. ● Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 10/12/2003 quy định về xây dựng công trình. ● Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 quy định về nhà ở.
34. Tài liệu tham khảo ● Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 quy định về doanh nghiệp. ● Nghị định 38/2000/NĐ-CP 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. ● Nghị định 198/2000/NĐ-CP 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. ● Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về đền bù giải phóng mặt bằng.
35. Tài liệu tham khảo ● Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH 11 ngày 29/6/2006 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản. ● Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 29/9/2003 định về quản lý và sử dụng đất đai. ● Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 10/12/2003 quy định về xây dựng công trình. ● Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 quy định về nhà ở.
36. Tài liệu tham khảo ● Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. ● Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. ● Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cƯ. ● Nghị định 112/2009/NĐ-CP ngày 14 tháng 12 năm 2009 của Chính phủ Về việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình
37. Tài liệu tham khảo ● Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 về việc quy định chi tiết và ban hành luật nhà ở. ● Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. (Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội - 2006.) ● Chuyên đề về quản lý, định hướng phát triển và kiến nghị những giải pháp quản lý thị trường bất động sản Việt Nam do các nhà quản lý Nga và Việt Nam hội thảo tháng 02 năm 2007 tại trường đại học xây dựng.
38. Tài liệu tham khảo ● GS. TSKH Nguyễn Văn Chọn. Quản lý nhà nước về kinh tế và quản trị kinh doanh xây dựng. Nhà xuất bản xây dựng, Hà Nội, 1999. ● GS. TSKH Nguyễn Văn Chọn. Kinh tế Đầu tư Xây dựng. Nhà xuất bản xây dựng, Hà Nội, 2003. ● GS. TS Đỗ Hậu, TS Nguyễn Đình Bồng. Quản lý đất đai và Bất động sản đô thị. Nhà xuất bản xây dựng, Hà Nội, 2005. ● Nguyễn Tấn Bình Phân tích hoạt động doanh nghiệp : Phân tích kinh doanh ; Phân tích báo cáo tài chính ; Phân tích kinh tế các dự án. ● Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn phân hạng nhà chung cư. ● Tài liệu Kinh tế và quản lý BĐS ở Hội thảo và khoa học quốc tế tại trường đại học xây dựng, năm 2007.
39. Trường Đại học LOGOXây dựng Khoa sau đại học Trân trọng cảm ơn !