Giáo trình Định giá tài sản - Chương 4: Phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp

Nội dung text: Giáo trình Định giá tài sản - Chương 4: Phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp

1. CHƯƠNG 4: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 4.1 GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP VÀ NHU CẦU XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP. 4.1.1 Giá trị doanh nghiệp và nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp 4.1.1.1 Doanh nghiệp và đặc trưng của doanh nghiệp a. Khái niệm Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế 2005: “Doanh nghiệp là một tổ chức thương mại, công nghiệp, dịch vụ hay đầu tư đang theo đuổi một hoạt động kinh tế”. Theo Luật Doanh nghiệp 2005 đã định nghĩa: “Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh” Các loại hình doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường hiện nay là: + Công ty cổ phần + Công ty trách nhiệm hữu hạn + Công ty hợp danh + Doanh nghiệp tư nhân Nhìn chung doanh nghiệp là tổ chức kinh tế quy tụ các phương tiện tài chính, vật chất và con người nhằm thực hiện các hoạt động sản xuất, cung ứng và tiêu thụ sản phẩm hoặc dịch vụ trên cơ sở tối đa hóa lợi ích của người tiêu dùng, thông qua đó tối đa hóa lợi của chủ sở hữu, đồng thời kết hợp một cách hợp lý các mục tiêu xã hội. b. Đặc trưng của doanh nghiệp - Là một loại hàng hóa: Doanh nghiệp là đối tượng của các giao dịch mua bán, hợp nhất, sáp nhập, chia nhỏ Quá trình hình thành giá cả đối với hàng hóa đặc biệt này chịu sự chi phối của các quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Do đó, có thể vận dụng kỹ thuật định giá thông thường để định giá cho doanh nghiệp. - Mỗi doanh nghiệp là một tài sản duy nhất: Mỗi doanh nghiệp có tên riêng, có vị trí và trụ sở kinh doanh riêng biệt, quy mô và cơ cấu tài sản khác nhau, cơ cấu quản trị và sự tác động của môi trường khác nhau. Không có 2 doanh nghiệp giống nhau hoàn toàn. Do vậy kỹ thuật so sánh các doanh nghiệp chỉ có tính tham chiếu. - Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế: doanh nghiệp là một thực thể hoạt động, được hoàn chỉnh và phát triển theo thời gian hoạt động. Sức mạnh hay giá trị của một doanh nghiệp thể hiện ở giá trị tài sản và các mối quan hệ với môi trường. Vì vậy, đánh giá về doanh nghiệp nói chung, đánh giá về giá trị doanh nghiệp nói riêng, đòi Trang 68
2. hỏi đánh giá giá trị tài sản và đánh giá các mối quan hệ. - Doanh nghiệp hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận: Việc doanh nghiệp đầu tư mua sắm trang thiết bị, thuê nhân công, đầu tư quảng bá hình ảnh đều nhằm mục tiêu cuối cùng là lợi nhuận. Vì vậy, tiêu chuẩn để các nhà đầu tư xem xét hiệu quả hoạt động, quyết định bỏ vốn và đánh giá giá trị doanh nghiệp là các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể mang lại cho nhà đầu tư trong tương lai. 4.1.1.2 Giá trị doanh nghiệp Trước đây, tài sản hữu hình vẫn được coi là nhân tố chính tạo nên giá trị doanh nghiệp. Những nhân tố này bao gồm máy móc thiết bị, đất đai, nhà cửa hoặc những tài sản chính khác như các khoản phải thu và vốn đầu tư. Các tài sản này được xác định dựa trên chi phí và giá trị còn lại thể hiện trên bảng cân đối kế toán. Cuối thế kỷ 20, thị trường nhận thức được sự hiện diện của tài sản vô hình và sự quan tâm đến giá trị của tài sản vô hình ngày càng tăng khi mà khoảng cách giữa giá trị thị trường và giá trị sổ sách của các doanh nghiệp ngày càng lớn, thể hiện cụ thể trong các vụ mua bán và sáp nhập vào những năm cuối của thập kỷ 1980. Và từ đây, giá trị doanh nghiệp được định nghĩa một cách tổng quát và đầy đủ hơn như sau: Giá trị doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình sản xuất kinh doanh. Do đó, một phương pháp định giá doanh nghiệp được thừa nhận là có cơ sở khoa học khi nó thuộc vào một trong hai cách tiếp cận sau: + Đánh giá các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể tạo ra cho nhà đầu tư . + Đánh giá giá trị tài sản và giá trị yếu tố tổ chức – mối quan hệ. 4.1.2 Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp Với sự phát triển của thị trường tài chính, thị trường chứng khoán và các thị trường tài sản khác thì việc xác định giá trị doanh nghiệp và các lợi ích của nó ngày càng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, là mối quan tâm của nhiều chủ thể, như: Nhà nước, nhà đầu tư và nhà quản trị doanh nghiệp. Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp được xuất phát từ các yêu cầu sau: Xuất phát từ yêu cầu của hoạt động mua bán, sáp nhập, chia nhỏ, giải thể, thanh lý, cổ phần hóa doanh nghiệp. Đây là loại giao dịch diễn ra có tính chất thường xuyên và phổ biến trong cơ chế thị trường, phản ánh nhu cầu về đầu tư trực tiếp vào sản xuất kinh doanh, nhu cầu tài trợ cho sự tăng trưởng và phát triển bằng các yếu tố bên ngoài, nhằm tăng cường khả năng tồn tại trong môi trường tự do cạnh tranh. Để thực hiện các giao dịch đó, đòi hỏi phải có sự đánh giá trên một phạm vi rộng lớn các yếu tố tác Trang 69
3. động tới doanh nghiệp, trong đó, giá trị doanh nghiệp là một yếu tố có tính chất quyết định, là căn cứ trực tiếp để người ta thương thuyết với nhau trong tiến trình giao dịch mua bán, sáp nhập, hợp nhất, chia nhỏ, giải thể, thanh lý, cổ phần hóa doanh nghiệp Giúp các nhà quản trị ra các quyết định về kinh doanh và tài chính. Giá trị doanh nghiệp là loại thông tin quan trọng, phản ánh năng lực tổng hợp, phản ánh khả năng tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Vì vậy, căn cứ vào giá trị doanh nghiệp, các nhà quản trị kinh doanh thể thấy được khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp mình, khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp khác, từ đó đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh và tài chính. Giúp các chủ thể quan tâm đánh giá uy tín kinh doanh, khả năng tài chính và tín dụng. Nhà đầu tư, người cung cấp căn cứ vào thông tin giá trị doanh nghiệp làm cơ sở đưa ra các quyết định về đầu tư, tài trợ hoặc có tiếp tục cấp tín dụng cho doanh nghiệp nữa hay không. Giúp các cơ quan Nhà nước quản lý kinh tế vĩ mô: thông tin về giá trị doanh nghiệp là một căn cứ quan trọng để các nhà hoạch định chính sách, các tổ chức quản lý và kinh doanh chứng khoán đánh giá tính ổn định của thị trường, nhận dạng các hiện tượng đầu cơ hoặc thao túng thị trường, kiểm soát doanh nghiệp để từ đó có thể đưa ra các chính sách, biện pháp điều tiết thị trường một cách hợp lý, bình đẳng và phù hợp các quy định của pháp luật. Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp là nhu cầu thường xuyên trong nền kinh tế thị trường. Nó là đòi hỏi tất yếu đối với các quốc gia muốn xây dựng và phát triển theo cơ chế thị trường. Do đó đặt ra yêu cầu cần thiết phải xác định giá trị doanh nghiệp. 4.2 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 4.2.1 Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh Môi trường kinh doanh là toàn bộ các yếu tố tác động từ bên ngoài đến hoạt động của doanh nghiệp làm ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp. Nghiên cứu môi trường kinh doanh của doanh nghiệp giúp cho lãnh đạo doanh nghiệp chủ động trong mọi tình huống có thể xảy ra trong hoạt động kinh doanh, từ đó có các chính sách và biện pháp phù hợp. Môi trường kinh doanh bao gồm hai loại: Môi trường kinh doanh tổng quát và môi trường kinh doanh đặc thù 4.2.1.1 Môi trường kinh doanh tổng quát Là những yếu tố ảnh hưởng mang tính khách quan, vượt khỏi tầm kiểm soát của doanh nghiệp. Môi trường kinh doanh tổng quát bao gồm: a. Môi trường kinh tế Trang 70
4. Hoạt động của doanh nghiệp luôn diễn ra trong một bối cảnh kinh tế cụ thể nên sẽ chịu ảnh hưởng của các nhân tố trong môi trường kinh tế đó như: Tốc độ tăng trưởng kinh tế, chỉ số giá cả, tỷ giá ngoại tê, tỷ suất đầu tư Mặc dù nó là những nhân tố khách quan nhưng tác động trực tiếp tới hoạt động và giá trị doanh nghiệp. Trong nền kinh tế phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu đầu tư và tiêu dùng, chỉ số chứng khoán thể hiện đúng quan hệ cung cầu, tỷ giá và lãi suất kích thích đầu tư sẽ trở thành những cơ hội phát triển và mở rộng doanh nghiệp, nâng cao giá trị doanh nghiệp. Ngược lại, sự suy thoái kinh tế, giá chứng khoán ảo, lạm phát tăng cao, lãi suất kiềm hãm sản xuất làm lung lay và khống chế các cơ hội phát triển doanh nghiệp, giá trị doanh nghiệp bị xuống thấp. b. Môi trường chính trị Môi trường chính trị ổn định là tiền đề cho sự ổn định và an toàn xã hội, và là cơ sở cho sự ổn định và phát triển các nhu cầu đầu tư đối với các doanh nghiệp. Các yếu tố trong môi trường chính trị bao gồm: + Yếu tố đầy đủ, đồng bộ, rõ ràng và chi tiết của hệ thống pháp luật sẽ giúp cho hoạt động kinh doanh và đầu tư của các doanh nghiệp được bình đẳng, lành mạnh và thông suốt. + Sự luật pháp hóa các hành vi kinh tế thông qua các văn bản pháp quy: Luật Thuế, Luật Thương mại, Luật sở hữu trí tuệ, bảo vệ được hoạt động của doanh nghiệp một cách công khai, minh bạch trong khuôn khổ luật pháp nhất định của từng quốc gia. + Năng lực hành pháp của cơ quan chức năng và ý thức chấp hành luật pháp của các công dân và các doanh nghiệp sẽ giúp ngăn chặn được các tệ nạn buôn lậu, làm hàng giả, trốn thuế, tạo điều kiện thiết yếu và thuận lợi cho mọi hoạt động sản xuất – kinh doanh. c. Môi trường văn hóa – xã hội Hoạt động của doanh nghiệp nhằm đáp ứng những đòi hỏi ngày càng cao trong đời sống vật chất và tinh thần của xã hội và cộng đồng. Ngược lại, sự hình thành những bức xúc của môi trường văn hóa – xã hội sẽ thúc đẩy sự quan tâm đáp ứng bằng chính sự phát triển từ phía các doanh nghiệp. Những yếu tố trong môi trường này tác động trực tiếp đến kết quả sản xuất kinh doanh bao gồm: + Lối sống, quan niệm về văn minh, tập quán sinh hoạt và tiêu dùng hình thành các tính chất thị trường riêng biệt mà sự tìm hiểu thông suốt và đáp ứng được các yêu cầu đó chính là sự phát triển của các doanh nghiệp. + Số lượng và cơ cấu dân cư, giới tính, độ tuổi, mật độ, phát sinh các phân khúc thị trường cần định tính và định lượng làm phát sinh các loại hình sản xuất kinh doanh cần thiết đáp ứng được các nhu cầu. Trang 71
5. + Sự ô nhiểm môi trường, cạn kiệt tài nguyên đỏi hỏi các doanh nghiệp phải nâng cao kỹ thuật và công nghệ đáp ứng sự thân thiện với môi trường, giảm thiểu các chi phí nguyên vật liệu d. Môi trường khoa học – công nghệ Ngày nay sự phát triển không ngừng của khoa học công nghệ đã làm thay đổi cơ bản các điều kiện quy trình công nghệ và phương thức sản xuất kinh doanh tạo ra các sản phẩm chất lượng cao, đa dạng, phong phú đáp ứng nhu cầu vật chất và tinh thần ngày càng cao trong đời sống xã hội. Bước phát triển của khoa học – công nghệ không chỉ là cơ hội mà còn tạo ra thách thức đối với sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Vì lẽ đó, khi đánh giá doanh nghiệp cần chỉ ra mức độ tác động của môi trường này đến hoạt động kinh doanh và khả năng thích ứng của doanh nghiệp trước những bước phát triển mới của khoa học công nghệ. 4.2.1.2 Môi trường kinh doanh đặc thù Môi trường đặc thù bao gồm các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp mang tính trực tiếp và rõ rệt hơn, doanh nghiệp có thể kiểm soát được. Môi trường này bao gồm: a. Quan hệ giữa doanh nghiệp và khách hàng: Khách hàng đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển của doanh nghiệp. Khách hàng có thể là các cá nhân, doanh nghiệp hoặc Nhà nước. Họ có thể là khách hàng hiện tại những cũng có thể là khách hàng trong tương lai. Quan hệ khách hàng tốt sẽ góp phần vào sự phát triển và thành công của doanh nghiệp. Muốn đánh giá đúng khả năng phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, cần phải xác định tính chất, mức độ bền vững và uy tín của doanh nghiệp trong quan hệ khách hàng. Uy tín tốt của doanh nghiệp với khách hàng được đánh giá thông qua: sự trung thành và thái độ của khách hàng, số lượng và chất lượng khách hàng, tiếng tăm và mối quan hệ tốt và khả năng phát triển các mối quan hệ, sự phát triển các thị phần, tốc độ phát triển của doanh số bán. b. Quan hệ giữa doanh nghiệp và nhà cung cấp: Doanh nghiệp nào cũng vậy, để duy trì hoạt động kinh doanh của mình đều cần có nguồn cung cấp các yếu tố đầu vào. Sự ổn định các nguồn cung cấp được thể hiện qua các quan hệ với nhà cung cấp, sẽ đảm bảo cho công việc sản xuất – kinh doanh của doanh nghiệp diễn ra liên tục theo đúng kế hoạch. Các quan hệ với nhà cung cấp ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh của doanh nghiệp thông qua: + Sự phong phú của các nguồn cung cấp + Khả năng đáp ứng kịp thời, lâu dài Trang 72
6. + Chất lượng bảo đảm đúng các yêu cầu của doanh nghiệp, số lần hoàn trả các nguyên vật liệu kém chất lượng ít hoặc giảm nhanh qua các lần cung cấp + Giá cả hợp lý và có khả năng cạnh tranh đối với các nhà cung cấp khác nhau c. Quan hệ giữa doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước: Hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp luôn phải đặt dưới sự giám sát của các cơ quan chức năng, như: cơ quan thuế, cơ quan thanh tra, các tổ chức công đoàn, Các tổ chức này có nhiệm vụ kiểm tra giám sát, bảo đảm cho hoạt động của doanh nghiệp tuân thủ đúng pháp luật. Bên cạnh đó việc thực hiện tốt các nghĩa vụ của doanh nghiệp như là: Nộp thuế đúng và đầy đủ, chấp hành tốt các quy định về lao động, bảo hiểm xã hội Là những biểu hiện hoạt động lành mạnh và có tiềm lực về tài chính của doanh nghiệp. d. Sự cạnh tranh: Trong nền kinh tế thị trường ngày nay, tính cạnh tranh giữa các doanh nghiệp ngày càng trở nên quyết liệt ảnh hưởng đến giá trị và sự tồn tại của doanh nghiệp. Do đó để đánh giá đúng đắn về vị thế và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường, cần phải xem xét các nhân tố sau: + Giá cả, chất lượng sản phẩm và dịch vụ đi kèm, như: Hướng dẫn sử dụng, lắp ráp sản phẩm, hậu mãi, các chương trình quảng bá và giới thiệu sản phẩm, + Số lượng, năng lực và thế mạnh của các doanh nghiệp tham gia cạnh tranh + Các yêu cầu và mầm mống làm phát sinh các đối thủ cạnh tranh mới + Khả năng giải quyết các áp lực cạnh tranh 4.2.2. Các yếu tố thuộc về nội tại doanh nghiệp Khi đánh giá giá trị doanh nghiệp không thể không đề cập đến các yếu tố bên trong hay yếu tố nội tại của doanh nghiệp. Các yếu tố này bao gồm có: Hiện trạng về tài sản trong doanh nghiệp; vị trí kinh doanh; uy tín kinh doanh; trình độ kỹ thuật và tay nghề người lao động; năng lực quản lý kinh doanh của doanh nghiệp. a. Hiện trạng về tài sản trong doanh nghiệp Giá trị tài sản trong doanh nghiệp là biểu hiện xác thực nhất về giá trị doanh nghiệp: - Tài sản của doanh nghiệp là biểu hiện của yếu tố vật chất cần thiết, tối thiểu đối với quá trình sản xuất – kinh doanh. Số lượng, chất lượng, trình độ kỹ thuật và tính đồng bộ của tài sản là nhân tố quyết định đến số lượng, chất lượng sản phẩm của doanh nghiệp hay chính là nhân tố thể hiện năng lực cạnh tranh, thu nhập của doanh nghiệp. - Giá trị các tài sản của doanh nghiệp là cơ sở bảo đảm tối thiểu cho giá trị doanh nghiệp. Ít nhất cũng có thể bán đi các tài sản doanh nghiệp là khoản thu nhập tối thiểu mà doanh nghiệp có thể có được. Trang 73
7. b. Vị trí kinh doanh Vị trí kinh doanh là một trong các yếu tố hàng đầu được đưa ra để phân tích, đánh giá giá trị doanh nghiệp. Những đặc trưng của vị trí kinh doanh là: Địa điểm, địa hình, thời tiết, diện tích, phạm vi kinh doanh của các doanh nghiệp và các chi nhánh trực thuộc. Ở những vị trí thuận lợi, như: Gần đô thị, khu dân cư, trung tâm thương mại tài chính, gần bến xe, cảng, chắc chắn việc buôn bán đối với các doanh nghiệp thương mại sẽ có nhiều lợi thế, đối với doanh nghiệp sản xuất giảm thiểu được các chi phí vận chuyển, bảo quản, Doanh nghiệp sẽ dễ dàng tiếp cận và nắm bắt nhanh chóng các nhu cầu , thị hiếu, các thông tin cần thiết phục vụ tốt cho nhu cầu sản xuất và thương mại. c. Uy tín kinh doanh Trên thực tế chúng ta thấy rằng, có những doanh nghiệp trong nước có thể sản xuất những mặt hàng có chất lượng không thua kém hàng nước ngoài nhưng không thể bán với giá cao như mặt hàng đó, bởi chưa gây dựng được uy tín với khách hàng. Uy tín kinh doanh chính là sự đánh giá của khách hàng về sản phẩm của doanh nghiệp, nhưng nó lại được hình thành bởi nhiều yếu tố khác nhau từ bên trong doanh nghiệp, như: Chất lượng sản phẩm cao, trình độ năng lực quản trị kinh doanh giỏi, thái độ phục vụ của nhân viên Khi sản phẩm của doanh nghiệp đã được đánh giá cao trong con mắt của khách hàng thì uy tín trở thành một tài sản thực sự, chúng có giá và được gọi là giá trị của thương hiệu. Trong nền kinh tế thị trường, người ta có thể mua bán thương hiệu. Chính vì thế, uy tín doanh nghiệp được đông đảo các nhà kinh tế thừa nhận là một yếu tố quan trọng làm nên giá trị doanh nghiệp. d. Trình độ kỹ thuật và tay nghề người lao động Với một trình độ kỹ thuật tân tiến cùng với sự thành thạo tay nghề của người lao động chắc chắn chất lượng sản phẩm của doanh nghiệp sẽ cao với chi phí hợp lý là điều không thể phủ nhận. Vì vậy, yếu tố kỹ thuật và tay nghề là một trong những yếu tố quyết định giá trị doanh nghiệp. Đánh giá về trình độ kỹ thuật và tay nghề người lao động không chỉ xem ở bằng cấp, bậc thợ mà quan trọng hơn cần phải xem xét hàm lượng tri thức có trong mỗi sản phẩm mà doanh nghiệp sản xuất ra. e. Năng lực quản trị kinh doanh Bộ máy quản lý sản xuất – kinh doanh có đủ năng lực sẽ giúp cho doanh nghiệp có khả năng sử dụng tốt nhất các nguồn lực, phát huy và tận dụng có hiệu quả mọi tiềm năng và cơ hội phát sinh, ứng phó một cách linh hoạt với những biến động của thị trường và mang lại hiệu quả cho doanh nghiệp. Vì vậy năng lực quản trị luôn được đánh giá cao là Trang 74
8. một yếu tố đặc biệt có tác động đến giá trị doanh nghiệp. Năng lực quản trị của doanh nghiệp cần được đánh giá theo các nội dung: + Khả năng hoạch định chiến lược, chiến thuật + Trình độ tổ chức bộ máy quản lý + Năng lực quản trị các yếu tố đầu vào và đầu ra + Khả năng quản trị nguồn nhân lực + Khả năng tiếp cận và xử lý các nguồn thông tin f. Văn hóa doanh nghiệp Mọi doanh nghiệp đều có văn hóa và những giá trị độc đáo riêng, là toàn bộ các giá trị văn hóa được gây dựng nên trong suốt quá trình tồn tại và phát triển của doanh nghiệp, trở thành các giá trị, các quan niệm và tập quán, thể hiện trong các hoạt động của doanh nghiệp và chi phối tình cảm, nếp suy nghĩ và hành vi ứng xử của mọi thành viên của doanh nghiệp. Văn hóa doanh nghiệp là một giá trị tinh thần và hơn thế nữa, là một tài sản vô hình của doanh nghiệp. Dưới con mắt khách hàng, văn hóa doanh nghiệp đóng vai trò hết sức quan trọng, tạo nên lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp. Khi khách hàng tiếp xúc, ký hợp đồng hay mua hàng, những yếu văn hóa doanh nghiệp sẽ làm cho khách hàng yên tâm đây là một tổ chức chuyên nghiệp và có tâm. Đây là cơ sở duy trì và phát triển mối quan hệ với khách hàng, tạo ra lợi thế cạnh tranh so với các đối thủ có cùng lợi thế về sản phẩm, chất lượng, Tóm lại khi định giá một doanh nghiệp ta thấy rằng giá trị của doanh nghiệp chịu nhiều tác động của nhiều yếu tố, gồm yếu tố bên trong và bên ngoài. Sự phân biệt giữa các yếu tố có tính chất tương đối, định tính nhiều hơn định lượng, do đó người ta thường sử dụng các phương pháp đánh giá mang nhiều tính chủ quan. Đó là một trong những lý do giải thích sự chênh lệch về kết quả đánh giá giữa các chuyên gia thẩm định giá và giải thích tính phức tạp trong công tác thẩm định giá. 4.3. CÁC PHƯƠNG PHÁP CHỦ YẾU XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP Xác định giá trị doanh nghiệp là sự ước tính với độ tin cậy cao nhất các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể tạo ra trong quá trình sản xuất kinh doanh, làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch thông thường của thị trường. 4.3.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần 4.3.1.1. Cơ sở lý luận của phương pháp Phương pháp giá trị tài sản thuần còn gọi là phương pháp giá trị nội tại hay mô hình định giá tài sản, xuất phát từ cơ sở lý luận sau: - Vì doanh nghiệp giống như hàng hóa thông thường nên việc mua bán doanh Trang 75
9. nghiệp về cơ bản cũng giống như mua bán các hàng hóa thông thường khác. - Nền tảng hoạt động của doanh nghiệp trên cơ sở một lượng tài sản có thực. Những tài sản đó nói lên sự tồn tại của doanh nghiệp, cấu thành thực thể của doanh nghiệp. - Tài sản của doanh nghiệp được hình thành từ hai nguồn vốn: vốn chủ sở hữu và vốn vay nợ. Cơ cấu của tài sản là sự khẳng định về pháp lý và thừa nhận quyền sở hữu cũng như lợi ích của nhà đầu tư đối với tài sản. 4.3.1.2. Phương pháp xác định - Giá trị doanh nghiệp được tính bằng tổng giá trị của tài sản mà doanh nghiệp hiện đang sử dụng vào sản xuất kinh doanh sau khi đã trừ đi khoản nợ phải trả. - Phương pháp này có thể áp dụng đối với đa số các loại hình doanh nghiệp mà tài sản của doanh nghiệp chủ yếu là tài sản hữu hình. Công thức tính: V0 = VT – VN Trong đó: V0: Giá trị tài sản thuần thuộc về chủ sở hữu doanh nghiệp. VT: Tổng giá trị tài sản mà doanh nghiệp đang sử dụng vào SXKD. VN: Giá trị các khoản nợ. - Các bước tiến hành: + Bước 1: Xác định giá trị tổng giá trị tài sản mà doanh nghiệp đang sử dụng vào SXKD tại thời điểm đánh giá + Bước 2: Xác định tổng giá trị các khoản nợ tại thời điểm đánh giá + Bước 3: Ước tính giá trị doanh nghiệp Có hai cách xác định V0, VT, VN: a. Cách thứ nhất: Dựa vào bảng cân đối kế toán tại thời điểm đánh giá, lấy tổng giá trị tài sản phản ánh ở phần tài sản trừ đi các khoản nợ phải trả bên nguồn vốn. Đây là cách tính toán đơn giản, dễ dàng. Giá trị doanh nghiệp được minh chứng bằng tài sản hiện có, không phải là cái “có thể”. Tuy nhiên, do số liệu mang tính lịch sử, tùy thuộc vào phương pháp khấu hao và cách hạch toán hàng tồn kho nên cách tính này chỉ có tính chất tham khảo. b. Cách thứ hai: Dựa theo giá thị trường. Để xác định giá trị tài sản theo giá thị trường, trước hết cần loại ra khỏi danh mục đánh giá những tài sản không cần thiết và không có khả năng đáp ứng các yêu cầu của sản xuất kinh doanh. Sau đó tiến hành đánh giá số tài sản còn lại trên nguyên tắc sử dụng giá thị trường để tính cho từng tài sản hoặc từng loại tài sản, cụ thể như sau: Trang 76
10. + Đối với TSCĐ và TSLĐ là hiện vật thì đánh giá theo giá thị trường nếu trên thị trường hiện đang bán những tài đó. Đối với TSCĐ không có trên thị trường thì áp dụng một hệ số quy đổi so với những TSCĐ khác loại nhưng có tính năng tương đương. + Tài sản bằng tiền gồm tiền mặt, tiền gửi và các giấy tờ có giá (tín phiếu, trái phiếu, ) của doanh nghiệp vào thời điểm thẩm định giá được xác định bằng cách kiểm quỹ, đối chiếu số dư trên tài khoản. Đối với ngoại tệ thì quy đổi theo đồng nội tệ theo tỷ giá hối đoái tại thời điểm đánh giá. + Giá trị tài sản ký cược, ký quỹ ngắn hạn và dài hạn được xác định theo số dư thực tế trên sổ kế toán đã được đối chiếu xác nhận vào thời điểm thẩm định giá. + Giá trị các khoản đầu tư ra bên ngoài doanh nghiệp: Về nguyên tắc phải đánh giá một cách toàn diện về giá trị đối với doanh nghiệp hiện đang sử dụng các khoản đầu tư đó. Tuy nhiên nếu các khoản đầu tư này không lớn thì căn cứ vào số liệu của bên đối tác đầu tư để xác định. + Đối với các khoản phải thu: do khả năng đòi nợ các khoản này có nhiều mức độ khác nhau; nên thông qua việc đối chiếu công nợ, đánh giá tính pháp lý, khả năng thu hồi nợ của từng khoản nợ cụ thể, từ đó loại ra những khoản nợ mà doanh nghiệp không thể đòi được, để xác định giá trị thực tế của các khoản phải thu. + Đối với quyền thuê bất động sản tính theo thu nhập thực tế trên thị trường hoặc theo phương pháp chiết khấu dòng thu nhập trong tương lai. Nếu doanh nghiệp đã trả tiền thuê một lần cho nhiều năm thì tính lại theo giá thị trường vào thời điểm thẩm định giá.Nếu doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì lợi thế về quyền thuê đất tính theo phương pháp chiết khấu dòng thu nhập tương lai. + Giá trị tài sản vô hình của doanh nghiệp: theo phương pháp này, người ta chỉ thừa nhận giá trị các tài sản vô hình đã được xác định trên sổ kế toán (số dư trên sổ kế toán vào thời điểm thẩm định giá) hoặc lợi thế về quyền thuê tài sản và thường không tính đến lợi thế thương mại của doanh nghiệp. + Đối với giá trị các khoản nợ:được xác định theo số dư thực tế trên sổ kế toán vào thời điểm thẩm định giá. Ví dụ 4.1: Doanh nghiệp X chuyên kinh doanh thiết bị bảo vệ môi trường có tài liệu sau: + Bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N Đơn vị tính: 1.000.000 đồng Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số tiền Trang 77
11. A. TSLĐ và đầu tư ngắn hạn 500 A. Nợ phải trả 600 1. Tiền 30 1. Vay ngắn hạn 160 2. Chứng khoán ngắn hạn 120 2. Các khoản phải trả 40 3. Các khoản phải thu 100 3. Vay dài hạn 400 4. Hàng tồn kho 250 B. TSCĐ và đầu tư dài hạn 1.500 B. Nguồn vốn chủ sở hữu 1.400 1. Giá trị còn lại của TSCĐ 500 1. Nguồn vốn kinh doanh 1.250 2. TSCĐ thuê tài chính 200 2. Lãi chưa phân phối 150 3. Đầu tư chứng khoán vào công 220 ty B (2200 cổ phiếu) 4. Góp vốn liên doanh 400 5. TSCĐ cho thuê 180 Tổng tài sản 2.000 Tổng nguồn vốn 2.000 Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi sau: 1. Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 40 triệu đồng. Số còn lại được xếp vào dạng khó đòi. Công ty mua bán nợ cho biết họ sẵn sàng mua lại khoản này với số tiền bằng 30% giá trị của khoản tín dụng. 2. Nguyên vật liệu tồn kho kém phẩm chất, theo kết quả đánh giá lại giảm 30 triệu đồng. 3. TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 150 triệu đồng. 4. Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu đồng. Muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành thường phải trả 25 triệu đồng mỗi năm. 5. Giá chứng khoán của công ty B tại Sở giao dịch chứng khoán tại thời điểm đánh giá là 105.000 đồng/cổ phiếu. 6. Số vốn doanh nghiệp đi góp liên doanh được đánh giá lại tăng 20 triệu đồng. 7. Theo hợp đồng thuê tài sản, người đi thuê còn phải trả dần trong 20 năm, mỗi năm trả một lượng tiền đều nhau là 10 triệu đồng. Yêu cầu: Ước lượng giá trị doanh nghiệp theo phương pháp giá trị tài sản thuần, biết rằng: tỷ suất lợi nhuận vốn trung bình trên thị trường là 20%. Trang 78
12. Lời giải Bước 1: Xác định giá trị tổng giá trị tài sản mà doanh nghiệp đang sử dụng vào SXKD tại thời điểm đánh giá. Dựa theo những thay đổi, giá trị của một số tài sản được đánh giá lại như sau: 1. Giá trị của khoản nợ khó đòi: 60. 30% = 18 triệu đồng 2. Giá trị lợi thế của quyền thuê tài sản: Được tính bằng giá trị hiện tại của khoản tiền tiết kiệm được trong 10 năm. Sử dụng công thức tính giá trị của các khoản tiền đều nhau trong tương lai: 1 (1 i) n PV T f (i,n) T 0 i Trong đó: PV0: Giá trị hiện tại của các khoản tiền đều nhau trong tương lai. T: Khoản tiền tiết kiệm được mỗi năm. i : Tỷ suất hiện tại hóa. n: Số năm nhận được khoản tiền. Hoặc tra bảng tính sẵn giá trị hiện tại của một đồng tiền theo công thức trên với i = 20% và n = 10 năm, ta có: 1 (1 20%) 10 f (20%,10) 4,1925 20% T = 25 - 20 = 5 triệu đồng PV0= 5 4,1925 = 20,96triệu đồng 3- Giá trị của số chứng khoán đầu tư vào công ty B: Giá thị trường của 2.200 cổ phiếu đầu tư vào công ty B được tính tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp là: 2.200 cổ phiếu 105.000 đồng/cổ phiếu = 231 triệu đồng 4- Giá trị của số tài sản cho thuê theo hợp đồng: Được tính bằng giá trị hiện tại của các khoản tiền nhận được cố định hàng năm. Tra bảng tính sẵn giá trị hiện tại của một đồng tiền trong 20 năm với tỷ lệ hiện tại hóa là 20%, ta có: f (20%, 20) = 4,8696 Giá trị tài sản cho thuê dài hạn = 10 4,8696 = 48,8696 triệu đồng * Tổng giá trị tài sản của doanh nghiệp sau khi đánh giá lại: Trang 79
13. VT = 2.000–40- (60-18)-30 +150+20,96 + (231-220) +20 +(48,8696-180) =1.958,82 triệu đồng. Bước 2: Xác định tổng giá trị các khoản nợ tại thời điểm đánh giá VN = 600 triệu đồng Bước 3: Ước tính giá trị doanh nghiệp * Giá trị doanh nghiệp: V0 = 1.958,82 - 600 = 1.358,82 triệu đồng. 4.3.1.3 Ưu điểm và hạn chế của phương pháp a. Ưu điểm - Phương pháp này đã chỉ ra giá trị của những tài sản cụ thể cấu thành giá trị doanh nghiệp và xác định được giá trị thị trường của số tài sản có bán rời tại thời điểm đánh giá. - Ngoài ra tiện áp dụng đối với những doanh nghiệp nhỏ với số lượng tài sản không nhiều, việc định giá không đòi hỏi những kỹ thuật phức tạp, giá trị các yếu tố vô hình là không đáng kể. b. Hạn chế - Theo phương pháp này thì doanh nghiệp được quan niệm như một tập hợp các loại tài sản với nhau. Nó không cung cấp và xây dựng được những cơ sở thông tin cần thiết để các bên liên quan đánh giá về triển vọng sinh lời của doanh nghiệp. - Bỏ qua phần lớn các yếu tố phi vật chất nhưng lại có giá trị thực sự và nhiều khi lại chiếm tỷ trọng lớn trong doanh nghiệp. - Cách tính toán phức tạp, chi phí đánh giá lớn. - Phương pháp này bị giới hạn trong trường hợp tài sản của doanh nghiệp chủ yếu là tài sản vô hình như doanh nghiệp có thương hiệu mạnh, có bí quyết công nghệ, ban lãnh đạo doanh nghiệp có năng lực và đội ngũ nhân viên giỏi, 4.3.2 Phương pháp hiện tại hóa các nguồn tài chính tương lai 4.3.2.1 Cơ sở lý luận của phương pháp Cơ sở lý thuyết của phương pháp này xuất phát trực tiếp từ quan niệm: Giá trị của một doanh nghiệp được đo bằng độ lớn của khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể mang lại cho nhà đầu tư trong tương lai. Song, trên quan điểm về thời giá của tiền tệ, về chi phí cơ hội, tức là: Giá trị của một đồng tiền ở các thời điểm khác nhau sẽ không giống nhau, cho nên người ta thực hiện quy đổi các khoản thu nhập về cùng một thời điểm, đó là thời điểm hiện tại. Theo đó, giá trị của một doanh nghiệp được xác định dựa trên công thức tổng quát: Trang 80
14. n CF V t 0  (1 i) t t 1 Trong đó: V0: Giá trị doanh nghiệp. CFt: Thu nhập đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t. i : Tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu). n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm). Xuất phát từ công thức tổng quát trên, tùy theo cách nhìn nhận về lợi ích mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư, người ta thực hiện vận dụng và phát triển công thức định giá doanh nghiệp dưới nhiều hình thức khác nhau. 4.3.2.2 Các phương pháp xác định a. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức Định giá trên cơ sở chiết khấu dòng cổ tức thu được trong tương lai về hiện tại với một tỷ lệ thích hợp tương ứng với mức rủi ro của chứng khoán. Phương pháp này được xây dựng trên cơ sở nhà đầu tư bỏ tiền ra mua cổ phần, phần vốn góp trong doanh nghiệp không phải là để lấy những tài sản hiện hành trong doanh nghiệp mà là để lấy các khoản thu nhập trong tương lai. Giá trị thực của một chứng khoán, phần vốn góp phải được đánh giá bằng độ lớn của khoản thu nhập mà nhà đầu tư chắc chắn sẽ nhận được từ chính doanh nghiệp đó chứ không phải thu nhập có được do yếu tố đầu cơ chứng khoán. Theo đó, giá trị doanh nghiệp sẽ bằng tổng giá trị các loại chứng khoán mà doanh nghiệp đã phát hành. Mặc dù chứng khoán rất đa dạng và phong phú nhằm đáp ứng các yêu cầu về đầu tư khác nhau. Nhưng giá trị thực của các dòng cổ tức đều được xác định theo công thức tổng quát: n F V t 0  t t 1 (1 i ) Trong đó: - V0: Giá trị doanh nghiệp - Ft: Thu nhập từ cổ tức của nhà đầu tư ở năm thứ t - i: Tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu) - n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm) Trang 81
15. Công thức trên đã chỉ ra rằng giá trị của doanh nghiệp được xác định bằng tổng giá trị hiện tại của các khoản cổ tức trong tương lai có thể đem lại cho người sở hữu nó. Lượng cổ tức nhà đầu tư có thể nhận được hàng năm phụ thuộc vào tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Khi hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp phát triển thì lượng cổ tức nhà đầu tư nhận được có xu hướng tăng và ngược lại. Chính vì vậy, dựa vào công thức tổng quát này người ta thực hiện xác định giá trị dòng cổ tức trong từng trường hợp cụ thể. Cổ tức tăng trưởng ổn định (Mô hình tăng trưởng Gordon) Mô hình tăng trưởng Gordon là mô hình ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của công ty mà dòng cổ tức tăng trưởng với tỷ lệ được mong đợi là ổn định trong dài hạn. Trong trường hợp này, cổ tức dự kiến hàng năm là một khoản tiền ổn định (DIV = DIV1 = DIV2 = ), và dòng cổ tức tương lai của công ty có tỷ lệ tăng trưởng dự kiến hàng năm ổn định (g) và công ty được coi là tồn tại vĩnh viễn thì giá trị vốn chủ sở hữu của công ty được tính theo công thức: DIV V0 = Điều kiện: r > g r g Trong đó: DIV : Cổ tức dự kiến chia cho cổ đông đều hàng năm. r : Tỷ suất sinh lợi mong muốn trên vốn cổ phần. g : Tỷ lệ tăng trưởng dự kiến ổn định hàng năm. Tỷ suất sinh lợi mong đợi của nhà đầu tư (r) đối với từng loại doanh nghiệp khác nhau là khác nhau và phụ thuộc vào mức độ rủi ro của doanh nghiệp đó. Ví dụ: Công ty X dự kiến từ năm kế tiếp sẽ chia cho các chủ sở hữu mỗi năm là 1,5 tỷ đồng, biết suất sinh lợi mong muốn trên thị trường của vốn cổ phần công ty là 10%/năm và cổ tức tăng trưởng hàng năm là 5% thì giá trị vốn chủ sở hữu của công ty X sẽ là: 1,5 V0 = 30 tỷ đồng 0,1 0,05 Phương pháp này thường được sử dụng để định giá các doanh nghiệp dựa trên Trang 82
16. dòng lợi tức cổ phần, có hoạt động kinh doanh ổn định. Cụ thể là: - Mô hình tăng trưởng Gordon khá thích hợp với các doanh nghiệp có chứng khoán được giao dịch trên thị trường, xác định giá trị tài sản thuần gặp khó khăn, có tài sản hữu hình không đáng kể nhưng được đánh giá rất cao ở những giá trị vô hình. - Mô hình tăng trưởng Gordon phù hợp nhất đối với những công ty có chính sách chi trả cổ tức trong dài hạn hợp lý. - Mô hình tăng trưởng Gordon đặc biệt phù hợp đối với những công ty dịch vụ công ích có tăng trưởng ổn định. Đây là một phương pháp ước tính giá trị doanh nghiệp đơn giản và tiện lợi, dễ áp dụng do không cần quá nhiều giả thiết. Dễ dàng trong việc xác định DIV và tốc độ tăng trưởng DIV. Tuy nhiên, mô hình này sẽ khó áp dụng hoặc có thể không áp dụng được với các doanh nghiệp chưa thực hiện chi trả cổ tức trong quá khứ và sẽ đánh giá thấp giá trị cổ phiếu của doanh nghiệp có xu hướng chi trả cổ tức thấp, sử dụng lợi nhuận để tái đầu tư sản xuất. Giả định mà mô hình đưa ra không phải lúc nào cũng đúng vì trong thực tế có rất ít doanh nghiệp có cổ tức tăng trưởng với một tỷ lệ nhất định và tồn tại mãi mãi. Mô hình cũng rất nhạy cảm đối với tỷ lệ tăng trưởng, khi tỷ lệ tăng trưởng bằng tỷ suất sinh lợi thì giá trị sẽ không tính toán được. Mô hình dòng cổ tức vô hạn và không đổi (g = 0%) Mô hình dòng cổ tức vô hạn và không đổi là mô hình ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của công ty mà dòng cổ tức là vĩnh viễn và không tăng trưởng. Trong trường hợp dòng cổ tức được dự kiến là một khoản tiền ổn định (DIV = DIV1 = DIV2 = ), công ty tồn tại vĩnh viễn và tỷ lệ tăng trưởng g=0% thì giá trị vốn chủ sở hữu của công ty được tính như sau: DIV V0 = r Ví dụ: Công ty X dự kiến từ năm kế tiếp sẽ chia cho các chủ sở hữu mỗi năm là 1,5 tỷ đồng, biết suất sinh lợi mong muốn trên thị trường của vốn cổ phần công ty là 10%/năm. Giá trị vốn chủ hữu của công ty được tính như sau: 1,5 V0 = 15 tỷ đồng 0,1 Mô hình này thường được áp dụng đối với các doanh nghiệp mà lợi nhuận tạo ra hàng năm đều chia cổ tức hết cho cổ đông, không giữ lại để tái đầu tư nên không có Trang 83
17. sự tăng trưởng. Nhưng đây là mô hình thiếu tính thực tiễn do trong thực tế cổ tức thường không chia hết cho cổ đông, mà để lại một phần để tái đầu tư. Hơn nữa do các điều kiện kinh doanh thay đổi, nếu không có sự tái đầu tư thì khoản tiền cổ tức trả cho các cổ đông khó có thể giữ ổn định qua các năm. Cổ tức tăng trưởng không ổn định (g không đều) - Mô hình chiết khấu cổ tức nhiều giai đoạn Mô hình cổ tức tăng trưởng không ổn định là mô hình nhiều giai đoạn tăng trưởng: giai đoạn tăng trưởng thần kỳ kéo dài trong n năm và giai đoạn tăng trưởng ổn định kéo dài mãi mãi sau đó (2 giai đoạn); hoặc giai đoạn tăng trưởng cao, giai đoạn quá độ và giai đoạn tăng trưởng thấp ổn định (3 giai đoạn). Giá trị vốn chủ sở hữu = Hiện giá dòng cổ tức + Giá trị cuối cùng quy về hiện tại. n DIV V t n V0 =  t n t 1 1 r 1 r DIV n 1 Với: Vn = r g n Trong đó: Vo : Giá trị vốn chủ sở hữu của công ty thời điểm hiện tại DIVt : Cổ tức dự kiến năm t r : Suất sinh lợi mong đợi Vn : Giá trị vốn chủ sở hữu của công ty cuối năm n gn : Tỷ lệ tăng trưởng (mãi mãi) sau năm n Ví dụ: Sử dụng các dữ liệu về cổ tức của công ty X với cổ tức năm 1 là 1,5 tỷ đồng, giả sử tỷ lệ tăng trưởng cổ tức của năm 2 và 3 của công ty là g1 = 8%, và của năm 4 và 5 là g2 = 7% và từ năm thứ 6 trở đi thì tăng trưởng ổn định là g3 = 5%/năm. Cổ tức hàng năm của công ty là: DIV1 = 1,5 tỷ đồng DIV2 = DIV1(1+g1) = 1,5(1+0,08) = 1,62 tỷ đồng 2 DIV3 = DIV1(1+g1) = 1,5(1+0,08)2 = 1,7496 tỷ đồng DIV4 = DIV3(1+g2) = 1,7496(1+0,07) = 1,872 tỷ đồng 2 DIV5 = DIV3(1+g2) = 1,7496(1+0,07)2 = 2,003 tỷ đồng DIV6 = DIV5(1+g3) = 2,003(1+0,05) = 2,103 tỷ đồng Trang 84
18. DIV6 2,103 V5 = 42,06 tỷ đồng r g 3 0,1 0,05 Giá trị vốn chủ sở hữu của công ty ở thời điểm hiện tại là: DIV DIV DIV DIV DIV V V = 1 2 3 4 5 6 1 r 1 r 2 1 r 3 1 r 4 1 r 5 1,5 1,62 1,7496 1,872 2,003 42,06 V = 1 0,1 1 0,1 2 1 0,1 3 1 0,1 4 1 0,1 5 Thông thường, mô hình này được áp dụng đối với một số công ty có quyền chế tác trên sản phẩm rất có lãi trong vài năm tới và dự kiến có mức tăng trưởng đặc biệt trong suốt thời gian đó. Khi quyền chế tác hết hạn, công ty dự kiến sẽ quay về mức tăng trưởng ổn định. Tuy nhiên, việc xác định chính xác độ dài thời gian tăng trưởng trong giai đoạn đầu là rất khó. Giả thiết về sự tăng trưởng ổn định ở giai đoạn sau là rất nhạy cảm, vì tỷ lệ tăng trưởng này cao hay thấp cũng có thể dẫn đến giá trị doanh nghiệp tính theo mô hình tăng trưởng Gordon ở giai đoạn này sai lệch rất lớn. b. Phương pháp hiện tại hóa lợi nhuận thuần - Giá trị doanh nghiệp đối với chủ sở hữu được đo bằng độ lớn của các khoản lợi nhuận thuần mà doanh nghiệp có thể mang lại cho chủ sở hữu trong suốt thời gian tồn tại của doanh nghiệp. - Cách xác định: Pr Pr Pr n Pr V 1 2 n t 0 2 n  t (1 i) (1 i) (1 i) t 1 (1 i) Trong đó: V0: Giá trị DN Prt: Lợi nhuận thuần năm thứ t Giả định rằng: Lợi nhuận thuần các năm bằng nhau, tức là: Pr1 = Pr2 = = Prn = Pr và doanh nghiệp hoạt động tồn tại mãi mãi, tức là : 1 t , 0 . (1 i)n Công thức trên có thể viết lại: Pr V0 i Pr có thể được xác định: + Lợi nhuận ròng dự kiến trong tương lai Trang 85
19. + Lợi nhuận bình quân trong quá khứ: Bình quân số học đơn giản hoặc bình quân gia quyền có trọng số. Ví dụ 4.6: Doanh nghiệp A có tài liệu sau: 1. Trích báo cáo kết quả kinh doanh trong 3 năm gần nhất: Đơn vị tính: 1.000.000 đồng Chỉ tiêu N – 2 N – 1 N 1. Doanh thu thuần. 2.100 2.300 2.500 2. Giá vốn hàng bán. 990 1.110 1.220 3. Chi phí bán hàng. 210 220 240 4. Chi phí quản lý. 250 250 260 5. Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh. 650 720 780 6.Tổng lợi nhuận trước thuế. 650 720 780 7.Thuế thu nhập phải nộp (25%). 162.5 180 195 8. Lợi nhuận sau thuế. 487.5 540 585 2. Các thông tin bổ sung: - Doanh nghiệp đang ở cuối chu kỳ đầu t, khấu hao là không đáng kể. - Kết quả điều tra trắc nghiệm cho thấy các chuyên gia kinh tế đánh giá trọng số sinh lời của các năm: N-2; N-1 và N so với tương lai lần lượt là:1; 2 và 3. - Chi phí sử dụng vốn trung bình trên thị trường là 15%/năm. Yêu cầu: Ước tính giá trị doanh nghiệp theo phương pháp hiện tại hoá lợi nhuận thuần. Lời giải Ước tính lợi nhuận tương lai thu được hàng năm: 487.5 1 540 2 585 3 Pr = = 553.75 triệu đồng 1 2 3 Ước tính giá trị doanh nghiệp: 553.75 V0 = = 3.691,67 triệu đồng 15% c. Phương pháp hiện tại hóa dòng tiền thuần Là phương pháp mà giá trị doanh nghiệp được xác định bằng cách hiện tại hóa các luồng tiền thuần doanh nghiệp dự kiến thu được trong tương lai theo một tỷ lệ Trang 86
20. chiết khấu tương ứng với mức độ rủi ro của doanh nghiệp. Thường được áp dụng để định giá các doanh nghiệp có căn cứ để ước tính được tình hình hoạt động trong tương lai: DN hoạt động trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, tin học và chuyển giao công nghệ mà tài sản chủ yếu là TSVH. Công thức tính Dòng tiền thuần = Dòng tiền vào - Dòng tiền ra của dự án đầu tư Trong đó: + Dòng tiền vào: Là các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể mang lại dưới hình thức: khấu hao TSCĐ, lợi nhuận hàng năm và các khoản vốn doanh nghiệp thu được khi dự án đầu tư kết thúc. + Dòng tiền ra: Là các khoản chi đầu tư vào doanh nghiệp, bao gồm các khoản vốn đầu tư vào TSCĐ và TSLĐ thường xuyên cho doanh nghiệp. Trong đó V0: Giá trị doanh nghiệp thời điểm hiện tại CFt: Dòng tiền thuần năm thứ t Vn: Giá trị doanh nghiệp ở cuối chu kỳ đầu tư (năm thứ n) i: Tỷ suất hiện tại hóa 4.3.3 Phương pháp định lượng Goodwill (lợi thế thương mại) 4.3.3.1 Cơ sở lý luận của phương pháp Việc xác định giá trị doanh nghiệp dựa trên cơ sở định lượng Goodwill (WG) có nội dung khác căn bản so với các phương pháp đã trình bày. Để có thể hiểu thực chất phương pháp này, chúng ta xét ví dụ sau đây: Doanh nghiệp X ứng ra một lượng vốn là 100 triệu đồng, thu về một khoản lợi nhuận là 10 triệu đồng tương đương với một tỷ suất trên vốn là 10%. Doanh nghiệp Y cũng ứng ra một lượng vốn như vậy nhưng thu được lợi nhuận là 18 triệu đồng tương ứng với tỷ suất lợi nhuận trên vốn là 18%. Một câu hỏi đặt ra là: tại sao doanh nghiệp Y cũng ứng ra một lượng vốn như vậy lại sinh ra được một khoản lợi nhuận cao hơn doanh nghiệp X? Có thể giải thích Trang 87
21. như sau: Vì doanh nghiệp Y có vị trí kinh doanh tốt hơn, chất lượng sản phẩm cao hơn, trình độ quản lý giỏi hơn, mạng lưới bán hàng rộng lớn, Đó là những yếu tố vô hình, chúng hội tụ lại đã làm nên khoản lợi nhuận vượt trội 8 triệu đông so với doanh nghiệp X. Nếu như 10% là tỷ suất lợi nhuận trung bình trên thị trường thì khoản lợi nhuận vượt trội so với mức trung binh mà doanh nghiệp Y đã đạt được là 8% gọi là siêu lợi nhuận. Như vậy, cơ sở để xác định giá trị của tài sản vô hình là: Giá trị của tài sản vô hình trong một doanh nghiệp được tính bằng giá trị hiện tại của khoản thu nhập do tài sản vô hình tạo ra, tức là bằng giá trị hiện tại của các khoản siêu lợi nhuận. 4.3.3.2 Phương pháp xác định V0 = VH + GW Trong đó: V0: Giá trị doanh nghiệp đối VH: Giá trị tài sản hữu hình (giá trị tài sản thuần) GW: Giá trị tài sản vô hình, còn gọi là lợi thế thương mại n B r.A GW = t t  t t 1 (1 i) Bt: Lợi nhuận năm t. r: Tỷ suất lợi nhuận trung bình của tài sản đưa vào sản xuất kinh doanh. At: Giá trị tài sản năm t mà doanh nghiệp đưa vào sản xuất kinh doanh. Bt – r.At : Siêu lợi nhuận năm t. i: Tỷ lệ chiết khấu. t: Thứ tự năm n: Năm. Ví dụ 4.7: Có tài liệu về một doanh nghiệp như sau: Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu N N + 1 N + 2 Giá trị tài sản thuần 18.000 19.500 20.000 Lợi nhuận thuần 3.000 3.500 3.800 Tỷ suất lợi nhuận trung bình của các doanh nghiệp có điều kiện sản xuất kinh doanh tương tự là 14%, tỷ suất hiện tại hóa là 15%. Trang 88
22. Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị doanh nghiệp trên. Lời giải 1. Giá trị tài sản hữu hình (giá trị tài sản thuần) = 18.000 triệu đồng 2. Giá trị lợi thế thương mại Ta có bảng sau: Chỉ tiêu Năm N Năm N + 1 Năm N + 2 1. Giá trị tài sản thuần 18.000 19.500 20.000 2. Lợi nhuận thuần 3.000 3.500 3.800 3. LN bình thường của tài sản 2.520 2.730 2.800 (3) = 14% × (1) 4. Siêu lợi nhuận 480 770 1.000 (4) = (2) – (3) 5. Thừa số hiện tại hóa 0,8696 0,7561 f(15%, 2) 6. Giá trị hiện tại của siêu lợi 669,6 756,1 nhuận (6) = (4) × (5) GW = 669,6 + 756,1 = 1.425,7 triệu đồng 3. Giá trị doanh nghiệp = 18.000 + 1.425,7 = 19.425,7 triệu đồng Ví dụ 4.8: Doanh nghiệp X trong năm N có tài liệu sau: + Giá trị tài sản thuần của doanh nghiệp X được đánh giá là 200 tỷ đồng. Ước tính giá trị tài sản thuần hàng năm tăng 5%. + Lợi nhuận thuần đạt 40 tỷ đồng và ước tính lợi nhuận thuần có thể tăng 10% mỗi năm trong 5 năm tới. + Tỷ suất lợi nhuận trung bình của các doanh nghiệp có điều kiện sản xuất kinh doanh tương tự là 12% Yêu cầu: Ước tính giá trị doanh nghiệp theo phương pháp GW, biết rằng tỷ suất hiện tại hóa là 15%? Trang 89
23. Lời giải Đơn vị tính: Tỷ đồng Chỉ tiêu 0 1 2 3 4 5 1.Lợi nhuận thuần: Tăng 10% 40 44 48,4 53,2 58,5 64,4 2.Giá trị tài sản thuần: Tăng 5% 200 210 220,5 231,5 243,1 255,3 3.Lợi nhuận bình thường của tài 24 25,2 26,5 27,8 29,2 30,6 sản = 12%. (2) 4.Siêu lợi nhuận = (1) – (3) 16 18,8 21,9 25,4 29,3 33,8 5.Giá trị hiện tại của siêu lợi 16,3 16,6 16,7 16,8 16,8 nhuận GW = 16,3+16,6+16,7+16,8+16,8 = 83,2 tỷ đồng Giá trị doanh nghiệp X = Giá trị tài sản thuần + GW = 200 + 83,2 = 283,2 tỷ đồng 4.3.3.3 Ưu điểm và hạn chế của phương pháp a. Ưu điểm - Là phương pháp xác định doanh nghiệp bao gồm cả giá trị tài sản vô hình. - Phương pháp GW xác định giá trị doanh nghiệp trên cơ sở có tính đến cả lợi ích của người mua và người bán. - Với cơ sở lý luận chặt chẽ, giá trị doanh nghiệp tính theo phương pháp định lượng GW bao giờ cũng mang lại một sự tin tưởng vững chắc hơn. b.Nhược điểm - Lập luận về siêu lợi nhuận thiếu cơ sở để dự báo thời hạn (n) và thiếu căn cứ để xây dựng các giả thuyết về lợi nhuận tương lai. - Nó cũng không tránh khỏi những hạn chế của 2 phương pháp giá trị tài sản thuần và phương pháp hiện tại hoá lợi nhuận. - GW có biên độ dao động rất lớn trước những thay đổi nhỏ của r. 4.3.4 Phương pháp định giá dựa vào hệ số PER (hay hệ số P/E) 4.3.4.1 Cơ sở phương pháp luận Phương pháp này dựa trên giá trị của các doanh nghiệp “tương đương”, hoặc Trang 90
24. “có thể so sánh” để tìm ra giá trị của doanh nghiệp cần định giá. Được áp dụng khi có thị trường chứng khoán phát triển, có nhiều doanh nghiệp “tương đương” đang được niêm yết và giao dịch trên thị trường 4.3.4.2 Phương pháp xác định Giá trị doanh nghiệp Lợi nhuận dự kiến = × P/E đối với chủ sở hữu đạt được Ps P/E = EPS Trong đó: Ps: Giá mua bán cổ phần trên thị trường. EPS: Thu nhập dự kiến của mỗi cổ phần, và bằng lợi nhuận thuần dự kiến chia cho số lượng cổ phần đang lưu hành. Ví dụ 4.9: Công ty X có lợi nhuận ròng dự kiến: 1.200.000.000 đồng vào thời điểm thẩm định giá. Mức lợi nhuận này đã được đối chiếu với các số liệu tài chính của doanh nghiệp trong quá khứ, cũng như xem xét so sánh với các doanh nghiệp trong ngành, cho thấy đây là số liệu hợp lý. Qua khảo sát và thu thập thông tin trên thị trường, tìm được chỉ số P/E của 5 doanh nghiệp có cùng ngành nghề kinh doanh và quy mô tương tự công ty X, cụ thể như sau: Công ty A 28 Công ty B 31 Công ty C 32 Công ty D 33 Công ty E 35 Trong đó các Công ty B, C, D có nhiều yều tố gần giống Công ty X nhất. Do vậy có thể chọn chỉ số P/E trung bình của các doanh nghiệp này là: ( [31 + 32 + 33] / 3 = 32 ) để ước tính giá trị của Công ty X. Giá trị thị trường của Công ty X = 1.200.000.000đ x 32 = 38,4 tỷ đồng 4.3.4.3 Ưu điểm và hạn chế của phương pháp a. Ưu điểm - Cho kết quả nhanh chóng để ra quyết định kịp thời. - Phương pháp P/E dựa trên cơ sở giá trị thị trường bằng cách so sánh trực tiếp. b. Nhược điểm Trang 91
25. - Mang nặng tính kinh nghiệm. - Phương pháp P/E cũng không đưa ra được những cơ sở để các nhà đầu tư phân tích, đánh giá về khả năng tăng trưởng và rủi ro tác động tới giá trị doanh nghiệp. Trang 92
26. CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 4 Câu 1: Trình bày khái niệm doanh nghiệp và giá trị doanh nghiệp? Câu 2: Đặc điểm nào của doanh nghiệp quyết định đến sự khác biệt về phương pháp định giá doanh nghiệp và phương pháp định giá các tài sản thông thường? Câu 3: Trình bày các yếu tố thuộc môi trường bên ngoài doanh nghiệp có ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp? Ý nghĩa của vấn đề nghiên cứu trong việc lập chiến lược tài chính cho doanh nghiệp? Câu 4: Trình bày các yếu tố thuộc môi trường bên trong (các yếu tố thuộc về nội tại của doanh nghiệp) có ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp? Ý nghĩa của vấn đề nghiên cứu trong việc lập chiến lược tài chính cho doanh nghiệp? Câu 5: Trình bày cơ sở lý luận, công thức xác định, ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng của của các phương pháp định giá doanh nghiệp? Trang 93
27. CHƯƠNG 5: TỔ CHỨC CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 5.1. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Quy trình định giá tài sản được coi là một quá trình có tính hệ thống và logic, thể hiện trình tự hành động, cũng như các nội dung công việc của người định giá trong quá trình thực hiện các nội dung công việc định giá tài sản. Quy trình thẩm định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các nguyên tắc thẩm định giá, giúp các thẩm định viên đạt đến kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được. Quy trình định giá tài sản được thể hiện qua 6 bước sau: - Bước 1: Xác định rõ đối tượng và mục đích định giá tài sản - Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá - Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin - Bước 4: Phân tích thông tin - Bước 5: Ước tính giá trị cần định giá - Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư định giá 5.1.1. Xác định rõ đối tượng và mục đích định giá tài sản Đây là bước đầu tiên trong quy trình định giá tài sản, kết quả của bước này là cơ sở quan trọng để người định giá, cũng như tổ chức định giá hiểu rõ về đối tượng định giá, khách hàng định giá nhằm lên kế hoạch chi tiết trong quá trình định giá, cũng như xác định rõ các điều khoản trong hợp đồng định giá. Để đạt được các mục tiêu trên, cần xác định rõ các nội dung sau: - Xác định đối tượng định giá: Đối tượng định giá tài sản có thể là bất động sản hoặc động sản. + Xác định các đặc điểm pháp lý của tài sản: Các quyền tài sản, các giấy tờ chứng minh quyền tài sản theo quy định, quy hoạch của Nhà nước. Phân nhóm tập hợp các quyền đánh giá như: Quyền sở hữu vĩnh viễn, quyền cho thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng. + Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản: Đối với bất động sản, đó có thể là quy mô, diện tích, hình dáng, vị trí lô đất, cảnh quan, môi trường, chất lượng công trình, phong thủy, ; đối với máy, thiết bị, đó có thể là tên hãng sản xuất, kiểu dáng, sê-ri, công suất, thời gian sử dụng kinh tế, mức độ hao mòn, - Mục đích định giá: + Nhà định giá phải xác định và nhận thức đúng mục đích định giá của khách hàng: Mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, thế chấp, đánh thuế, báo cáo tài chính, Trang 94
28. + Mục đích định giá tài sản phải được thể hiện trong quá trình định giá, cũng như khẳng định trong báo cáo và chứng thư định giá. Định giá tài sản được thực hiện cho những mục đích cụ thể và đây là cơ sở quyết định trong việc lựa chọn phương pháp định giá thích hợp. - Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng: Cần phải nắm được những thông tin cơ bản về khách hàng cũng như những yêu cầu và đòi hỏi của khách hàng. - Xác định những điều kiện ràng buộc trong định giá tài sản: Người định giá phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện hạn chế đối với: + Những yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng; + Những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng tới giá trị tài sản; + Những giới hạn về pháp lý, công dụng tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; + Quyền và nghĩa vụ của người định giá theo hợp đồng định giá. - Cơ sở của việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong định giá: + Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng trên cơ sở nhận thức rõ được những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua thẩm định viên. + Phải phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác có liên quan. + Trong quá trình định giá, nếu thấy những điều kiện hạn chế ràng buộc là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp hay tổ chức định giá và cho khách hàng. - Xác định thời điểm định giá: Người định giá cần phải xác định rõ thời điểm ký kết hợp đồng định giá, thời điểm thực hiện định giá, thời điểm đưa ra kết quả định giá, cũng như thời gian có hiệu lực của kết quả định giá. - Xác định nguồn dữ liệu cần thiết và lựa chọn phương pháp định giá: Nguồn dữ liệu cần thiết được sử dụng các nguồn dữ liệu thu thập được từ các cơ quan Nhà nước, các tổ chức nghiên cứu thị trường, các tổ chức chuyên cung cấp thông tin, các sàn giao dịch, hệ thống phương tiện thông tin đại chúng, mạng internet, cơ sở dữ liệu của tổ chức định giá, của cá nhân và tự khảo sát thực địa ; đồng thời người định giá cũng cần xác định rõ phương pháp dự định sử dụng để định giá tài sản. - Cơ sở giá trị trong định giá: Có 2 cơ sở giá trị trong định giá là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường. Trên cơ sở những hiểu biết khái quát về đối tượng định giá, người định giá cần xác định rõ cơ sở giá trị trong định giá. Việc xác định cơ sở giá trị trong định giá phải được lựa chọn phù hợp với mục đích định giá, hơn nữa mục đích và cơ sở giá trị của định giá được áp dụng phải phù hợp với quy định của pháp luật. 5.1.2. Lập kế hoạch định giá Lập kế hoạch định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm gắn Trang 95
29. liền với thời điểm cụ thể, cũng như xác định thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho công tác định giá. Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau: - Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị tài sản, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường. - Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh. Bao gồm: Các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý có hiện hành liên quan, các tài liệu về chứng cứ và động thái thị trường. - Xác định và phát triển nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy, các số liệu được sử dụng phải trung thực và phải được kiểm chứng. - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện, phân công công việc đối với từng người thực hiện, lên chương trình thời gian biểu công tác. - Lập đề cương báo cáo kết quả định giá, cũng như xác định hình thức trình bày báo cáo định giá. 5.1.3. Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu 5.1.3.1. Khảo sát hiện trường Người định giá phải khảo sát thị trường, kiểm tra và xác định thực trạng của tài sản một cách trung thực, đầy đủ, chính xác trong phạm vi cần thiết, phải thu thập, phân loại, đối chiếu tất cả các dữ liệu có liên quan giúp nhận biết tài sản về mặt pháp lý, có thể đưa ra kết quả định giá chuẩn xác, đầy đủ và không sai lầm. - Đối với bất động sản + Người định giá phải biết chắc chắn về vấn đề có liên quan tới quyền sở hữu đối với bất động sản, tất cả những vấn đề này cần được kiểm tra tại cơ quan chức năng. Nếu những thông tin về quyền sở hữu đối với bất động sản không được lưu giữ hay không có tại cơ quan đăng ký thì cần làm rõ nguồn gốc của những thông tin về quyền sở hữu đó và nếu những điều kiện của quyền sở hữu ảnh hưởng tới công tác định giá thì phải được giải thích rõ ràng trong báo cáo định giá. Bên cạnh đó, người định giá cũng cần phải kiểm tra các khía cạnh pháp lý khác của bất động sản. + Kiểm tra vị trí và diện tích thực tế của bất động sản so với vị trí và diện tích xác lập trên bản đồ địa chính. + Kiểm tra, xác minh các yếu tố thuộc về nội tại bất động sản, như việc sử dụng tiện nghi, phòng ở, sắp xếp các thiết bị, tình trạng sửa chữa, + Kiểm tra, xác minh các yếu tố thuộc về môi trường bên ngoài của bất động Trang 96
30. sản, như xác định rõ khu vực xung quanh liên quan đến bất động sản cần định giá để đánh giá các yếu tố thuộc về môi trường tự nhiên, môi trường chính trị, văn hóa,xã hội, + Đối với công trình xây dựng dở dang, người định giá phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu từ, nhà thầu xây dựng công trình cần định giá. - Đối với máy, thiết bị + Đối với các máy, thiết bị phải đăng ký pháp lý cần kiểm tra đặc điểm pháp lý của máy, thiết bị đó. + Kiểm tra toàn bộ máy, thiết bị đối với các nội dung: Số lượng từng loại, tên nhà sản xuất, mẫu, tuổi thọ kỹ thuật Định giá một tài sản được chuẩn xác, phụ thuộc rất nhiều vào việc phân tích và thu thập các thông tin cần thiết có liên quan. Do vậy, việc kiểm tra và xác nhận thực trạng của tài sản một cách chính xác là điều rất cần thiết. Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, người định giá cần chụp ảnh tài sản theo các dạng, các hướng khác nhau. 5.1.3.2. Thu thập tài liệu - Lựa chọn các tài liệu chứa đựng và thể hiện được các nội dung thông tin cơ bản, mang tính đặc trưng của tài sản cần định giá. - Thu thập các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh, các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua, người bán tiềm năng. - Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng. - Các thông tin về tính pháp lý của tài sản. - Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết được sự khác nhau giữa khu vực tài sản định giá và khu vực lân cận. - Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giói hành chính, cơ sở hạ tầng, ) - Xếp hạng các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu. - Để thực hiện định giá, nhà định giá phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin và dựa Trang 97
31. trên những thông tin thu thập từ các nguồn: + Khảo sát thực địa; + Những giao dịch mua bán tài sản thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; + Thông tin trên báo chí của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường tài sản; + Thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. 5.1.4. Phân tích thông tin Đây là bước nhằm đánh giá những tác động của các yếu tố khác nhau đến mức giá của tài sản cần định giá, việc phân tích tập trung vào các mảng sau: - Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường. - Phân tích thị trường tài sản cần định giá. + Phân tích xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản + Phân tích bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường. - Phân tich về khách hàng: Những phân tích này đi vào các khía cạnh sau: + Phân tích đặc điểm của khách hàng tiềm năng. + Phân tích sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản. + Phân tích về nhu cầu, sức mua của loại tài sản cần định giá. - Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của tài sản + Người định giá cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép. + Người định giá cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh: Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai; sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản; tính khả thi về mặt tài chính; hiệu quả tối đa trong việc sử dụng tài sản 5.1.5. Ước tính giá trị tài sản cần định giá Ước tính giá trị tài sản cần định giá là công đoạn cuối cùng trước khi lập báo cáo định giá. Mục đích của bước này là truyền đạt kết quả định giá và kết luận của người định giá một cách có hiệu quả nhất và có sức thuyết phục đối với các chủ thể liên quan. Trang 98
32. - Phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định. - Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản với mục đích định giá. - Người định giá cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá. 5.1.6. Lập báo cáo định giá Báo cáo kết quả thẩm định giá là văn bản do nhà định giá lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình định giá, mức giá ước tính của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá. Báo cáo kết quả định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản định giá. Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự logic, hợp lý. Báo cáo định giá phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong các quy trình định giá và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản. Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc định giá. Kết quả của việc định giá được trình bày trong bản báo cáo, trong đó nêu ra: - Mục đích định giá. - Mô tả về đặc điểm pháp lý và đặc điểm kinh tế - xã hội của tài sản cần định giá. - Thời điểm ước tính giá trị. - Các số liệu minh họa và kèm các phân tích. - Giá trị được ước tính thông qua các phương pháp được sử dụng. - Những điều kiện ràng buộc và hạn chế trong quá trình định giá. 5.2. HỒ SƠ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 5.2.1. Tổng quan về hồ sơ định giá tài sản Hồ sơ định giá là các tài liệu có liên quan đến công việc định giá tài sản do người định giá lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện công việc định giá. Tài liệu trong hồ sơ định giá được thể hiện trên giấy, phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành. Người định giá viên có trách nhiệm thu thập và lưu hồ sơ định giá những tài liệu, thông tin cần thiết liên quan đến quá trình định giá. Trang 99
33. Hồ sơ định giá phải được lập đầy đủ sao cho người định giá hoặc người có trách nhiệm kiểm tra đọc sẽ hiểu được toàn bộ nội dung quá trình định giá. Hồ sơ định giá được lưu giữ tại nơi lưu giữ hồ sơ của doanh nghiệp, tổ chức định giá. Trường hợp doanh nghiệp, tổ chức định giá có chi nhánh, hồ sơ định giá được lưu tại nơi ban hành báo cáo, chứng thư định giá. Hồ sơ định giá thường được lưu giữ trong một thời hạn quy định (10 năm). Mục đích của hồ sơ định giá dùng để: - Lưu trữ những bằng chứng thu thập được trong quá trình thực hiện định giá và làm cơ sở cho việc đưa ra ý kiến của người định giá về mức giá tài sản cần định giá. - Trợ giúp cho các bước thực hiện công việc định giá. - Trợ giúp cho kiểm tra, soát xét và đánh giá chất lượng công việc định giá. - Trợ giúp cho việc xử lý những tranh chấp, khiếu kiện có thể phát sinh trong hoặc sau quá trình định giá giữa khách hàng (hoặc bên thứ ba) với doanh nghiệp, tổ chức định giá. 5.2.2. Nội dung hồ sơ định giá Nội dung của một bộ hồ sơ định giá phụ thuộc vào mục đích định giá và loại hình tài sản cần định giá. Nội dung cơ bản hồ sơ định giá bao gồm: - Tên và số hiệu hồ sơ; - Ngày, tháng, năm lập và lưu trữ hồ sơ; - Những thông tin về khách hàng yêu cầu định giá; - Thư mời định giá; - Hợp đồng định giá tài sản ký kết giữa doanh nghiệp định giá và khách hàng có nhu cầu định giá tài sản; - Những phân tích, đánh giá của người định giá về những vấn đề liên quan đến hoạt động định giá; - Những ý kiến trưng cầu tư vấn về các khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến tài sản cần định giá; - Báo cáo kết quả định giá tài sản và phụ lục kèm theo báo cáo; - Chứng thư định giá tài sản; - Biên bản thanh lý hợp đồng định giữa doanh nghiệp, tổ chức định giá và khách hàng yêu cầu định giá. 5.3. BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 5.3.1. Tổng quan về báo cáo định giá tài sản Báo cáo định giá là văn bản do người định giá lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quy trình định giá, mức giá ước tính (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách yêu cầu định giá. Trang 100
34. Mục đích của báo cáo định giá là truyền đạt kết quả và các kết luận của người định giá một cách có hiệu quả và có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin, nhất là đối với những người có liên quan về mặt lợi ích. Báo cáo định giá tài sản phải thể hiện những thông tin theo đúng thực tế, mang tính mô tả các bằng chứng để thuyết minh mức giá của tài sản qua thẩm định giá. Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự logic, hợp lý. Báo cáo định giá phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong các quy trình định giá và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản. 5.3.2. Nội dung của báo cáo định giá Nội dung chi tiết của báo cáo định giá có thể thay đổi phụ thuộc vào đối tượng định giá, mục đích định giá và yêu cầu của khách hàng, tuy nhiên một báo cáo định giá phải bao gồm những nội dung cơ bản sau: 5.3.2.1. Những thông tin cơ bản - Tên, loại tài sản; - Nguồn gốc của tài sản; - Vị trí của bất động sản; - Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của khách hàng yêu cầu định giá; - Ngày, tháng, năm định giá; - Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chức định giá hoặc chi nhánh; - Họ và tên người lập báo cáo định giá; - Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức định giá hoặc phụ trách chi nhánh. 5.3.2.2. Những căn cứ pháp lý để định giá Đây là những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn hành nghề có liên quan do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trung ương hoặc địa phương ban hành 5.3.2.3. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý - Đối với bất động sản: + Bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. + Bất động sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì cần xác minh các giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản, tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo. + Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề. + Những trường hợp BĐS đang cho thuê cần hiểu rõ về hợp đồng thuê. Trang 101
35. + Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản. - Đối với máy, thiết bị: + Nếu máy, thiết bị Nhà nước quy định phải đăng ký pháp lý, cần thu thập các thông tin và giấy tờ chứng minh quyền của chủ thể đối với máy, thiết bị đó. + Hóa đơn mua, bán tài sản. + Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của tài sản. 5.3.2.4. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật - Đối với bất động sản: + Vị trí của bất động sản: Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản. + Đối với đất ở: Số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm đất. + Đối với đất nông nghiệp: Số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, hệ thống tưới tiêu nước, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, + Đối với công trình, kiến trúc trên đất: Loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích đất xây dựng, diện tích đất sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước, + Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, của hàng, bệnh viện, trường học, trục đường chính, + Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất. + Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không. - Đối với máy, thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hóa: Xuất xứ, model, nhãn hiệu, nơi sản xuất; công suất máy móc thiết bị; đặc điểm dây chuyền công nghệ; chỉ tiêu kỹ thuật, chất lượng vật tư hàng hóa; năm sản xuất, tên nhà máy, quốc gia sản xuất; năm đưa vào sử dụng; tỷ lệ hao mòn tại thời điểm thẩm định; 5.3.2.5. Những giả thiết và hạn chế trong định giá trị tài sản - Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản. - Nếu không đưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng đến kết quả định giá như thế nào. 5.3.2.6. Kết quả khảo sát thực địa Trang 102
36. - Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa. - Kết quả thu được từ khảo sát thực địa. - Sự chênh lệch giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính và nêu rõ lý do sự chênh lệch đó. - Trường hợp trưng cầu ý kiến của các chuyên gia về công suất thiết kế, tính năng tác dụng của máy móc, thiết bị thì báo cáo kết quả phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luận của chuyên gia tư vấn. 5.3.2.7. Những lập luận về mức giá cuối cùng - Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường tài sản trong khu vực, hành vi của những người mua, bán trên thị trường này. - Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất. 5.3.2.8. Phương pháp định giá Phương pháp định giá bao gồm: - Phương pháp so sánh - Phương pháp thu nhập - Phương pháp lợi nhuận - Phương pháp chi phí - Phương pháp thặng dư Phải nêu rõ phương pháp sử dụng và kết quả của từng phương pháp. Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện, giả thiết, bảng tính toán các mức giá thu được từ các mức giá như trên để đi đến mức giá cuối cùng thể hiện giá trị thị trường của tài sản. Trường hợp chỉ áp dụng một hoặc hai trong các phương pháp định giá nêu trên thì phải nêu rõ lý do vì sao có sự hạn chế đó. Mức độ phù hợp hay chênh lệch giữa giá trị thị trường trong báo cáo định giá với giá do Nhà nước quy định đã công bố tại khu vực. 5.3.2.9. Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình định giá Những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình định giá như: không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản; hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu thập đối với tài sản; lượng hóa những nhân tố tác động đến giá tài sản; 5.3.2.10. Những quyền và lợi ích cá nhân 5.3.2.11. Tên, chữ ký của người định giá tiến hành định giá tài sản 5.3.2.12. Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả định giá a. Đối với bất động sản: Trang 103
37. - Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực. - Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản. - Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc của bất động sản, bao gồm: Quyết định giao đất, cấp đất; quyết định phân nhà, phân đất; hợp đồng mua nhà; các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền cấp; giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, chia tặng nhà ở, đất ở, - Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất động sản và các bản vẽ khác. - Chi tiết về quy hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc của văn phòng quy hoạch đô thị. - Các hợp đồng mua bán, cho thuê bất động sản (bản sao). - Ảnh chụp toàn cảnh bất động sản. - Những tài sản khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết quả thẩm định giá. b. Đối với vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa khác: - Các hợp đồng mua bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa. - Catalo, các thông số kỹ thuật chủ yếu của vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa. 5.3.3. Mẫu báo cáo định giá BÁO CÁO KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ Khách hàng yêu cầu định giá: Địa chỉ: Điện thoại: Tài sản định giá: Địa điểm định giá: Mục đích định giá: Thời điểm định giá: Đơn vị tính giá: Địa chỉ: Điện thoại: I. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ II. PHƯƠNG THỨC TIỀN HÀNH ĐỊNH GIÁ Trang 104
38. III. ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ IV. CƠ SỞ GIÁ TRỊ VÀ NGUYÊN TẮC TRONG ĐỊNH GIÁ V. ỨNG DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ VI. KẾT LUẬN VII. NHỮNG HẠN CHẾ VIII. KÝ XÁC NHẬN 5.4. CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 5.4.1. Tổng quan về chứng thư định giá tài sản Chứng thư định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá tài sản. Về mặt hình thức, chứng thư định giá chính là một bản cô đọng của báo cáo định giá. Chứng thư định giá được lập thành 3 bản, có giá trị pháp lý như nhau. Hai bản giao khách hàng, 1 bản lưu tại hồ sơ định giá của doanh nghiệp, tổ chức định giá. 5.4.2. Nội dung của chứng thư định giá - Mục đích định giá; - Thời điểm định giá; - Các căn cứ định giá; - Các cơ sở giá trị định giá; - Mô tả chính xác tài sản định giá; - Ứng dụng các phương pháp định giá; - Kết quả định giá; - Chữ ký của định viên và giám đốc tổ chức định giá, đóng dấu tổ chức định giá. 5.4.3. Mẫu chứng thư định giá 5.4.3.1. Chứng thư đối với máy, thiết bị TỔ CHỨC ĐỊNH GIÁ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Số /ĐG Độc lập – Tự do – Hạnh phúc , ngày tháng năm CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Trang 105
39. Theo đề nghị của ông/bà/doanh nghiệp tại văn bản số ngày về việc định giá 1. Mục đích định giá: Xác định giá tài sản phục vụ mục đích 2. Thời điểm dịnh giá: Tại thời điểm (ngày tháng năm ) 3. Cơ sở định giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để định giá) - Căn cứ hóa đơn, chứng từ, hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông/bà/doanh nghiệp cung cấp (kèm theo công văn đề nghị số ) - Căn cứ vào kết quả khảo sát thông tin ngoài nước, trong nước liên quan đến giá trị tài sản cùng loại. - Căn cứ pháp lý khác. 4. Tài sản: a. Đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật. - Tên loại tài sản, nhãn hiệu, model. - Công suất máy móc thiết bị. - Đặc điểm dây chuyền công nghệ. - Chỉ tiêu kỹ thuật, chất lượng vật tư hàng hóa. - Năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng. - Hãng, quốc gia sản xuất. - Tỷ lệ hao mòn (hữu hình, vô hình) đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ tại thời điểm thẩm định giá. - Các thông số kỹ thuật khác b. Đặc điểm tài sản về mặt pháp lý. - Xuất xứ (nước xuất khẩu, tên hãng sản xuất, tên và địa chỉ hãng sản xuất trong nước). - Tính pháp lý của tài sản. 5. Phương pháp định giá: Sử dụng phương pháp 6. Kết quả định giá Trên cơ sở các tài liệu do ông/bà/doanh nghiệp cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường (nếu có); với phương pháp định giá được áp dụng trong tính toán, doanh nghiệp định giá (ghi rõ tên doanh nghiệp) thông báo kết quả định giá tài sản tại thời điểm như sau: Giá từng bộ phận của tài sản: Giá toàn bộ tài sản: Làm tròn: (viết bằng chữ đồng) Trang 106
40. Doanh nghiệp, tổ chức định giá trả lời để ông/bà/doanh nghiệp có cơ sở theo quy định của pháp luật hiện hành. Người định giá Giám đốc (Ký tên) (Ký tên, đóng dấu) 5.4.3.2. Chứng thư đối với bất động sản TỔ CHỨC ĐỊNH GIÁ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Số /ĐG Độc lập – Tự do – Hạnh phúc , ngày tháng năm CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Theo đề nghị của ông/bà/doanh nghiệp tại văn bản số ngày về việc định giá 1. Mục đích định giá: Xác định giá tài sản phục vụ mục đích 2. Thời điểm định giá: Tại thời điểm (ngày tháng năm ) 3. Cơ sở định giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để định giá) - Căn cứ hóa đơn, chứng từ, hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông/bà/doanh nghiệp cung cấp (kèm theo công văn đề nghị số ) - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ngày tháng năm của Ủy ban nhân dân tỉnh cấp cho - Giấy phép xây dựng số ngày (nếu có) - Bản vẽ hoàn công (nếu có) - Hồ sơ quyết toán công trình (nếu có) - Những căn cứ pháp lý khác. 4. Thực trạng đất, nhà, 4.1. Đất: - Vị trí: Mô tả cụ thể vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý, hướng - Diện tích: Tổng diện tích, diện tích từng phần, kích thước các chiều. - Tình trạng pháp lý. 4.2. Nhà: - Mô tả chung: Loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng. Trang 107
41. - Kết cấu: Kết cấu tổng thể toàn bộ nhà và từng bộ phận (móng, tường, mái ) - Thực trạng: Mô tả chị tiết từng bộ phậ cấu thành ngôi nhà (nền, tường, mái, cửa ): loại vật liệu, thiết bị được sử dụng, tình trạng thực tế từng bộ phận. 4.3. Tài sản: - Các thông số kỹ thuật, thực trạng của tài sản. - Tính pháp lý của tài sản. 5. Phương pháp định giá: Sử dụng phương pháp 6. Kết quả định giá Trên cơ sở các tài liệu do ông/bà/doanh nghiệp cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường (nếu có); với phương pháp định giá được áp dụng trong tính toán, doanh nghiệp định giá (ghi rõ tên doanh nghiệp) thông báo kết quả định giá tài sản tại thời điểm như sau: Giá trị quyền sử dụng đât: Giá trị của nhà: Tổng giá trị nhà đất: Làm tròn (viết bằng chữ đồng) Doanh nghiệp, tổ chức định giá trả lời để ông/bà/quý đơn vị có cơ sở theo quy định của pháp luật hiện hành. Người định giá Giám đốc (Ký tên) (Ký tên, đóng dấu) Trang 108
42. 5.5. HỢP ĐỒNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 5.5.1. Tổng quan về hợp đồng định giá tài sản Hợp đồng định giá tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ định giá thực hiện công việc định giá cho bên thuê dịch vụ, còn bên thuê dịch vụ phải trả tiền thuê dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ định giá tài sản. Theo quy định hiện hành, tại Việt Nam hợp đồng định giá phải được lập bằng văn bản. 5.5.2. Nội dung của hợp đồng định giá tài sản Trong bản hợp đồng, thường bao gồm các nội dung sau: - Thông tin về bên định giá và bên yêu cầu định giá - Tài sản định giá - Thời hạn và tiến độ thực hiện - Giá dịch vụ định giá - Phương thức, thời hạn thanh toán - Quyền và nghĩa vụ của các bên - Giải quyết tranh chấp 5.5.3. Mẫu hợp đồng định giá tài sản CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc HỢP ĐỒNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Số: /HĐ – ĐGTS - Căn cứ Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Căn cứ Luật Thương mại số 36/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Căn cứ - Căn cứ công văn hoặc Giấy đề nghị định giá ngày tháng năm của - Căn cứ nhu cầu và khả năng đáp ứng của hai bên. Hôm nay, ngày tháng năm , tại Trụ sở Công ty định giá chúng tôi gồm: BÊN A: - Địa chỉ: Trang 109
43. - Điện thoại: Fax: - Email: Website: - Tài khoản: Mã số thuế: - Đại diện: Chức vụ: BÊN B: CÔNG TY ĐỊNH GIÁ - Địa chỉ: - Điện thoại: Fax: - Email: Website: - Tài khoản: Mã số thuế: - Đại diện: Chức vụ: Hai bên thỏa thuận ký Hợp đồng định giá với các điều khoản sau: Điều 1: TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ Điều 2: MỤC ĐÍCH ĐỊNH GIÁ Điều 3: THỜI GIAN VÀ PHÍ TIỀN DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ 3.1. Thời gian định giá: Bên B tiến hành công việc định giá và trả lời kết quả định giá bằng văn bản sau ngày làm việc (kể từ khi Bên A bàn giao cho bên B đầy đủ hồ sơ pháp lý có liên quan về tài sản định giá). 3.2. Tiền thu dịch vụ định giá (VNĐ): Điều 4: PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN Bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản Điều 5: TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC BÊN 5.1. Bên A - Cung cấp cho bên B đầy đủ hồ sơ kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của tài sản yêu cầu định giá. Chịu hoàn toàn trách nhiệm về tính pháp lý của hồ sơ và tính chính xác của các thông tin đã cung cấp. - Cử người đại diện liên hệ và giải quyết những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình định giá. Tạo điều kiện thuận lợi và cần thiết trong quá trình thu thập thông tin, hồ sơ về tài sản cần xác định giá trị lúc bắt đầu cho đến lúc kết thúc để bên B tiến hành việc định giá có hiệu quả. - Sử dụng văn bản kết quả định giá do bên B cung cấp đúng mục đích được ghi rõ trong hợp đồng và báo cáo định giá. Nếu bên A sử dụng kết quả định giá sai mục đích thì phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật. - Chứng thư định giá do bên B phát hành không có giá trị thay thế cho bất kỳ Trang 110
44. loại giấy chứng quyền sở hữu tài sản nào thuộc quyền quản lý và sử dụng của bên A. - Thanh toán tiền dịch vụ định giá cho bên B theo quy định tại Điều 3 và Điều 4 của hợp đồng này (kể cả trường hợp không sử dụng kết quả định giá). 5.2. Bên B - Thực hiện việc định giá tài sản theo đề nghị bên A đảm bảo tính khách quan, độc lập, chuyên nghiệp, thận trọng theo đúng các quy trình chuyên môn và quy định của pháp luật. - Bảo đảm bí mật các thông tin tài liệu, hồ sơ liên quan đến tài sản xác định giá do bên A cung cấp. - Cấp cho bên A bản chính Chứng thư định giá. - Chịu trách nhiệm pháp lý về giá trị của số lượng tài sản được định giá và số lượng văn bản ban hành về kết quả định giá. - Cung cấp hóa đơn GTGT theo quy định. Điều 6: ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH - Hai bên cam kết tạo điều kiện thuận lợi cho nhau để thực hiện có hiệu quả các điều khoản đã ghi trong hợp đồng này. Mọi thay đổi, bổ sung nội dung của hợp đồng này phải được hai bên cùng thống nhất bằng văn bản. - Trong quá trình thực hiện hợp đồng nếu có vướng mắc hoặc tranh chấp hai bên cùng nhau bàn bạc thương lượng để giải quyết trên tinh thần hợp tác. Nếu không thể thương lượng hòa giải được, hai bên thống nhất đưa vụ việc ra giải quyết tại Tòa án kinh tế. Quyết định của Tòa án là quyêt định cuối cùng buộc hai bên phải thực hiện. - Sau ngày kể từ ngày Bên A thanh toán toàn bộ giá trị hợp đồng nếu không có phát sinh hoặc tranh chấp thì hợp đồng mặc nhiên được thanh lý. - Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký và được lập thành 04 bản, mỗi bên giữ 02 bản có giá trị pháp lý như nhau. ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B (Ký tên, đóng dấu nếu có) (Ký tên, đóng dấu) Trang 111
45. CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 5 Câu 1: Trình bày tóm tắt quy trình định giá tài sản. Câu 2: Trình bày các nội dung cơ bản của một bộ hồ sơ định giá tài sản. Câu 3: Báo cáo định giá tài sản là gì? Trình bày các nội dung cơ bản của báo cáo định giá tài sản. Câu 4: Chứng thư định giá tài sản là gì? Trình bày các nội cơ bản của chứng thư định giá tài sản. Câu 5: Phân biệt sự khác nhau giữa báo cáo định giá tài sản và chứng thư định giá tài sản. Câu 6: Hợp đồng định giá tài sản là gì? Trình bày các nội dung cơ bản của hợp đồng định giá tài sản. Trang 112
46. BÀI TẬP PHẦN 1: BÀI TẬP MẪU Bài tập mẫu chương 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Bài 1: Phương pháp so sánh I. Tài sản cần thẩm định giá là một ngôi nhà A tại đường K3 – Cầu Diễn – Hà Nội có diện tích 70m2 và hợp pháp về quyền đối với bất động sản. Qua thu thập thông tin bằng các phiếu điều tra thị trường trong vòng 6 tháng so với ngày thẩm định giá ở khu vực này, có 2 ngôi nhà được giao dịch thành công và có các yếu tố so sánh gần tương tự với ngôi nhà cần thẩm định giá. Cụ thể như sau: - Ngôi nhà B trên cùng mặt đường với ngôi nhà A và có diện tích tương tự ngôi nhà A nhưng có thêm phần sân vườn trị giá 50 triệu đồng, hợp pháp về quyền đối với bất động sản, vừa được bán với điều kiện: trả làm 3 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu 2.000 triệu đồng, đợt hai 1.000 triệu đồng và đợt ba là 800 triệu đồng. - Ngôi nhà C có diện tích và vị trí tương tự ngôi nhà A, nhưng nội thất kém hơn 30 triệu đồng, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp vừa được bán với giá 2.000 triệu đồng. II. Thông tin bổ sung: theo quy định hiện hành: - Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 30 triệu đồng/m2. - Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 50m2. - Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt ngoài hạn mức. - Lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 8%, 2 năm là 9%, 3 năm là 10%. - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị của BĐS coi như tương đồng. III. Yêu cầu: Ước tính giá trị thị trường của ngôi nhà A Lời giải * Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Cả 2 BĐS B và C đều có thể so sánh thích hợp với BĐS A. * Xác định yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và so sánh. Sau đó tiến hành điều chỉnh chênh lệch. a. Điều chỉnh giá ngôi nhà B Trang 113
47. - Giá bán ngôi nhà B quy về điều kiện trả tiền ngay như sau: 1000 800 2000 + + = 3.600 triệu đồng (1 + 8%) (1 + 9%)2 - So với ngôi nhà A thì ngôi nhà B có thêm phần sân vườn trị giá 50triệu đồng. Đây là yếu tố được đánh giá tốt hơn BĐS mục tiêu nên điều chỉnh giảm giá trị của BĐS so sánh xuống. Giá trị ngôi nhà B sau khi điều chỉnh chênh lệch về giá trị xây dựng so với ngôi nhà A là: 3.600 – 50 = 3.550 triệu đồng b. Điều chỉnh ngôi nhà C Ngôi nhà A và C có 2 yếu tố khác nhau: Tính pháp lý về quyền sử dụng đất Giá trị nội thất bên trong - Tính pháp lý về quyền sử dụng đất BĐS C chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên tiền sử dụng đất phải nộp để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất là: 50m2 × 30 triệu đồng/m2 × 50% + 20m2× 30 triệu đồng/m2 × 100% = 1.350 triệu đồng Giá trị ngôi nhà C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về QSD đất là: 2.000 + 1.350 = 3.350 triệu đồng - Giá trị nội thất bên trong So với ngôi nhà A thì ngôi nhà C có nội thất kém hơn 30 triệu đồng. Đây là yếu tố được đánh giá kém hơn BĐS mục tiêu nên điều chỉnh tăng giá trị của BĐS so sánh lên. Giá trị ngôi nhà C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lý quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với ngôi nhà A là: 3.350 + 30 = 3.380 triệu đồng * Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh. Giá trị của BĐS mục tiêu được xác định bằng cách bình quân hóa giá trị của các BĐS so sánh: (3.550 + 3.380) : 2 = 3.465 triệu đồng Vậy giá trị của BĐS A cần thẩm định giá là 3.465 triệu đồng Bài 2. Phương pháp thu nhập Trang 114
48. Một căn nhà ở mặt tiền đường Hoàng Quốc Việt được xây để cho thuê. Hiện chủ nhà đang cho thuê toàn bộ căn nhà với giá 300 triệu đồng/ năm, chi phí tu bổ, sửa chữa hàng năm 10 triệu đồng, thuế 50 triệu đồng, tỷ suất vốn hóa qua điều tra thị trường cho thấy lãi suất kỳ vọng đối với hoạt động cho thuê nhà phổ biến trên thị trường là 12%/ năm Yêu cầu: Anh/ Chị hãy xác định giá trị thị trường của căn nhà trên? Lời giải * Thu nhập hàng năm mà BĐS mang lại = Tiền thuê = 300 triệu đồng * Tổng chi phí hàng năm vào BĐS = Chi phí tu bổ, sửa chữa + thuế = 10 + 50 = 60 triệu đồng * Thu nhập ròng hàng năm = Tổng thu nhập – tổng chi phí = 300 – 60 = 240 triệu đồng * Tỷ suất chiết khấu = 12% * Giá trị của căn nhà là: 240 = 2.000 triệu đồng 12% Vậy giá trị thị trường của căn nhà cần định giá là 2.000 triệu đồng Bài 3. Phương pháp chi phí Ước tính giá trị của bất động sản X dựa trên các thông tin như sau: I. Tài liệu về bất động sản X - Diện tích đất 450 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất. - Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng là 150 m2/sàn. - Hao mòn của các kết cấu chính: móng 35%, tường 40%, trần 55%, mái 44%. - Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 5%, tường 20%, trần 15%, mái 11% II. Các thông tin có liên quan: - Có một thửa đất trống gần đó có diện tích 300 m2; không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở, vừa được bán với giá là 2,72tỷ. - Giá đất do Nhà nước quy định tại khu vực này là 2 triệu đồng/m2 - Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m2 Trang 115
49. - Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức. - Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tương tự 2 triệu đồng/m2 - Chi phí làm lại nhà tắm và sửa bếp là 80 triệu đồng - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về trang thiết bị phòng khách là 35 triệu đồng. Lời giải: * Ước tính giá trị của mảnh đất trống - BĐS so sánh + Tiền sử dụng đất phải nộp 200m2 x 50% x 2 triệu đồng/m2 + 100m2 x 100% x 2 triệu đồng/m2 = 400 triệu đồng + Giá trị BĐS so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch về quyền sử dụng đất. 2.720 + 400 = 3.120 triệu đồng + Giá 1m2 đất: 3.120 triệu đồng/300 m2 = 10,4 triệu đồng/m2 - BĐS mục tiêu Ước tính giá trị của mảnh đất trống: 450m2 x 10,4 triệu đồng/m2 = 4.680 triệu đồng * Chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình xây dựng 150 m2 x 2 tầng x 2 triệu đồng/m2 = 600 triệu đồng * Ước tính mức giảm giá của công trình xây dựng - Tỷ lệ hao mòn của công trình xây dựng Tỷ lệ hao mòn 35% x 5% + 40% x 20% + 55% x 15% + 44% x 11% = của CTXD 5% + 20% + 15% + 11% = 44,78% - Mức giảm giá của công trình xây dựng 600 x 44,78% + 80 + 35 = 383,68 triệu đồng * Giá trị ước tính của công trình xây dựng 600 – 383,68 = 216,32 triệu đồng * Giá trị ước tính của BĐS mục tiêu 4.680 + 216,32 = 4.896,32 triệu đồng Vậy, giá trị ước tính của BĐS X là 4.896,32 triệu đồng Trang 116
50. Bài 4. Phương pháp thặng dư Một thửa đất có diện tích 1.500m2 dự định xây dựng 10 ngôi nhà, với diện tích xây dựng mỗi ngôi nhà là 350m2, các ngôi nhà này sau khi xây dựng sẽ được bán trên thị trường. - Dự kiến giá bán mỗi ngôi nhà là 5.000 triệu đồng. - Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà là 100 triệu đồng/nhà. - Chi phí quảng cáo, đại lý môi giới bán nhà là 250 triệu đồng. - Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật vào thửa đất là: 2 triệu đồng/m2 - Chi phí xây dựng nhà tính bình quân trên 1m2 xây dựng là 5 triệu đồng. - Chi phí xây dựng nhà được trang trải bằng vốn vay với lãi suất tiền vay 12%/năm. - Lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư là 900 triệu đồng/nhà. Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị của thửa đất trên. Biết, thời gian tính từ khi khởi công đến khi hoàn thành công việc xây dựng mất 1 năm. Lời giải: * Mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của dự án: xây dựng 10 ngôi nhà để bán. * Ước tính doanh thu thuần của sự phát triển - Doanh thu của dự án phát triển: 5.000 x 10 ngôi nhà = 50.000 triệu đồng - Chi phí liên quan đến việc bán : + Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà: 100 triệu đồng/nhà x 10 ngôi nhà = 1.000 triệu đồng + Chi phí quảng cáo, đại lý môi giới bán nhà là 250 triệu đồng. + Chi phí liên quan đến việc bán : 1.000 + 250 = 1.250 triệu đồng - Doanh thu thuần của dự án: 50.000 – 1.250 = 48.750 triệu đồng * Ước tính tổng chi phí phát triển: - Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật: 1.500 m2 x 2 triệu đồng/m2 = 3.000 triệu đồng - Chi phí xây dựng nhà: 5 triệu đồng/m2 x 350 m2 x 10 ngôi nhà = 17.500 triệu đồng - Chi phí tài trợ: 17.500 triệu đồng x 12% = 2.100triệu đồng - Lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư: 10 ngôi nhà x 900 triệu đồng = 9.000 triệu đồng Trang 117
51. - Tổng chi phí phát triển 3.000 + 17.500 + 2.100 + 9.000 = 31.600 triệu đồng * Ước tính giá trị thặng dư cho đất 48.750 – 31.600 = 17.150 triệu đồng * Ước tính giá trị thửa đất: Giá trị ước tính của thửa đất = Giá trị thặng dư cho đất = 17.150 triệu đồng Vậy, giá trị ước tính của thửa đất là 17.150 triệu đồng Bài tập mẫu chương 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ Bài 1. Phương pháp so sánh Cần định giá cho mục đích bán một lô 100 máy xúc bánh lốp đã sử dụng của Nhật Bản hiệu Komatshu chế tạo năm 2009, dung tích gầu xúc 0,5; trọng lượng 15.000 kg, sức nén bơm thủy lực 350 kg/cm3; lực đào gầu xúc 5.000 kg. Qua thu thập thông tin thị trường tại thời điểm định giá (2010), có các thông tin cụ thể sau: - So sánh 1: Máy bơm nước mới 100% của Nhật Bản, cùng nhãn mác, sản xuất năm 2010, dung tích gầu xúc 0,5; trọng lượng 13.000 kg, sức nén bơm thủy lực 350 kg/cm3, lực đào gầu xúc 5.500 kg, được bán với giá 620 triệu đồng/cái - So sánh 2: Máy bơm nước cũ của Nhật Bản, cùng nhãn mác, sản xuất năm 2009, dung tích gầu xúc 0,5; trọng lượng 13.000 kg, sức nén bơm thủy lực 300 kg/cm3, lực đào gầu xúc 5.500 kg, được bán với giá 500 triệu đồng/cái - So sánh 3: Máy bơm nước mới 100% của Nhật Bản, cùng nhãn mác, sản xuất năm 2009, dung tích gầu xúc 0,5; trọng lượng 15.000 kg, sức nén bơm thủy lực 300 kg/cm3, lực đào gầu xúc 5.000 kg, được bán với giá 550 triệu đồng/cái Biết rằng: Giá thị trường của máy xúc bánh lốp như sau: - Về năm sản xuất: sản xuất năm 2009 được đánh giá là 100%, sản xuất năm 2010 được đánh giá là 105% - Về trọng lượng: Trọng lượng 15.000 kg được đánh giá là 100%, trọng lượng dưới 15.000 kg được đánh giá là 95%. - Về sức nén của máy bơm: Sức nén 350 kg/cm3 được đánh giá là 100%, sức nén dưới 350 kg/cm3 được đánh giá là 90%. - Về lực đào của gầu xúc: Lực đào của gầu xúc 5.000kg được đánh giá là 100%, lực đào gầu xúc trên 5.000 kg được đánh giá là 106%. Trang 118
52. - Về chất lượng: Chất lượng còn lại của máy bơm nước sản xuất được sử dụng từ năm 2009 là 85% Lời giải * Bước 1: Tìm kiếm thông tin Qua điều tra thị trường thì tìm được 3 máy xúc để so sánh. Thông tin thu thập được như sau: Máy bơm Thông số so sánh cần So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 định giá Giá bán (triệu đồng) ? 620 500 550 Năm sản xuất 2009 2010 2009 2009 Dung tích gầu xúc 0,5 0,5 0,5 0,5 Trọng lượng (kg) 15.000 kg 13.000 13.000 15.000 Sức nén bơm thủy lực 350 350 300 300 (kg/cm3) Lực đào gầu xúc 5.000 5.500 5.500 5.000 Chất lượng 85% 100% 85% 100% * Bước 2: Kiểm tra thông tin về các máy xúc so sánh để xác định giá trị thị trường. Ở đây giá trị thị trường của máy xúc chưa được xác định một cách cụ thể mà mới chỉ có các thông tin thị trường làm cơ sở để so sánh với máy bơm cần định giá. * Bước 3: Trên cơ sở các thông tin thị trường, tiến hành phân tích và điều chỉnh các máy bơm so sánh. - Phân tích: Trong các thông số đưa ra thì có 5 thông số khác nhau: năm sản xuất, trọng lượng, sức nén bơm thủy lực, lực đào gầu xúc, chất lượng. Ta có bảng phân tích sau đây: Máy bơm Thông số so cần So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 sánh định giá Trang 119
53. 100% 105% 100% 100% Năm sản xuất (xấu hơn) (tốt hơn) (xấu hơn) (xấu hơn) 100% 95% 95% 100% Trọng lượng (Tốt hơn) (xấu hơn) (xấu hơn) (Tốt hơn) Sức nén bơm thủ 100% 100% 90% 90% lực (Tốt hơn) (Tốt hơn) (xấu hơn) (xấu hơn) 100% 106% 106% 100% Lực đào gầu xúc (xấu hơn) (Tốt hơn) (Tốt hơn) (xấu hơn) 85% 100% 85% 100% Chất lượng (xấu hơn) (Tốt hơn) (xấu hơn) (Tốt hơn) - Điều chỉnh: Trên cơ sở các kết quả phân tích ở trên, tiến hành điều chỉnh tăng (giảm) giá dựa vào các thông số khác nhau. Ta có bảng phân tích sau Thông số so sánh So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 Giá bán (triệu đồng) 620 500 550 Năm sản xuất - 5% 0 % 0% Trọng lượng (kg) + 5% + 5% 0 % Sức nén bơm thủy lực (kg/cm3 ) 0% + 10% + 10% Lực đào gầu xúc - 6% - 6% 0% Chất lượng - 15% 0% - 15% Tổng thay đổi - 21% + 9% - 5% + Giá bán của máy xúc so sánh 1 sau khi điều chỉnh về giá: 620 triệu đồng × (100% - 21%) = 489,8 triệu đồng + Giá bán của máy xúc so sánh 2 sau khi điều chỉnh về giá: 500 triệu đồng × (100% + 9%) = 545 triệu đồng + Giá bán của máy xúc so sánh 3 sau khi điều chỉnh về giá: 550 triệu đồng × (100% - 5%) = 522,5 triệu đồng * Bước 4: Từ các mức giá điều chỉnh trên ta có mức giá ước tính của máy xúc cần định giá là: Trang 120
54. 489,8 + 545 + 522,5 = 519,1 triệu đồng 3 Vậy, mức giá ước tính của máy xúc cần định giá là: Bài 2. Phương pháp chi phí Hãy xác định giá trị hiện tại của máy chế biến cà phê được nhập từ Malayxia được sản xuất từ năm 2009, đã qua sử dụng 3 năm. Biết thông tin về máy này như sau: - Tại thời điểm mua, máy có giá CIF là 700 triệu đồng, thuế suất thế nhập khẩu là 20%, chi phí vận chuyển từ cảng Hải Phòng về là 10 triệu và chi phí lắp đặt, chạy thử là 15 triệu đồng. - Tuổi thọ kinh tế dự kiến là 12 năm. - Thuế VAT được tính theo phương pháp khấu trừ. Bài giải * Bước 1: Ước tính chi phí Chi phí mua và đưa vào sử dụng một xe tương tự tại thời điểm mua là: 700 triệu đồng × (1 + 20%) + 10 triệu đồng + 15 triệu đồng = 990 triệu đồng * Bước 2: Ước tính khấu hao lũy kế - Số năm đã sử dụng : 3 năm - Tuổi thọ kinh tế dự kiến là 12 năm. - Tỷ lệ khấu hao: 3/12 × 100% = 25% - Khấu hao lũy kế của máy chế biến cafe 990 triệu đồng × 25% = 247,5 triệu đồng * Bước 3: Giá trị hiện tại của máy chế biến cafe 990 – 247,5 = 742,5 triệu đồng Vậy, giá trị hiện tại của máy chế biến cafe là 742,5 triệu đồng Trang 121
55. Bài tập mẫu chương 4: XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP Bài 1: Phương pháp giá trị tài sản thuần Công ty Mai Anh có tài liệu sau: I. Trích Bảng cân đối kế toán của Công ty tại ngày 31/12/N như sau: Đơn vị tính: triệu đồng Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số tiền A. Tài sản ngắn hạn 700 A. Nợ phải trả 500 1. Tiền. 70 1. Vay ngắn hạn. 190 2. Chứng khoán ngắn hạn. 80 2. Các khoản phải trả 60 3. Các khoản phải thu. 150 3. Vay dài hạn. 250 4. Hàng tồn kho. 400 B. Tài sản dài hạn. 1.800 B. Nguồn vốn chủ sở hữu. 2.000 1. Giá trị còn lại 500 1. Nguồn vốn kinh doanh. 1.600 2. TSCĐ thuê tài chính. 200 2. Lãi chưa phân phối. 400 3. Đầu tư chứng khoán vào công 400 ty Bắc Âu: (5.000 cổ phiếu). 4. Góp vốn liên doanh. 500 5. TSCĐ cho thuê. 200 Tổng tài sản 2.500 Tổng nguồn vốn 2.500 II. Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của Công ty cho thấy những thay đổi sau: 1. Kiểm quỹ tiền mặt phát hiện thấy thiếu 10 triệu đồng 2. Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 70 triệu đồng, số còn lại được xếp vào dạng khó đòi. Công ty mua bán nợ sẵn sàng mua lại 40 triệu đồng với số tiền bằng 40% giá trị, còn lại họ chỉ mua 20% giá trị 3. Nguyên vật liệu tồn kho hư hỏng 10 triệu đồng, kém phẩm chất theo kết quả đánh giá lại giảm 15 triệu đồng 4. TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 300 triệu đồng 5. Công ty Mai Anh còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 26 triệu đồng. Muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành thường phải trả 30 triệu đồng. Trang 122
56. 6. Giá chứng khoán của Công ty Bắc Âu tại SGDCK tại thời điểm đánh giá là 100.000 đồng/cổ phiếu. 7. Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại giảm 50 triệu đồng 8. Theo hợp đồng thuê tài sản, người đi thuê còn phải trả dần trong 15 năm, mỗi năm trả một lượng tiền đều nhau là 30 triệu đồng. 9. Trong các khoản nợ phải trả có 30 triệu đồng là nợ vô chủ III. Yêu cầu: Ước tính giá trị của doanh nghiệp theo phương pháp giá trị tài sản thuần, biết tỷ suất hiện tại hóa là 20%. Lời giải I. Đánh giá lại tài sản của doanh nghiệp 1. Kiểm quỹ tiền mặt thiếu 10 triệu đồng không rõ nguyên nhân Tiền mặt giảm 10 triệu đồng 2. Các khoản phải thu - Giá trị khoản phải thu được xếp vào dạng khó đòi là: 150 triệu đồng – 70 triệu đồng = 80 triệu đồng - Số tiền bán khoản phải thu khó đòi cho Công ty mua bán nợ là: 40 triệu đồng × 40% + 40 triệu đồng × 20% = 24 triệu đồng Số khoản phải thu còn lại: 150 triệu đồng – 24 triệu đồng = 126 triệu đồng 3. Nguyên vật liệu tồn kho giảm: 10 triệu đồng + 15 triệu đồng = 25 triệu đồng 4. TSCĐ hữu hình tăng 300 triệu đồng 5. Giá trị lợi thế của quyền thuê tài sản Được tính bằng giá trị hiện tại của khoản tiền tiết kiệm được trong 10 năm. Sử dụng công thức tính giá trị của các khoản tiền đều nhau trong tương lai: 1 – (1+i)-n PV0 = T × i Trong đó: PV0: Giá trị hiện tại của các khoản tiền đều nhau trong tương lai T: Khoản tiền tiết kiệm được mỗi năm i: Tỷ suất hiện tại hóa n: Số năm nhận được khoản tiền Khoản tiền tiết kiệm được mỗi năm: T= 30 triệu đồng – 26triệu đồng = 4 triệu đồng Trang 123
57. Với p = 20%, n= 10 năm tra bảng tính sẵn giá trị hiện tại của một khoản tiền ta có : 1 – (1+20%)-10 f(p, n) = f(20%, 10) = = 4,1925 20% Như vậy, giá trị lợi thế của quyền thuê tài sản là: PV0 = 4 triệu đồng × 4,1925 = 16,77 triệu đồng 6. Giá trị của số chứng khoản đầu tư vào Công ty Bắc Âu Giá trị thị trường của 5.000 cp đầu tư vào Công ty Bắc Âu được tính tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp là: 5.000 cp × 100.000 đ/cp = 500 triệu đồng Giá trị đầu tư chứng khoán tăng : 500 triệu đồng - 400 triệu đồng = 100 triệu đồng 7. Số vốn góp liên doanh giảm 50 triệu đồng 8. Giá trị số tài sản cho thuê theo hợp đồng Được tính bằng giá trị hiện tại của các khoản tiền cố định hàng năm. Sử dụng công thức tính giá trị hiện tại của các khoản tiền đều nhau trong tương lai. -15 1 – (1 + 20%) 140,26 PV0 = 30 × = 20% triệu đồng Theo bài ra, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán của tài sản cho thuê là 200 triệu đồng Giá trị số tài sản cho thuê theo hợp đồng giảm: 200 – 140,26 = 59,74 triệu đồng II. Tổng giá trị tài sản của doanh nghiệp sau khi đánh giá lại là: 2.500 – 10 – 126 – 25 + 300 + 16,77 + 100- 50 - 59,74 = 2646,03 triệu đồng III. Xác định giá trị các khoản nợ Giá trị các khoản nợ: 500 – 30 = 470 triệu đồng IV. Giá trị tài sản thuần: Giá trị tài sản thuần: 2646,03 – 470 = 2176,03 triệu đồng Vậy giá trị tài sản thuần của Công ty Mai Anh là 2176,03 triệu đồng Bài 2. Phương pháp hiện tại hóa các nguồn tài chính tương lai Doanh nghiệp A hiện tại có chính sách chi trả lợi tức cổ phần là 2000 đ/cp. Dự kiến 2 năm tới cổ tức của Công ty sẽ tăng ở mức 8%, sau đó sẽ tăng ở mức 6% và sau đó tăng trưởng ổn định với tỷ lệ 5% trong tương lai. Yêu cầu: Ước tính giá trị thực của một cổ phiếu biết tỷ suất lợi tức yêu cầu là Trang 124
58. 10%/năm. Lời giải Ta có: D0 = 2.000 đ/cp D1 = 2.000 × (1 + 8%) = 2.160 triệu đồng D2 = 2.160 × (1 + 6%) = 2.289,6 triệu đồng D3 = 2289,6 × (1 + 5%) = 2.404,08 triệu đồng 2.404,08 48.081,6 V2 = = 10% - 5% triệu đồng Giá trị thực của cổ phiếu 2.160 2.289,6 48.081,6 43.592,73 PV0 = + + = (1 + 10%) (1 + 10%)2 (1 + 10%)2 triệu đồng Bài 3. Phương pháp định lượng Goodwill Định giá doanh nghiệp X biết: - Giá trị tài sản thuần của doanh nghiệp X được đánh giá là 20 tỷ đồng - Lợi nhuận thuần được điều chỉnh lại và tính theo phương pháp bình quân số học giản đơn của 3 năm gần nhất là 3 tỷ đồng, ước tính lợi nhuận thuần có thể tăng 10% mỗi năm trong 3 năm tới. - Ước tính giá trị tài sản thuần có thể tăng hàng năm là 5%/năm - Tỷ suất lợi nhuận trung bình của các DN có điều kiện SXKD tương tự là 12%. Lãi suất trái phiếu Chính phủ là 12%, tỷ lệ rủi ro trung bình trên thị trường chứng khoán là 3% Lời giải Tỷ suất chiết khấu: i = 12% + 3% = 15% - Giá trị tài sản thuần : 20 tỷ - Giá trị lợi thế thương mại: Ta có bảng sau Đơn vị tính: Tỷ đồng Chỉ tiêu 0 1 2 3 1. Giá trị tài sản thuần (tăng 5%) 20 21 22,05 23,1525 2. Lợi nhuần thuần (tăng 10%) 3 3,3 3,63 3,993 Trang 125