Giáo trình Thị trường bất động sản (Bản đẹp)

Nội dung text: Giáo trình Thị trường bất động sản (Bản đẹp)

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP I HÀ NỘI PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ & TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG GIÁO TRÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Nhà Xuất bản 1
2. Chương I PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1. CÁC QUYỀN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHỎI NIỆM VỀ PHÁP LUẬT BẤT ĐỘNG SẢN a. Hệ thống Pháp Luật Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thống dựa trên cơ sở mô hình luật (Legand Model), các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống pháp luật chủ yếu là: Luật Chung (Common Law) như Anh, Mỹ và các nước thuộc địa cũ của Anh; Luật Lục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và các thuộc địa cũ của 2 nước này (Nhánh La Mã), Đức và Bắc Âu (Nhánh Đức), Liên Xô và Đông Âu cũ (Nhánh Xã hội chủ nghĩa). Tuy nhiên Luật bất động sản của Đức, Úc, Mỹ không mang tính toàn liên bang mà chỉ trong phạm vi từng bang. Vì vậy, Luật Mỹ (American Law) được hiểu theo nghĩa chung và nguồn gốc chung của luật không nhất thiết dẫn đến các quy định tương đồng về bất động sản. b. Hỡnh thức văn bản pháp luật về bất động sản Pháp luật về bất động sản được quy định trong các loại văn bản pháp luật như sau: Hiến phỏp; Bộ luật: Bộ luật đất đai Thuỵ Điển (1970) ; Luật: Luật xác lập bất động sản Thuỵ Điển (1970); Luật quản lý bất động sản đô thị nước Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa (1994); Luật Chung cư Ma-lai-xia (1985), Luật Đất đai Việt Nam (1988, 1993, 1998, 2001, 2003). Pháp lệnh: Pháp lệnh Đăng ký Bất động sản Thuỵ Điển (1970), Pháp lệnh Nhà ở Việt Nam (1991). c. Phạm vi điều tiết của pháp luật Đất đai /bất động sản 2
3. Pháp luật về bất động sản quy định các quyền liên quan đến bất động sản như: - Quyền và phạm vi giao dịch bất động sản; - Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận bất động sản; Các thủ tục về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người bán và người mua bất động sản; - Định giá bất động sản; - Chế độ tài chính, thuế và các khoản thu nộp vào ngân sách nhà nước từ hoạt động của thị trường bất động sản; - Giải quyết cỏc tranh chấp liờn quan đến bất động sản và các hoạt động của thị trường bất động sản. 1.2 CÁC QUYỀN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN a. Quyền sở hữu Định nghĩa: Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu, trong đó: - Quyền chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất động sản. - Quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là thu nhập, phỏt triển, thu hoạch và cỏc hỡnh thức khỏc. - Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản. Cỏc hỡnh thức sở hữu về bất động sản: Cú 3 hỡnh thức sở hữu về bất động sản: - Sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); - Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); 3
4. - Sở hữu cỏ nhõn (chủ sở hữu là cỏ nhõn). Quyền của chủ sở hữu bất động sản: Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản. Xác lập quyền sở hữu bất động sản: Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của toà án. Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản: Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của toà án. b. Các quyền sử dụng đất ( pháp luật đất đai Việt Nam) "Chuyển quyền sử dụng đất" là một quy định mới của Hiến pháp 1992, theo đó, Luật đất đai 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai 1998, 2001 đó liờn tục cụ thể hoỏ thành cỏc quyền cụ thể; và đến Luật đất đai 2003 thỡ đó được chi tiết hoá thành "9 quyền" là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 61) Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hỡnh thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất và không có mục đích thương mại; được thực hiện trong những trường hợp sau đây: - Nông dân đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh, hoặc khắc phục sự manh mún ruộng đât . - Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 4
5. Khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không cũn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc điểm của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là : - Việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất. - Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất. - Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất. - Mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm phỏp. Cho, tặng, để thừa kế quyền sử dụng đất Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tỡnh huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế . Thế chấp quyền sử dụng đất Người có quyền sử dụng đất làm thế chấp vay nợ, lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay. Đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp sử dụng. Khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Gúp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Là một hỡnh thức mà người có quyền sử dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh khai thác phát triển nhà cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng xí nghiệp 5
6. c. Quyền cầm cố Định nghĩa: Quyền cầm cố là quyền của người nhận cầm cố đối với bất động sản của người đi cầm cố sẽ được đảm bảo để người nợ hoàn thành trách nhiệm tài chính và các trách nhiệm khác. - Chủ của bất động sản có thể là người cầm cố; Cả người đi vay và bên thứ ba cũng có thể là người cầm cố. Người cầm cố chỉ có thể là người có quyền mang đi cầm cố. - Người nhận cầm cố là người có quyền về tài sản của người đi cầm cố theo quy định của pháp luật hoặc hợp đồng thế chấp. Quy định về việc cầm cố - Đối tượng của cầm cố có thể là bất cứ tài sản nào, bao gồm cả quyền bất động sản. Tài sản cầm cố có thể là vật cầm cố cho lần tiếp theo (cầm cố kế tiếp). Trong trường hợp này yêu cầu của người nhận cầm cố thứ hai sẽ được thực hiện khi đáp ứng yêu cầu của người cầm cố thứ nhất. - Hợp đồng cầm cố phải được làm thành văn bản có ghi rừ tờn cỏc bờn, địa chỉ cố định, đối tượng cầm cố, trách nhiệm được đảm bảo bởi cầm cố và thời gian thực hiện. - Đăng ký nhà nước về cầm cố được thực hiện tại cơ quan nhà nước về đăng ký bất động sản. - Đăng ký về quyền cầm cố, chứng nhận việc đăng ký các quyền này chấm dứt khi: có đơn của người giữ giấy đăng ký, có đơn của người nhận cầm cố và người cầm cố, theo phán quyết của toà án. d Quyền thế chấp Định nghĩa: Thế chấp là một dạng của cầm cố khi bất động sản cầm cố (cả động sản và bất động sản) thuộc sở hữu của người cầm cố hoặc bên thứ ba; Hơp đồng thế chấp: 6
7. - Một hợp đồng thế chấp phải có tên của các bên, địa chỉ, đối tượng thế chấp, trách nhiệm ràng buộc bởi thế chấp và thời gian thực hiện. - Hợp đồng thế chấp phải lập giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp và người nợ nếu ngưũi thế chấp khụng phải là người nợ. - Hợp đồng được lập thành văn bản và có chữ ký của cỏc bờn, được công chứng và phải đăng ký; Các quy định về việc thế chấp: - Cỏc cụng trỡnh cú trờn đất mang thế chấp hoặc đang được xây dựng không được coi là một phần bất động sản thế chấp trừ khi người thế chấp ghi trong hợp đồng; - Đối tượng của thế chấp có thể thành đối tượng của một thế chấp khác (thế chấp kế tiếp). Thế chấp kế tiếp được phép khi không bị cấm trong hợp đồng thế chấp trước đó. Nếu có thế chấp kế tiếp thỡ yờu cầu của người thế chấp đầu tiên phải được đáp ứng trước; - Người mua sẽ có tất cả các quyền và trách nhiệm mà người thế chấp có được. Vỡ vậy người mua phụ thuộc vào các quyền mà bên thứ ba - người chủ sở hữu của cụng trỡnh cú trước khi thế chấp và bán bất động sản đó; - Ngưũi thế chấp cú quyền xõy dựng cỏc cụng trỡnh trờn thửa đất mang đi thế chấp mà không cần sự đồng ý của người nhận thế chấp. Tuy nhiên nếu công trỡnh xõy dựng gõy ra hoặc cú thể gõy ra thiệt hại cho thửa đất, thỡ người nhận thế chấp có quyền yêu cầu thay đổi hơp đồng thế chấp để mở rộng thêm quyền đối với công trỡnh được xây dựng trên thửa đất thế chấp; - Bất động sản thuộc sở hữu nhà nước, cộng đồng và quyền thông hành địa dịch (Servitude) không được coi là đối tượng thực hiện thế chấp. đ. Quyền thông hành địa dịch ( Servitude- QTHĐD) Định nghĩa: Chủ sở hữu một thửa đất được quyền yêu cầu chủ sở hữu thửa đất bên cạnh cho phép sử dụng hạn chế đối với thửa đất bên cạnh đó như đi qua thửa đất (đi bộ hoặc xe đạp), lắp đặt và sử dụng đường điện, nước, khí, điện thoại Quyền đó 7
8. gọi là quyền thông hành địa dịch (THĐD). Các quy định về quyền thông hành địa dịch - Quyền THĐD có thể được xác lập tự nguyện hay bắt buộc. Quyền THDD tự nguyện được xác lập bởi thoả thuận bằng văn bản có công chứng giữa người có yêu cầu THĐD và người chủ sở hữu thửa đất bên cạnh; - Quyền THĐD bắt buộc được thiết lập bởi toà án khi người có yêu cầu THĐD chứng minh được không thể thiết lập quyền THĐD tự nguyện bằng thoả thuận; - Quyền THĐD phải đăng ký nhà nước theo thủ tục pháp luật quy định và được giữ nguyên khi các quyền liên quan đến thửa đất có thiết lập quyền THĐD được bán cho người khác; - Chủ thửa đất có thiết lập quyền THĐD có quyền yêu cầu người hưởng quyền THĐD đền bù cho việc thiết lập quyền THĐD trên thưả đất của mỡnh. 2 CÁC QUY ĐỊNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. PHÂN ĐỊNH BẤT ĐỌNG SẢN a. Quy định về đất, nhà và căn hộ - Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất, nhà, công trỡnh xõy dựng gắn liền với đất. Một số luật thừa nhận nhà và căn hộ là bất động sản, một số luật khác không thừa nhận. - Vấn đề liên quan đến nhà và căn hộ với tư cách là bất động sản là quan hệ pháp lý giữa nhà, đất, căn hộ với chủ sở hữu đất. Căn hộ sở hữu cỏ nhõn là mụ hỡnh phổ biến ngoài ra cũn cú cỏc mụ hỡnh khỏc như: Nhà Hợp tác (Cooperative Housing), trong đó một tổ chức có quyền sở hữu tài sản cũn người thuê ký hợp đồng thuê vĩnh viễn một căn hộ nào đó; Sở hữu chung (Codominium Ownership) trong đó mỗi người có quyền sở hữu căn hộ riêng đồng thời được hưởng lợi từ phần chung của toà nhà và thửa đất. b. Quy định về tài sản cố định 8
9. Pháp luật bất động sản các nước đều quy định: Nhà và các phương tiện khác thuộc thửa đất với tư cách là tài sản cố định và tương tự các trang thiết bị cần thiết trong nhà như bếp, hệ thống cấp nước cũng là tài sản cố định. Nếu tài sản là do chủ sở hữu đất tạo lập thỡ khụng cú vấn đề gỡ, nếu do người thuê tạo dựng trên đất thỡ cần phải cú những quy định cụ thể để đảm bảo lợi ích của cả chủ sở hữu đất và người thuê. c Quy định về việc phân định thửa đất Các hệ thống mà quyền sở hữu đất là cơ sở của tài sản thỡ việc phõn định bất động sản là rất quan trọng. Các quốc gia theo Luật Chung (Common Law) có xu hướng chấp nhận đường ranh giới ghi trong hợp đồng chuyển nhượng (Contract of Conveyance). Các nước theo hệ thống Luật Lục địa (Continental Law) có xu hướng dựa vào cơ sở Địa chính nhà nước, trong đó đường ranh giới các thửa đất được thể hiện rất chính xác. 2.2 CHUYỂN NHƯỢNG (TRANSFER) a.Hợp đồng và chứng thư (Contract and Deed) Hầu hết các quốc gia đều áp dụng quy trỡnh chuyển nhượng theo hai bước. Các bên ràng buộc nhau bằng một hợp đồng và tiến hành giao dịch bằng chứng thư. Hợp đồng thường có chữ ký của người bán và người mua, đôi khi chỉ có chữ ký của người bán. (Với các nước theo Luật Chung, hợp đồng thường khoáng đạt hơn và các điều khoản quan trọng thường được thể hiện bằng ngôn ngữ cổ chắc chắn). Hợp đồng phổ biến được thể hiện dưới hỡnh thức văn bản, tuy nhiên hợp đồng miệng cũng được chấp nhận (Anh, Thuỵ Điển, Đức quy định hợp đồng viết không phải là bắt buộc). b. Đăng ký: Registration Khỏi niệm: Các quyền về bất động sản được pháp luật bảo hộ sau khi được đăng ký nhà nước; Để khuyến khích việc đăng ký giao dịch bất động sản, pháp luật các nước quy định không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như thế chấp, cho thuê, thông hành địa dịch cũng được đăng ký. Một số nước quy định việc đăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định từ khi giao dịch được thực hiện, nếu quá thời hạn, 9
10. hợp đồng giao dịch không có giá trị. Phõn loại: Có 2 hệ thống đăng ký bất động sản: Hệ thống Đăng ký Địa bạ (Deed Registration System), việc đăng ký được thực hiện vào sổ đăng ký (ngày thỏng, mục kờ) và lưu trữ các chứng thư về quyền sở hữu và các văn bản khác; Hệ thống Đăng ký Bằng khoán (Title Registration System), việc đăng ký dựa trên cơ sở xác lập giấy chứng nhận đảm bảo các thông tin quan trọng của bất động sản liên quan đến sở hữu và thế chấp. Thông tin về bất động sản: Tất cả cỏc tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản (nhà đầu tư, người mua, người cho vay, người cầm thế chấp và các bên liên quan khác) đều cần thiết tiếp cận với thông tin về tỡnh trạng phỏp lý của bất động sản liên quan đến giao dịch. Khả năng tiếp cận của công chúng đối với thông tin đăng ký bất động sản là quan trọng; quy định của các nước về vấn đề này cũng rất khác nhau, ở CHLB Đức chỉ có các chuyên gia mới được quyền truy cập thông tin đăng ký, bất kỳ sự tra cứu nào cũng phải được phép của cơ quan đăng ký, trong khi ở Mỹ thông tin được truy cập trên mạng. Các nước Bắc Âu (Thuỵ Điển, Na Uy, Phần Lan) là các quốc gia có hệ thống thông tin đất đai (Land Information System) hiện đại khá hoàn chỉnh. Hệ thống một cửa (One Stop System): Cải cỏch thủ tục hành chính là một vấn đề bức xúc đặt ra đối với nền hành chính các nước nói chung trong đó đặc biệt đối với các công việc liên quan đến giao dịch bất động sản. Hệ thống Một cửa (One Stop System) cho phép người dân chỉ phải tới một cơ quan để giải quyết các công việc liên quan đến bất động sản của mỡnh. Hà Lan là một nước đang hướng tới thực hiện việc cải cách này với sự kết hợp giữa hệ thống thông tin đất đai (LIS) và hệ thống thông tin bất động sản (Real Property Information System). 10
11. 2.3. XÂY DỰNG HỒ SƠ ĐĂNG KÝ a.Xây dựng hồ sơ đăng ký nhà nước - Một số nước chính phủ trung ương chịu trách nhiệm về hồ sơ đăng ký (Anh, Hà Lan, Thuỵ Điển, Đan Mạch, NaUy), hệ thống hồ sơ đăng ký được xây dựng hiện đại với sự trợ giúp của công nghệ thông tin ( Hệ thống thông tin địa lý-GIS, hệ thống thông tin đất đai- LIS). - Một số nước khác việc đăng ký giao cho chính quyền địa phương, việc xây dựng hồ sơ đăng ký phức tạp hơn và chất lượng kém hơn. Ví dụ ở Mỹ có khoảng 3000 hạt, riêng Texas có 254 hạt, hạt nhỏ nhất chỉ có 140 nhân khẩu, trong lúc hạt lớn nhất có 3 triệu nhân khẩu, tất cả các hạt đều có hồ sơ đăng ký riờng, việc truy cập thụng tin chỉ cú thể tiến hành tại hạt nơi có bất động sản. b. Xây dựng hồ sơ đăng ký tư nhân Trong điều kiện đặc thù của Mỹ xuất hiện hỡnh thức bảo hiểm quyền sở hữu. Các công ty tư nhân hoạt động trong lĩnh vực này quản lý hồ sơ không chính thức của liên bang và sử dụng chúng để tỡm kiếm thụng tin về quyền sở hữu (Title Searches). Việc tỡm kiếm cú hiệu quả nờn cỏc cụng ty cú thể thu lợi, cũn khỏch hàng sử dụng dịch vụ phải chi phớ cao. 2.4 TRỢ GIỲP PHỎP LÝ Tại Lục địa Châu Âu và các nước chịu ảnh hưởng của pháp luật Đức, Pháp, Tây Ban Nha, sự tham gia của các cơ quan công chứng trong việc chuyển nhượng bất động sản là bắt buộc. Nhiệm vụ của công chứng viên là soạn thảo văn bản và đảm bảo thoả thuận của các bên là đúng pháp luật. Tại các nước khác như Mỹ, Anh và Thuỵ Điển hợp đồng do các bên tự soạn thảo được coi là hợp lệ. Thông thường các bên giao dịch vẫn nhờ đến sự trợ giúp pháp lý của luật sư và các đại lý bất động sản; Các công ty kinh doanh bất động sản cũng có xu hướng sử dụng các đại lý hoặc người môi giới để tiếp cận với nhiều khách hàng tiềm năng hơn. 11
12. 2.5 THUẾ VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN a. Thuế Bất động sản Thuế bất động sản là thuế trả hàng năm tính theo giá trị bất động sản. Pháp luật quy định đối tượng chịu thuế và căn cứ tính thuế và việc lập biểu thuế bất động sản. Thuế bất động sản thuộc thẩm quyền trung ương (Thuỵ Điển), hoặc địa phương (Mỹ, Đan Mạch). b. Định giá bất động sản Pháp luật quy định cụ thể việc định giá bất động sản. Thuế bất động sản phải căn cứ vào giá thị trường của bất động sản. Việc định giá bất động sản giúp cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, tránh rủi ro cho cả người bán và người mua. 2.6. TỚN DỤNG a. Người cho vay (Creditor ): Thị trường bất động sản là một thị trường khổng lồ. Điều kiện tiên quyết cho một thị trường tín dụng bất động sản là phải có Luật Ngân hàng được xây dựng tốt và có hiệu lực. Vai trũ của nhà nước là giám sát các hoạt động của người cho vay và xác định cơ số vốn. Tại các quốc gia công nghiệp như CHLB Đức và các nước Bắc Âu hỡnh thành cỏc tổ chức tớn dụng chuyờn nghiệp như Ngân hàng thế chấp (Các Hiệp hội xây dựng), ở các nước Nam Âu tín dụng bất động sản cũng là một dịch vụ quan trọng của các ngân hàng thông thường. b. Cho vay dài hạn: Thị trường bất động sản cần các khoản cho vay đầu tư dài hạn, hầu như không cần các khoản cho vay ngắn hạn. Vấn đề là người cho vay phải huy động được các nguồn dài hạn để đáp ứng các khoản vay này. Ở nhiều nước, quỹ lương hưu là một trong những nguồn quan trọng nhất. Lũng tin là một yếu tố chủ đạo trong việc cho vay dài hạn khi công chúng lựa chọn ngân hàng để gửi tiền lương hưu. Điều này phụ thuộc vào nghiệp vụ cho vay và quy mô tài sản thế chấp của ngõn hàng. c. Hợp đồng thế chấp: Hỡnh thức thế chấp cổ điển chỉ là một giao dịch chuyển nhượng trong đó cho phép người vay mua lại tài sản của mỡnh thụng qua việc tuõn thủ cỏc quy định của điều khoản vay. Tuy nhiên ngày nay thế chấp thông thường là tài sản được sử dụng như vật đảm bảo cho một khoản vay và người vay vẫn có quyền sở hữu. 12
13. Cách thông thường để đăng ký thế chấp là người vay ký một giấy hẹn trả tiền (Promisory note) coi như bằng chứng vay nợ. Người cho vay chuyển giấy này đến cơ quan đăng ký để đăng ký. Hoặc người vay đến phũng đăng ký xin cấp một giấy chứng nhận thế chấp (Mortgage deed), sau đó chuyển giấy chứng nhận cho người cho vay làm bằng chứng cho việc thế chấp. 3. PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN CÁC NƯỚC 3.1. PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA ÚC a. Quy định về đất đai và bất động sản Pháp luật đất đai Australia quy định Đất đai gồm mặt đất và các thành phần nằm dưới đất, gồm khoảng không phía trên mặt đất, gồm mặt nước, phần phía dưới mặt nước và khoảng không phía trên mặt nước, tất cả nhà, công trỡnh xõy dựng và những cụng trỡnh đầu tư gắn với mặt đất, trên và dưới mặt đất, hoặc kế cận ảnh hưởng tới việc sử dụng đất đó. “Với mục đích xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng, đất đai được chia nhỏ thành các thửa riêng biệt, trong thực tiễn ở hầu hết các nơi trên thế giới, các thửa đất được xác định ranh giới theo chiều thẳng đứng, về lý thuyết trục này tớnh từ tõm trỏi đất theo hướng dây dọi lên phía thiên đỉnh”. Như vậy một thửa đất (Hay một đơn vị bất động sản) được xác định theo ranh giới nằm ngang và ranh giới thẳng đứng tạo thành hỡnh khối. Vớ dụ điển hỡnh để minh họa ở đây là nhà cao tầng chung cư trên một thửa đất, một trường hợp nữa là các công trỡnh kiến trỳc dạng chõn cột xõy phớa trờn đất thuộc hành lang đường sắt (chủ công trỡnh cú thể thuê phần không gian phía trên đường sắt do Nhà chức trách quản lý đường sắt cho thuê). b. Các hệ thống xác lập quyền về bất động sản Ở Úc tồn tại hai hệ thống xác lập quyền về bất động sản: Một là hệ thống “Torrens” hay được gọi là hệ thống mới xác lập quyền về nhà đất/bất động sản. Hệ thống này do Bá tước Robert Torrens sáng lập; hệ thống thứ hai theo Luật chính thống của Liên hiệp Anh, là hệ thống cũ. 13
14. Nguyờn lý cơ bản của hệ thống “Torrens” là việc xác lập quyền về đất dựa trên cơ sở đăng ký và cấp giấy chứng nhận về nhà đất/bất động sản, không đũi hỏi cỏc loại chứng thư giao dịch, các giấy tờ có liên quan khác và công việc thẩm tra phức tạp tốn thời gian như yêu cầu ở hệ thống cũ. Theo hệ thống “Torrens” chủ đất nắm một giấy chứng nhận, trong đó có ghi diện tích, các nội dung về pháp lý, tỷ lệ bản vẽ mặt bằng thửa đất, chỉ dẫn cơ sở bản đồ mặt bằng lưu giữ liên quan đến thửa đất, lịch sử các giao dịch/chuyển dịch liên quan tới thửa đất kể từ khi thửa đất đó được đăng ký theo Luật núi trờn. Hệ thống “Torrens” đó tạo nờn những chuyển biến mới trong cỏc giao dịch chuyền quyền nhà, đất/bất động sản ở Úc Các quyền về đất Theo Luật của Anh quốc, quyền sở hữu về đất không mang tính tuyệt đối, người dân chỉ được quyền sở hữu bất động sản trên đất; Về lý thuyết, chỉ được quyền thuê đất của Nữ hoàng, nhưng trên thực tế có dạng thuê đất dài hạn (999 năm) được hưởng các lợi ích giống như sở hữu. Ở Úc một phần năm diện tích đất thuộc quyền sở hữu tư nhân, cũn lại dưới dạng thuê hoặc được quyền sử dụng. Luật pháp ở tất cả cỏc bang của Úc đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sở hữu đất và người thuê nhà đất/tá điền. Trong một số trường hợp Luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/bất động sản và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất/tá điền và bảo đảm các quyền của chủ đất. 3.2 PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG QUỐC a. Các văn bản pháp quy Ngày 27 tháng 3 năm 1982 Tổng cục xây dựng thành phố quốc gia đó ban hành “ Quy định tạm thời về quản lý sản tịch, sản quyền nhà đất ở thành thị (trấn)” Ngày 17 tháng 2 năm 1983 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ quản lý nhà tư ở thành phố” quy định việc quản lý mua bỏn ,cho thuờ nhà tư ở thành phố; 14
15. Ngày 12 tháng 12 năm 1984 Bộ Bảo vệ Môi trường, xây dựng thành thị và nông thôn ban hành “ Nguyên tắc đánh giá, thanh lý nhà cho thuờ” Năm 1985 Bộ bảo vệ Môi trường, xây dựng thành thị và nông thôn cùng Tổng cục Thống kê triển khai việc điều tra nhà thành phố, thị trấn toàn quốc lần thứ nhất; năm 1987 triển khai tổng đăng ký nhà thành phố , thị trấn toàn quốc lần thứ nhất. Ngày 15 tháng 9 năm 1986 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế tài sản nhà đất Ngày 29 tháng 9 năm 1988 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế sử dụng đất đai thành phố, thị trấn của nước CHND Trung Hoa” Ngày 8 thỏng 8 năm 1988 Bộ Xây dựng, Cục Vật gia, Cục quản lý hành chính công thương ban hành “ Thông tri về tăng cường quản lý thị trường giao dịch tài sản nhà đất “ Ngày 31 tháng 12 năm 1990 Bộ Xây dựng ban hành “ Biện pháp tạm thời về quản lý sản tịch, sản quyền nhà ở thành phố” Năm 1992 Bộ Xây dựng ban hành “ Biện pháp tạm thời về quản lý giỏ cả nhà đất thị trường thành phố” Ngày 26 tháng 11 năm 1993 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế giá trị gia tăng nhà đất nước CHND Trung Hoa” Ngày 5 tháng 7 năm 1994 Trung Quốc ban hành “ Luật tài sản nhà đất”; [12] Hoàng Hà. Luật Tài sản nhà đất. NXB Đại học Chính Pháp Trung Quốc 1997. Bản dịch Nguyễn Quang Thọ và Tôn Gia Huyên 2004 b Nhiệm vụ quản lý thị trường nhà đất Theo quy định của Luật Tài sản nhà đất nước CHND Trung Hoa 1994: Xây dựng cơ quan quản lý thị trường nhà đất, tăng cường quản lý vĩ mụ của cơ quan quản lý hành chớnh với thị trường nhà đất ; 15
16. Xõy dựng hoàn thiện cỏc loại phỏp quy về quản lý thị trường nhà đất để quy phạm hoá hành vi giao dịch nhà đất nhằm làm cho hoạt động hoạt động quản lý thị trường nhà đât có chỗ dựa về pháp luật; Cải cách chế độ nhà ở và chế độ cho thuê nhà hiện hành; Xử lý hành vi giao dịch phi phỏp, ngăn cản hành vi xâm chiếm quyền tài sản nhà đất . c. Nội dung chủ yếu về quản lý thị trường bất động sản Hạn chế khách thể giao dịch nhà đất: Không cho phép mua bán, cho thuê , thế chấp đối với nhà đất không hợp pháp ; Quy phạm hành vi giao dịch như: Thẩm tra xem xét việc giao dịch thuộc quyền tài sản nhà đất có rừ ràng khụng, việc chuyển nhượng tài sản nhà đất có được 2 bên đồng ý khụng; Điều phối giá cả nhà đất , chủ yếu là dựa vào giá chuẩn về nhà, đất các loại của nhà nước để cung cấp cho các bên giao dịch; Bảo đảm thu thuế cho nhà nước , ở Trung Quốc việc thu thuế này chủ yếu do sở giao dịch đảm nhiệm. 4. PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Hiện nước ta chưa có một hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ cho việc quản lý thị trường bất động sản. Việc quản lý, sử dụng đất đai được điều tiết bởi Luật Đất đai (1993, 1998, 2001); việc quản lý nhà ở được điều tiết bởi Pháp lệnh Nhà ở (1992); các quan hệ về đất đai, nhà ở trong giao dịch dân sự được điều tiết bởi Bộ luật Dân sự. 4.1 CHẾ ĐỘ SỞ HỮU a. Sở hữu đất đai Hiến pháp 1992 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyờn trong lũng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản 16
17. do nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trỡnh thuộc cỏc ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xó hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phũng, an ninh cựng cỏc tài sản khác mà pháp luật quy định của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 17). Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai bằng việc thực hiện những quyền năng cụ thể: quyết định mục đích sử dụng đất (thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất), quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá đất. Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hỡnh thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luật đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định Nhà nước không thừa nhận việc đũi lại đất đó giao cho người khác sử dụng trong quá trỡnh thực hiện chớnh sỏch đất đai của Nhà nước cách mạng qua các thời kỳ. Bộ luật dân sự quy định: Những quy định khác về quyền sở hữu (Từ Điều 270 dến 284) như: Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản (Điều 270); Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản (Điều 271); b. Sở hữu nhà ở: Pháp lệnh Nhà ở 1991 quy định: Quyền có nhà của công dân (Điều 1); Quỹ nhà ở bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Nhà ở thuộc sở hữu tổ chức xó hội, tổ chức kinh tế; Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân (Điều 2). 4.2 CHẾ ĐỘ QUẢN LÝ a. Quản lý đất đai Hiến pháp 1992 quy định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định của pháp luật" (Điều 18) (NXB Chính trị 17
18. Quốc gia ). Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể chế độ quản lý đất đai: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Để bảo đảm sự phù hợp với việc quản lý đất đai tại đô thị và tính thống nhất trong sử dụng đất phát triển đô thị, không giao cho phường, thị trấn, các xó thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị lập quy hoạch sử dụng đất mà do Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời để tránh tỡnh trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất “treo” như hiện nay, Luật quy định: Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đó được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trỡnh hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thỡ cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xó, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn; giao đất đối với cộng đồng dân cư. Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi: Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm để chủ động quỹ đất cho đầu tư phát triển. Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ đất (do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập) để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đó thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư. Về bồi thường khi thu hồi đất, Luật đất đai quy định rừ những trường hợp được bồi thường về đất (những người có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định). Những người không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thỡ khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu 18
19. tái đinh cư phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Luật Đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thỡ cấp đó có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đăng ký đất đai: Luật Đất đai quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất. Theo đó, Văn phũng này được thành lập theo hướng: Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có trụ sở chính và các chi nhánh được bố trí để tạo thuận lợi cho người tham gia thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai. Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ chế "một cửa". Quản lý tài chớnh về đất đai: Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bỡnh thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thỡ phải điều chỉnh cho phù hợp. Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai của năm đó. Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất, cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất. Ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ đó ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đât để thực hiện các quy định của Luật Đất đai 2003 về giá đất Giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định rừ hơn, đồng thời với việc mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của tũa ỏn nhõn dõn (giải quyết khụng chỉ đối với người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cả những người có giấy tờ về quyền sử dụng đất). Trường 19
20. hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thỡ việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính, không khởi kiện ra tũa ỏn nhõn dõn vỡ tũa ỏn nhõn dõn khụng cú cơ sở giải quyết, cụ thể là: việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện ở hai cấp, trong đó cấp thứ hai là cấp giải quyết cuối cùng. Việc giải quyết khiếu nại về đất đai được thực hiện theo trỡnh tự: Người sử dụng đất gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân đó ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại, Uỷ ban nhân dân đó ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại có trách nhiệm giải quyết lần đầu; Trường hợp đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thỡ cú quyền gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhõn dõn cấp trờn trực tiếp hoặc khởi kiện ra tũa ỏn nhõn dõn; quyết định giải quyết khiếu nại của Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp là quyết định giải quyết cuối cùng; Trường hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cấp giải quyết khiếu nại lần đầu mà đương sự không đồng ý thỡ cú quyền khởi kiện ra toà ỏn nhõn dõn; Việc giải quyết khiếu nại về đất đai không bao gồm trường hợp khiếu nại về quyết định hành chính giải quyết tranh chấp đất đai. b. Quản lý nhà ở Phỏp lệnh Nhà ở 1991 quy định: Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng phỏp luật (Điều 6); Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở (Điều 7). 4.3 CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI Phân loại đất Đất được phân thành 3 nhóm như sau: Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối; Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất chuyên dùng mà Luật đất đai năm 1993 đó quy định; Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất: Luật đất đai quy định cụ thể các trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài, các trường hợp sử dụng đất có thời hạn trên cơ sở kế thừa các quy định về thời hạn sử dụng đất của Luật đất đai năm 1993 (đất ở thời hạn sử dụng đất là 20
21. ổn định lâu dài, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm là 20 năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, cây công nghiệp là 50 năm). Đối với đất thuê thỡ thời hạn được thực hiện theo hợp đồng thuê đất. Hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp: Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định hạn mức giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, nếu vượt hạn mức giao đất phải chuyển sang thuê đất trừ diện tích đất thuê, đất nhận chuyển nhượng, đất được thừa kế, tặng cho. Để bảo đảm công bằng, đồng thời khuyến khích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi thủy sản, sản xuất muối, Luật đất đai cũng quy định hạn mức giao đất trong trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối). Chính phủ trỡnh ủy ban thường vụ Quốc hội quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn nhằm trỏnh tập trung đất sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn vào một số người, phù hợp với tiến trỡnh cụng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước và điều kiện kinh tế - xó hội của từng vựng. Về sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức: Luật quy định đối với doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thỡ nay phải chuyển sang thuờ đất hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất. Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối nhưng không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích hoặc sử dụng không hiệu quả thỡ Nhà nước thu hồi để đưa vào sử dụng. Đất sử dụng cho kinh tế trang trại: Luật quy định chủ trang trại được chủ động chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất theo phương án sản xuất đó được Uỷ ban nhân dân cấp huyện xét duyệt, nhằm tạo điều kiện để các chủ trang trại khai thác có hiệu quả đất đai, mở rộng quy mô sử dụng đất nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hoá. Đất ở (vườn, ao): Luật đất đai quy định đất ở, vườn, ao trên cùng một thửa đất thuộc khu dân cư ở nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng được xác định là đất 21
22. ở, không phải là đất nông nghiệp; đất ở, đất trong khuôn viên xung quanh nhà ở thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng được xác định là đất ở. Bổ sung quy định cụ thể về xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất ở mà có vườn, ao (trường hợp đất ở mà có khuôn viên xung quanh nhà ở được hỡnh thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, ngày Hiến pháp có hiệu lực thi hành và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành). Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương khi xác định đất ở, đất vườn của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong bồi thường giải phóng mặt bằng, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất có vườn, ao. Đất khu công nghệ cao, khu kinh tế (cơ chế giao lại đất): Luật đất đai quy định Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất một lần cho Ban quản lý Khu cụng nghệ cao, khu kinh tế; Ban quản lý được giao lại đất, cho thuê đất cho người đầu tư vào Khu công nghệ cao, khu kinh tế nhằm tạo điều kiện thuận lợi, thu hút đầu tư. 4.4 QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHỦ SỞ HỮU NHÀ Ở a. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Quyền lựa chọn hỡnh thức giao đất, thuê đất: Luật đất đai quy định: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được lựa chọn hỡnh thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất”. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chủ động trong sử dụng đất, tăng nguồn thu ngân sách từ quỹ đất và tạo thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản; xoá dần sự khác biệt về quyền sử dụng đất giữa người Việt Nam ở trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, động viên người Việt Nam định cư ở nước ngoài hướng về Tổ quốc, tham gia xây dựng đất nước. Về các quyền của tổ chức sử dụng đất: Luật đất đai quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đó trả hoặc tiền đó trả cho việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất, được 22
23. thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất. Qui định này tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường bất động sản, tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư có đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, không nhất thiết phải thuê đất của Nhà nước. Về quyền của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn: Luật đất đai năm 2003 đó kế thừa cỏc quyền theo quy định của Luật đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất không phải là đất thuê, không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và quyền thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Giải quyết các trường hợp Nhà nước mượn đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn: Luật Đất đai quy định trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cho mượn đất có giấy tờ theo quy định của Luật đất đai thỡ được Nhà nước trả lại quyền sử dụng đất hoặc trả lại bằng tiền hoặc giao đất mới, chỗ ở mới. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam: Luật Đất đai quy định ngoài các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất thỡ người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất cũn cú cỏc quyền tương ứng với hỡnh thức trả tiền thuờ đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thỡ cú quyền bỏn hoặc cho thuờ nhà ở theo quy định của Chớnh phủ. b. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở Pháp lệnh nhà ở (1991) quy định: Quyền sở hữu nhà ở (Điều 15): Nhà nước, tổ chức xó hội, tổ chức kinh tế , cỏc nhõn cú quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cacỉ tạo. mua, nhậnthừa kế, tặng cho và cỏc hỡnh thức khỏc theo quy định của pháp luật Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài (Điều 16): Người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc 23
24. trong thời gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam, nếu điều ước Quốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia không có quy định khác. Quyền của chủ sở hữu nhà ở (Điều 17): Chủ sở hữu nhà ở cú quyền sử dụng, cho thuờ, cho ở nhờ, thế chấp, bảo lónh, uỷ quyền quản lý hoặc chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo quy định pháp luật. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở (Điều 18) Chủ sử hữu nhà ở có các nghĩ vụ sau đây: 1. Đăng ký nhà ở tại Uỷ ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền; 2. Nộp thuế theo quy định của pháp luật; 3. Bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo nhà ở phải xin phộp Uỷ ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền; 4. Phải phá dỡ nhà ở bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc để quy hoạch xây dựng. Trong trường hợp nhà ở phải phá dỡ để thực hiện quy hoạch xây dựng, chủ sở hữu được đền bù theo quy định của phỏp luật. 4.5 THỦ TỤC HÀNH CHỚNH a. Thủ tục hành chớnh trong quản lý và sử dụng đất Luật Đất đai quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất theo hướng cơ chế “một cửa”, thủ tục hồ sơ đơn giản, thời gian thực hiện các thủ tục được rút gọn nhằm thống nhất và cụng khai hoỏ thủ tục hành chớnh trong quản lý đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền, đáp ứng yêu cầu về cải cách hành chính. Luật Đất đai quy định : Trách nhiệm của chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp: Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm phỏp luật về quản lý và sử dụng đất tại địa phương. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xó cú trỏch nhiệm phỏt hiện và ngăn chặn kịp thời việc chuyển 24
25. quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện và áp dụng các biện pháp ngăn chặn kịp thời việc xây dựng các công trỡnh trờn đất lấn chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tỡnh trạng của đất trước khi vi phạm. Xử lý trỏch nhiệm của thủ trưởng, công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và cán bộ địa chính cấp xó trong việc vi phạm trỡnh tự thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh. 4.6 THUẾ ĐẤT VÀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, THUÊ ĐẤT a. Thuế sử dụng đất Nông nghiệp 1993 Đối tượng chịu thuế là đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng; thực hiện thu thuế theo hộ gia đỡnh; Căn cứ tính thuế: diện tích sử dụng đăng ký theo sổ Địa chính; hạng đất căn cứ vào các yếu tố chất đất, vị trí địa hỡnh, khớ hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu; biểu định xuất thuế (Tính bằng Kg thóc trên một đơn vị diện tích đối với từng hạng đất; Thu thuế bằng tiền, quy đổi từ thóc theo giá thị trường. Thuế sử dụng đất nông nghiệp mức độ huy động không lớn (6-7% sản lượng hàng năm) nhưng quá phức tạp, chưa đảm bảo công bằng, hợp lý. b. Pháp lệnh thuế bổ sung đối với hộ gia đỡnh sử dụng đất nông nghiệp vượt quá hạn mức diện tích 1994 c. Luật Thuế Thuế Chuyển quyền sử dụng đất 1994 d. Pháp lệnh thuế nhà đất (1992), Pháp lệnh bổ sung sửa đổi thuế nhà đất 1994 Đối tượng chịu thuế nhà đất: nhà ở, đất ở, đất xây dựng công trỡnh (Tạm chưa thu đối với nhà ở). Các loại đất thuộc đối tượng chịu thuế trên khác nhau về cỏc yếu tố hỡnh thành nờn giỏ đất so với đất nông nghiệp. Nhưng mức thuế đất lại được tính trên cơ sở thuế sử dụng đất nông nghiệp, căn cứ và phân hạng đất và vị trí đường phố (không căn cứ vào giá đất). Mức huy động thuế nhà đất cũn rất thấp so với tiềm năng của nó. e. Các chế độ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Trong đó có biện pháp hỗ trợ 25
26. tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất hoặc chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuê đất, chế độ thu lệ phí trước bạ và các chính sách khác: Cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; Quỹ đầu tư phát triển nhà; hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thuê nhà cho cho các đối tượng chính sách xó hội. Núi chung cỏc chớnh sỏch và biện phỏp tài chớnh chưa được đổi mới triệt để, cũn dấu ấn bao cấp và chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự hỡnh thành và phỏt triển của Thị trường bất động sản. 4.7 TỚN DỤNG Luật Ngân hàng và các tổ chức tín dụng hiện nay, không cho phép các ngân hàng thương mại trực tiếp hoạt đông kinh doanh bất động sản; Ngoài hoạt động chính thực hiện chức năng 3 trung tâm tiền tệ, tín dụng và thanh toán, các ngân hàng cũn đẩy mạnh các hoạt động dịch vụ: Ngân quỹ, kiều hối, thẻ tín dụng và dịch vụ nhà đất. Ví dụ Dịch vụ nhà đất của ACB bao gồm: quảng cáo nhà rao bán, hướng dẫn thủ tục pháp lý về chuyển nhượng, thanh toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng, cho vay vốn để mua nhà; hoạt động dịch vụ nhà đất là phương tiện để thúc đẩy, phát triển hoạt động tín dụng, nhất là cho vay để xây dựng, sửa chữa, mua nhà; Các hoạt động dịch vụ nhà đất của Ngân hàng gián tiếp tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản, tuy nhiên mức độ cũn hạn chế so với tiềm năng của Hệ thống này. Nhà nước đó ỏp dung một số chớnh sỏch, biện phỏp để thúc đẩy sự hỡnh thành và phỏt triển thị trường bất động sản như : khuyến khích tạo điều kiện để các ngân hàng thương mại tham gia vào các hoạt động của thị trường bất động sản; lập quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà, thực hiện hỗ trợ cho các đối tượng chính sách, người nghèo, thu nhập thấp mua nhà; hỗ trợ vốn đầu tư cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới thành lập. Cõu hỏi ụn tập 1. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch cỏc quyền về bất động sản. 2. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch cỏc quy định pháp luật về phân định bất động sản và đăng ký bất động sản 3. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch các quy định pháp luật về giao dịch bất động 26
27. sản ( chuyển nhượng; giá và định giá bất động sản; thuế bất động sản) 4. Trỡnh bầy, phõn tớch và so sỏnh cỏc đặc điểm chủ yếu của Pháp luật bất động sản Úc và Trung Quốc 5. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch về chế độ sở hữu và quản lý bất động sản( đất đai, nhà ở) theo quy định hiện hành của Luật Đất đai và Pháp lệnh Nhà ở nước ta 6. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch về cỏc quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2003 7. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch về cỏc nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2003- 27
28. Chương II ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1. KHÁI QUÁT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI NIỆM VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Việc đăng ký Nhà nước về bất động sản có ý nghĩa: Các quyền về bất động sản được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. 1.2 VỊ TRỚ, VAI TRŨ CỦA ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Đăng ký bất động sản là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. a. Lợi ích đối với nhà nước và xó hội - Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng ; - Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trỡnh cải cỏch đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cỏch phỏp luật. - Giám sát giao dịch đất đai; - Phục vụ quy hoạch; - Phục vụ quản lý trật tự trị an; b. Lợi ích đối với công dân - Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản - Khuyến khích đầu tư cá nhân; - Mở rộng khả năng vay vốn ( thế chấp); 28
29. - Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản ; - Giảm tranh chấp đất đai . 1.3 CHỨC NĂNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Chức năng của đăng ký nhà nước về bất động sản: - Công nhận, đảm bảo và bảo vệ các quyền về bất động sản bởi nhà nước; - Hỗ trợ cho việc hỡnh thành thị trường bất động sản; - Thiết lập hệ thống thông tin về quyền và những hạn chế về các quyền về bất động sản; - Cung cấp thông tin về quyền và các hạn chế liên quan đến bất động sản cho các cơ quan quản lý nhà nước trung ương,cơ quan quản lý địa phương,các cơ quan tư pháp, pháp nhân, các ngân hàng và mọi công dân. 1.4 ĐỐI TƯỢNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Đối tượng đăng ký nhà nước về bất động sản bao gồm: - Các quyền về bất động sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cầm cố, thế chấp và quyền thừa kế. - Đăng ký nhà nước về bất động sản cho các chủ bất động sản : Các quyền đối với bất động sản được nhà nước bảo hộ, sử dụng hoàn toàn các quyền đối với bất động sản bao gồm bán, tặng, để thừa kế và trao đổi. 2. HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN. 2.1 HỒ SƠ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN a. Khỏi niệm - Hồ sơ đất đai và bất động sản (HSBĐS ) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với bất động sản. HSBĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. 29
30. - Nhà nước cần HSBĐS để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giỏm sỏt, sử dụng và phỏt triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với công dân, việc lập HSBĐS đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. 2.2 PHÂN LOẠI HỒ SƠ BẤT ĐỘNG SẢN (HSBĐS) Hồ sơ bất động sản chia thành 2 loại theo chủ thể thiết lập hồ sơ, đó là hồ sơ nhà nước và hồ sơ tư nhân. a. Hồ sơ Nhà nước Là hồ sơ do Nhà nước lập ra để thực hiện chức năng, quyền hạn, nhiệm vụ của nhà nước như thu thuế, quản lý, bảo hộ chủ quyền bất động sản cho các chủ sở hữu. Hồ sơ nhà nước theo mục đích lập hồ sơ được chia thành 2 loại: hồ sơ phục vụ thu thuế (fiscal casdastre) và hồ sơ pháp lý phục vụ việc bảo đảm an toàn phỏp lý đổi với chủ quyền bất động sản Hệ thống hồ sơ phục vụ thu thuế Theo mục đích được chia làm 2 loại: - HSBĐS đơn thuần phục vụ thuế (pure fiscal cadastre) là loại hồ sơ kiểm kê bất động sản được thành lập để nhà nước nắm được quỹ đất để phục vụ việc thu thuế. Việc kê khai đất đai vào sổ kiểm kê đất đai (land inventory) không bảo đảm sự an toàn pháp lý về chủ quyền cho cỏc chủ sở hữu. - Hồ sơ địa chính đa mục tiêu (multipurpose cadastre) là loại hồ sơ ngoài mục đích thu thuế cũn chứa cỏc thụng tin về bất động sản phục vụ quy hoạch, thống kê, quản lý. Hồ sơ pháp lý Hồ sơ pháp lý được chia thành 2 loại: - Hồ sơ đăng ký giao dịch (deed registration) là hồ sơ đăng ký nội dung các 30
31. giao dịch về đất đai và bất động sản được thể hiện trong các văn tự giao dịch (deeds). Hồ sơ đăng ký giao dịch đăng ký bằng chứng về việc một vụ giao dịch đó được thực hiện nhưng không khẳng định chủ quyền bất động sản - đối tượng của vụ giao dịch - có hoàn toàn hợp pháp hay không. - Hồ sơ đăng ký chủ quyền (title registration) là hồ sơ đăng ký chủ quyền hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản. Có thể nói một cách khái quát rằng việc đăng ký giao dịch chính là đăng ký sự kiện phỏp lý cũn việc đăng ký quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó. Hệ quả pháp lý của 1 vụ giao dịch về đất đai là một hoặc nhiều quyền hoặc toàn bộ chủ quyền đất đai của người bán được chuyển cho người mua. Trong hồ sơ đăng ký chủ quyền chỉ đăng ký những thông tin về chủ đất mới, các quyền của người đó đối với đất và các thông tin về thửa đất mà không đăng ký nội dung hồ sơ giao dịch. 2.3 NGUYÊN TẮC ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Có 4 nguyên tắc cơ bản sau đây: a. Nguyên tăc đăng nhập hồ sơ (the booking principle); Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ có nghĩa là một biến động về quyền đối với bất động sản, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai. b. Nguyên tắc đồng thuận (the consent principle); Nguyên tắc đồng thuận: người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền (tittle) phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đó đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký. c. Nguyờn tắc cụng khai (the principle of publicity); Nguyên tắc công khai: hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chớnh xỏc và tớnh phỏp lý của thụng tin phải được pháp luật bảo vệ. 31
32. Trờn thực tế, mức độ công khai thay đổi tuỳ theo quốc gia. ở một số quốc gia (Hà Lan, Bỉ, Pháp, Scotland) bất cứ ai muốn đều có thể tiếp cận hồ sơ đăng ký đất đai. ở một số quốc gia khác, đối tượng được phép tiếp cận hồ sơ đăng ký hẹp hơn, thí dụ, ở Đức chỉ những người có quyền lợi liên quan theo quy định của pháp luật mới được phép tiếp cận thông tin đăng ký, ở Anh cho tới năm 1990 chỉ có chủ sở hữu và những người được chủ sở hữu cho phép mới được tiếp cận thông tin đăng ký của họ. d. Nguyờn tắc chuyờn biệt hoỏ (the principle of speciality). - Nguyên tắc chuyên biệt hoá: trong đăng ký, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rừ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. - Việc chuyên biệt hoá các đối tượng đăng ký có vai trũ quan trọng đối với việc xác định chủ quyền về pháp lý của các chủ thể cụ thể đối với tài sản cụ thể. Việc chuyên biệt hoá tài sản đăng ký đạt được trên cơ sở định nghĩa rừ ràng và mụ tả chớnh xỏc đơn vị đăng ký. - Các hệ thống đăng ký đất đai hiện đại lấy thửa đất làm đơn vị đăng ký. Việc xác định thửa đất một cách chuyên biệt là lĩnh vực của đo đạc và bản đồ. Việc xác định một cách chuyên biệt các chủ thể thường được thực hiện thông qua việc dùng tổ hợp các thông tin nhân thân như họ và tờn, ngày sinh, mó số thẻ căn cước, mó số đăng ký công dân (civil code); tên, địa chỉ, mó số xỏc định một tổ chức Tuy nhiên, tính chuyên biệt hoá đối với các đối tượng đăng ký cũng không phải bao giờ cũng được thoả món đầy đủ, đặc biệt là đối với chủ thể tập thể của các quyền được đăng ký (chủ sở hữu, chủ sử dụng). Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai. 2.4. ĐƠN VỊ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN - THỬA ĐẤT a. Đơn vị đăng ký Đơn vị đăng ký- thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền 32
33. mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký cú một số hiệu nhận biết duy nhất. Ngày nay, đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất. Trên thế giới đó hỡnh thành cỏc hệ thống đăng ký đa mục tiêu. Như ở châu Âu có hệ thống Địa chính đa mục tiêu (multi-purpose cadastre). Đối với hệ thống mới này, việc định nghĩa một cách rừ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lừi. Thụng thường, đơn vị đăng ký là thửa đất (land parcel) , được định nghĩa là một phần liên tục của bề mặt trái đất trên đất liền, mà ở đó mỗi thuộc tính cần quản lý là đồng nhất trong toàn bộ thửa đất đó. Quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha. b. Thửa đất - Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đất trong đăng ký không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định. Lý do của việc này là trong sổ đăng ký, các thông tin đăng ký được ghi sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Cách ghi chép thông tin như vậy làm cho việc tra cứu trở nên phức tạp, dễ nhầm lẫn và bỏ sót thông tin khi số lượng các vụ giao dịch được đăng ký tăng lờn. Từ yêu cầu về sự thuận tiện cho việc tra cứu phát sinh đũi hỏi về việc tổ chức thụng tin theo cỏc đối tượng quản lý nào ớt biến động và dễ nhận biết. Do tính chất không di dời được nên thửa đất là đối tượng phù hợp nhất đối với việc tổ chức thông tin. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch Scotland ngay từ khi thành lập đó cú một cụng cụ phục vụ tra cứu là Bảng tra cứu (Search Sheet), bảng này tổ chức thụng tin theo thửa đất. Mỗi thửa đất là một mục (account) nhập thông tin. Các thông tin của mỗi giao dịch được đăng ký trong hệ thống hồ sơ theo quy định được bóc tách và ghi chép vào mục tra cứu của từng thửa trong hệ thống bảng tra cứu. Sáng kiến tổ chức thông tin của Hệ thống Scotland đó làm cho hệ thống này hoạt động hiệu quả hơn hẳn các hệ thống đăng ký giao dịch của cỏc nước khác. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đó cú đũi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà cũn đũi hỏi cú sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mó số nhận dạng thửa đất không trùng lặp 33
34. (unique parcel identifier). Đối với hệ thống địa chính đa mục tiêu, bản đồ cần được lập trong một hệ toạ độ thống nhất trên một vùng lónh thổ lớn hoặc thậm chớ trong phạm vi toàn quốc. Nhưng cũng cần nhấn mạnh rằng việc đăng ký đất đai vẫn có thể thực hiện được trên cơ sở sơ đồ thưả đất với các ranh giới được mô tả hoặc đo đạc với độ chính xác khác nhau, từ việc sử dụng các địa vật sẵn có tới việc chôn các cột mốc trên thực địa và xác định toạ độ của chúng. Một số nước đang phát triển thường xây dựng hệ thống đăng ký theo phương thức tiệm tiến (incremental development/ progresive development) với ưu tiên hàng đầu là xác lập nhanh chủ quyền bất động sản của công dân với nhiều mức độ pháp lý khỏc nhau, từng bước nâng cao chất lượng bản đồ và hoàn thiện thủ tục pháp lý khi điều kiện cho phép. 2.5. ĐĂNG KÝ PHÁP LÝ a. Đăng ký văn tự giao dịch Khỏi niệm Giao dịch đất đai (land conveyancing): là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp (mortgage), nghĩa vụ (charge), cho thuê (lease), quyết định phê chuẩn (assent), tuyên bố ban tặng (vesting declaration), văn kiện phong tặng (vesting instrument), tuyên bố từ bỏ quyền lợi (disclaimer), giấy sang nhượng (release), và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản (simple ternancy agreement ), thuê nhượng dài hạn (trả tiền hàng năm - lease at rack-rent), phát canh thu tô dài hạn (long lease at a ground rent), thuê danh nghĩa kèm thu lói (nominal lease with a premium), cho quyền địa dịch (grant of easement), thế chấp (mortgage) và các quyền khác, đặc biệt là hỡnh thức giao dịch phổ thụng nhất là mua bỏn bất động sản. Văn tự giao dịch (deed): Là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất. 34
35. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đó được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Thí dụ một văn tự bán nhà đất là bằng chứng về việc bên bán đó tự nguyện bỏn, bờn mua đó tự nguyện mua, giỏ cả và phương thức thanh toán, phương thức bàn giao tài sản được thoả thuận thống nhất các bên không thể phủ nhận các điều khoản ghi trong văn tự mua bán trên. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên khụng thể là bằng chứng phỏp lý về việc bờn bỏn cú quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp phỏp đối với nhà và đất đem ra mua bán. Đăng ký văn tự: Là hỡnh thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thõn cỏc văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký. Tớnh chất Do tớnh chất và giỏ trị phỏp lý của văn tự giao dịch (deed), dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ phỏp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mỡnh, bờn mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tỡm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mỡnh mua. Phạm vi ỏp dụng Hỡnh thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mó và Luật Đức (the Roman Law and German law) như Pháp, ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu Á. Hỡnh thức đăng ký văn tự giao dịch được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới nhưng mức độ thành công và mức độ được xó hội chấp nhận rất khác nhau. ở Anh, ngay từ năm 1870, Hội đồng Hoàng gia (The Royal Commission) đó đánh giá hệ 35
36. thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống “rắc rối, không làm tăng độ an toàn pháp lý, nờn cho ngừng hoạt động”. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hỡnh đó được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động. Ở Scotland, hệ thống đăng ký giao dịch cũng có hiệu quả cao, nhưng cuối cùng, chính quyền ở đây cũng quyết định thay thế bằng hệ thống đăng ký quyền. b. Đăng ký quyền (Registration of title) Khỏi niệm Trong lĩnh vực đăng ký bất động sản, quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền (entittled person) hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi. Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả phỏp lý của cỏc giao dịch được đăng ký vào sổ. Núi cỏch khỏc, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chớnh là mối quan hệ phỏp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ của người được giao quyền. Giao dịch bất động sản khi được thực hiện sẽ tạo ra một tỡnh trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tỡnh trạng phỏp lý mới đó. So sánh 2 hệ thống đăng ký, có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện phỏp lý cũn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó. Nguyờn tắc - Nguyên tắc phản ánh trung thực (the mirror principle): là hồ sơ đăng ký phản ỏnh trung thực tỡnh trạng phỏp lý. - Nguyên tắc khép khép kín (the curtain principle): Những quyền đó được đăng ký thỡ tất cả cỏc chứng cứ phỏp lý khỏc, kể cả cỏc chứng cứ đó cú trước khi đăng ký được thực hiện sẽ không cũn hiệu lực thực hiện. - Nguyên tắc bảo hiểm ( the insurance principle): các bên thứ ba bị thiệt hại do 36
37. hệ thống đăng ký không chính xác, không đầy đủ sẽ được nhà nước bồi thường. 3 ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN CÁC NƯỚC 3.1 ĐĂNG KÝ VĂN TỰ GIAO DỊCH Ở SCOTLAND Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland Triển khai năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký văn tự giao dịch có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng. Sự an toàn phỏp lý được bảo đảm thông qua việc luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đó đăng ký. Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết. Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rừ ràng. Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trỡ "bớ mật cỏ nhõn" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống cụng khai ngay từ buổi đầu hỡnh thành và phỏt triển. Quy trỡnh đăng ký theo hệ thống Scotland - Đăng ký thông tin khai báo ; - Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biờn bản (Minute Book) - Hồ sơ gốc (Record Volume) - Bảng tra cứu (Search Sheet) Các Hồ sơ gốc (Record Book ) và các Sổ biên bản (Minute Book) được gửi tới Văn phũng Đăng ký Scotland để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin. Như vậy một lượng lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài. Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm tra. Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sé được đóng dấu chính quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ. 3.2. ĐĂNG KÝ VĂN TỰ GIAO DỊCH Ở MỸ 37
38. Đăng ký văn tự giao dịch của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản (estate) và lợi ích (interest) nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đó được phát triển ra toàn Liên bang. Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên (priority) và nguyên tắc nhận biết (notice). Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trỡnh tự (race statutes), quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết (notice statutes) và quy định hỗn hợp (race- notice statutes). Điều luật theo nguyờn tắc trỡnh tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dự cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận. Điều luật theo nguyên tắc nhận biết (notice) : không dành quyền ưu tiên cho trỡnh tự đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thỡ vẫn được an toàn về phỏp lý. Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô gic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước. Cũng như đặc điểm chung của đăng ký văn tự giao dịch, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trỡnh tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về cỏc quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không. 3.3. HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ VĂN TỰ GIAO DỊCH Ở HÀ LAN Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch 38
39. nâng cao. Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đó được duy trỡ hàng trăm năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó tức là tỡnh trạng phỏp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trỡnh tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Dutch Cadastre (Hệ thống địa chính Hà Lan). Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch kết hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệu quả tương tự như một hệ thống đăng ký quyền. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố, đó là việc duy trỡ hệ thống hoạt động liên tục và quy trỡnh phỏp lý xỏc định chủ quyền (land adjudication). Việc xác định chủ quyền (land adjudication) ở đây được hiểu là một quá trỡnh mà tất cả cỏc quyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất được khẳng định một cách dứt khoát, đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký. Cần phõn biệt khỏi niệm xác định quyền và xỏc lập quyền (grant/establish a title). Xác định chủ quyền được thực hiện đối với quyền đang tồn tại, cũn xỏc lập quyền là việc tạo ra một quyền mới mà trước đó chưa có. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nước, do cơ quan nhà nước thực hiện. Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành có hiệu quả kinh tế, phí dịch vụ thu được của hệ thống (không tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tới mức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chớnh (finance automomy). 3.4 HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ QUYỀN CỦA ÚC (HỆ THỐNG TORRENS) Hệ thống này được Torrens đưa vào sử dụng ở Nam Úc năm 1858, chịu ảnh hưởng của hệ thống đăng ký quyền của Anh và hệ thống đăng ký tàu biển của Đức. Tuy nhiên hệ thống Torrens đó cú chủ trương đưa việc đăng ký quyền đối với đất đai thành quy định bắt buộc. Đây là một nhân tố chính làm cho Hệ thống Torrens triển khai thành công ngay từ đầu. Theo Luật Bất động sản Nam Úc 1858 ( South Australia Real Property Act 1558) đất công (Crown land) khi được giao có thời hạn (leasehold) sau ngày 01 tháng 7 năm 1858 đều phải đăng ký theo hệ thống Torrens. Vào thời điểm đó ở Nam Uc đất công (crown land) chưa giao cũn chiếm tỷ lệ rất lớn, việc khai khẩn lập đồn điền cũng đang phát triển mạnh, do đó số lượng các vụ đăng ký vào hệ thống Torrens rất lớn. Phần lớn đất mới giao nên việc xác định nguồn gốc pháp lý rất dễ dàng. Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của 39
40. Uc (Hệ thống Torrens): - Bằng khoán được đảm bảo bởi Nhà nước - Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi - Mỗi trang của sổ đăng ký là là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phũng cho đăng ký biến động lâu dài - Bằng khoán đất là một văn bản được trỡnh bầy dễ hiểu cho cụng chỳng - Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo - Giỏ thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng - Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ dàng cập nhật ,tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng Hệ thống Torren đó được áp dụng thành công ở nhiều nơi trên thế giới : sau đó được thực hiện ở các Bang của Úc và một số quốc gia trên thế giới như New Zealand, Malaixia, Bruney, Fiji, Kenya, Uganda, Morocco, Tunis, Syria, Senegan, Sudan, Guinea, Congo, Ivory Coast, Trinidat-Tobago, Jamaica, một số bang của Mỹ như California, Colorado, Georgia, Virginia, Washington 4. ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM. 4.1. ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỜI KỲ TRƯỚC 1975 a. Thời kỳ phong kiến Lịch sử cũn ghi nhận từ thế kỷ thứ sỏu, nhà nước phong kiến đó tổ chức việc đạc điền để quản lý điền địa; dưới triều đại nhà Lê (từ năm 1428-1788) đó ban hành Quốc triều hỡnh luật (cũn gọi là Luật Hồng đức) đó quy định rất cụ thể việc quản lý, bảo vệ nghiêm ngặt chế độ sở hữu đối với ruộng đất của công và của tư nhân; giao cho quan lại có trách nhiệm đo đạc và lập sổ ruộng đất để quản lý và thu thuế; người dân sở hữu ruộng đất, kể cả người sử dụng đất công điền đều có trách nhiệm khai báo 40
41. chính xác ruộng đất do mỡnh sở hữu, sử dụng với nhà nước. Tuy nhiên chứng tích của việc đăng ký đất trong lịch sử Việt Nam mà ngày nay cũn lưu giữ lại được chỉ cũn hệ thống sổ địa bạ thời Nguyễn (Gia Long -1806) ở một số nơi thuộc Bắc bộ và Trung bộ và hệ thống địa bộ thời Minh Mạng. b. Thời Phỏp thuộc Dưới thời pháp thuộc, do chính sách cai trị của thực dân Pháp, việc đăng ký đất đai trờn lónh thổ Việt Nam được thực hiện theo nhiều chế độ khác nhau cho từng miền như: Chế độ quản thủ địa bộ tại Nam kỳ; chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung kỳ; chế độ bảo thủ để áp (cũn gọi là “để đương”) áp dụng với bất động sản của người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc; chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 29/3/1939 áp dụng tại Bắc kỳ; chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/7/1925 áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa của Pháp ở Hà Nội, Hải Phũng, Đà Nẵng; c. Thời kỳ ngụy quyền Sài Gũn trước năm 1975 Sau năm 1954, Miền Nam Việt Nam dưới chế độ nguỵ quyền Sài gũn, đăng ký đất chủ yếu kế thừa các hệ thống đăng ký đất đó được thực hiện theo chế độ quản thủ điền địa được thực hiện dưới thời Pháp thuộc trước đây ở Nam bộ gồm: Chế độ quản thủ địa chính áp dụng ở một số địa phương thuộc Trung kỳ; chế độ quản thủ địa bộ ở những địa phương thuộc Nam Kỳ đó thực hiện từ trước năm 1925; tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925. Tuy nhiờn từ 1962, Chớnh quyền Sài Gũn đó cú sắc lệnh 124-CTNT triển khai cụng tỏc kiến điền và quản thủ điền địa tại những địa phương chưa thực hiện Sắc lệnh 1925. Như vậy từ 1962 trên phần đất ở Miền Nam thuộc Nguỵ quyền Sài Gũn kiểm soỏt đăng ký theo Tân chế độ điền thổ và chế độ quản thủ điền địa. 4.2 ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN THỜI KỲ TỪ 1975 ĐẾN 2003 a. Đăng ký bất động sản trước khi có Luật đất đai (năm 1988) Trước năm 1980, Nhà nước công nhận chế độ sở hữu đất đai của nhiều thành phần gồm: Nhà nước, tập thể và tư nhân. Tuy nhiên, ngay từ khi thực hiện cải cách 41
42. ruộng đất (năm 1957), toàn bộ ruộng đất của địa chủ đó bị tịch thu và chia cho nụng dõn không có hoặc thiếu ruộng đất; tiếp đó thực hiện hợp tác hoá sản xuất nông nghiệp do Đảng và Chính phủ phát động, đại bộ phận nông dân đó đóng góp ruộng đất của mỡnh (ở nhiều địa phương kể cả đất vườn) vào hợp tác xó; do đó hiện trạng ruộng đất ở Miền Bắc và một số vùng ở Miền Nam đó cú rất nhiều thay đổi; Ttrong điều kiện chiến tranh, đất nước bị chia cắt hệ thống bản đồ, sổ bộ ruộng đất từ thời Pháp thuộc để lại đó khụng được cập nhật, chỉnh lý nờn khụng cũn sử dụng được nữa. Công tác địa chính trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất để nhà nước có các thông tin về diện tích các loại đất phục vụ cho yêu cầu xây dưng kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xó và tập đoàn sản xuất, khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới. Hồ sơ đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm có: sổ mục kê đất và bản đồ hoặc sơ đồ giải thửa ruộng đất (đo đạc bằng mọi công cụ hiện có: thước vải, thước thép, thước dây tre, bàn đạc cải tiến) hoặc chỉnh lý các bản đồ cũ. Thông tin đất đai xác định trên sổ sách chủ yếu thông qua điều tra và xác định theo hiện trạng thực tế gồm: diện tích, loại đất và tên người sử dụng, không làm các thủ tục kê khai và xem xét cơ sở pháp lý, lịch sử sử dụng đất như các chế độ trước vẫn làm. Năm 1980 Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định 201-CP ngày 1/7/1980 của về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước. Thủ tướng chính phủ ban hành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kờ duộng đất; Tổng cục Quản lý ruộng đất có Quyết định số 56/ĐKTK ngày 5/11/1981 ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kờ ruộng đất trong cả nước việc đăng ký đất đai mới được bắt đầu được thực hiện trở lại ở Việt Nam. Theo quy định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống nhất cả nước theo một trỡnh tự thủ tục chặt chẽ, Hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết, trong đó bản đồ giải thửa và sổ đăng ký ruông đất, sổ mục kê đất là tài liệu cơ bản của hồ sơ thể hiện các nội dung đăng ký đất gồm: Hỡnh thể đường ranh giới thửa (trên bản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất (họ tên, tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa đất và tờ bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng chính thức hay tạm giao, loại đất, loại thổ nhưỡng, hạng đất, tỡnh hỡnh thuỷ lợi; cỏc tài liệu này được lập thành 2 bộ lưu giữ ở 2 cấp xó, huyện để theo dừi, 42
43. quản lý biến động đất đai; sổ đăng ký ruông đất và sổ mục kê đất phải được Uỷ ban nhân dân xó và huyện phờ duyệt mới chớnh thức cú giỏ trị phỏp lý. b. Đăng ký bất động sản từ khi có Luật đất đai 1988 đến 2003 Từ khi có Luật Đất đai (năm 1988): việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính được ghi vào Luật đất đai, trở thành một trong 7 nội dung nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai thuộc trách nhiệm của chính quyền cỏc cấp. Thực hiện Chỉ thị 299-TTg việc đo đạc và đăng ký thống kờ ruộng đất đó lập được hệ thống hồ sơ đăng ký ruộng đất cho toàn bộ ruộng đất nông nghiệp và một phần đất thuộc khu dân cư nông thôn ở một số tỉnh đồng bằng; Tổng cục Địa chính đó ban hành Quyết định 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện quyết định này đó tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam. Từ sau Luật đất đai năm 1993: Tổng cục Địa chính đó xõy dựng và ban hành hệ thống sổ sỏch địa chính mới theo Công văn 434CV/ĐC tháng 7/1993 để áp dụng tạm thời thay thế cho các mẫu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK năm 1981; sau 2 năm thử nghiệm Tổng cục Địa chính đó sửa đổi hoàn thiện để ban hành chính thức theo Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995. Như vậy kể từ tháng 8 năm 1995, hệ thống đăng ký đất đó cú sự thay đổi cơ bản trên phạm vi cả nước cả về nội dung đăng ký, biểu mẫu sổ sách địa chính cho quản lý và hệ thống thông tin đất đai. Năm 1998 Tổng cục Địa chính đó ban hành Thụng tư số 346/1998/TT-TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ thay thế hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981; Thông tư này cũng quy định bổ sung, sửa đổi việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Thông tư 302-ĐKTK ngày 28/10/1989. Năm 2001 Tổng cục Địa chính một lần nữa sửa đổi quy định về thủ tục đăng ký đất theo Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001; Thông tư này đó quy định rừ những thủ tục công việc có tính bắt buộc phải thực hiện thống nhất, không 43
44. hướng dẫn cách làm (như Thông tư 346/1998/TT-TCĐC) để các địa phương tuỳ điều kiện nhân lực và công nghệ của mỡnh cú thể vận dụng cho phự hợp; đặc biệt Thông tư này sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính đơn giản, dễ thực hiện hơn để đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận ở các địa phương. Năm 1994 Chính phủ đó ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị; theo quy định này, hệ thống đăng ký đất đai có một số điểm mới: người sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Năm 1998 Chính phủ đó ban hành Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà nước; theo quy định này, tất cả các cơ quan nhà nước, các đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị- xó hội, tổ chức xó hội, tổ chức xó hội- nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai, nhà và cụng trỡnh xõy dựng khỏc gắn liền với đất đai. Việc đăng ký được thực hiện tại cơ quan quản lý cụng sản cỏc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Bộ Tài chính tại Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999. Như vậy với việc ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 và Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 việc đăng ký đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất đó được triển khai thực hiện cho một số phạm vi đối tượng gồm: đất có nhà ở tại đô thị của các thành phần kinh tế; đất xây dựng trụ sở của các cơ quan, tổ chức thuộc hệ thống chính trị. c.Thực trạng đăng ký bất động sản Việt Nam - Việc đăng ký bất động sản ở Việt Nam chủ yếu mới được thực hiện đối với đất đai và đến nay đó được thực hiện trên phạm vi cả nước, xong mới cơ bản hoàn thành việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; việc cấp giấy chứng nhận các loại đất khác đặc biệt đối với đất ở, nhà ở đô thị cũn tồn đọng nhiều. - Hệ thống đăng ký bất động sản ở Việt Nam hiện nay chưa có sự thống nhất về thủ tục, biểu mẫu hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận và cơ sở thông tin bất động sản. 44
45. - Hệ thống đăng ký đất đai quá coi trong đối với việc lập các sổ địa chính, sổ mục kê đất; chưa coi trọng đúng mức đối với việc lập, quản lý các giấy tờ, chứng từ của quá trỡnh thực hiện cỏc thủ tục đăng ký đất; các tài liệu này hiện cú nhiều tồn tại về phỏp lý và kỹ thuật; việc quản lý rất phõn tỏn làm hạn chế giỏ trị tra cứu sau này - Việc tổ chức thực hiện đăng ký đất cũn phõn cấp trỏch nhiệm cho quỏ nhiều cơ quan, nhiều cấp; chưa xác định rừ trỏch nhiệm chớnh thuộc về cơ quan nào; đây là nguyên nhân chính của tỡnh trạng phức tạp về thủ tục, hồ sơ đăng ký đất hiện nay, ảnh hưởng nhiều đến tiến độ thực hiện và chất lượng công việc mà nhiều địa phương đó rất tốn cụng sức để thực hiện cải cách nhưng không thể cải cách triệt để được. 4.3. HOÀN THIỆN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY a. Luật đất đai năm 2003 quy định - Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (Điều 6); - Việc đăng ký quyền sử dụng đất được đăng ký tại văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất; - Hồ sơ địa chính bao gồm: Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dừi biến động đất đai; - Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất: Số hiệu, kích thước, hỡnh thể, diện tớch, vị trớ, người sử dụng đất, nguồn gốc mục đích thời hạn sử dụng đất, giá đất tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đó thực hiện và chưa thực hiện, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất, biến động trong quá trỡnh sử dụng đất và các thông tin có liên quan. (Điều 47); - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất, trường hợp có tài sản gắn liền với đất thỡ tài sản đó được ghi trên giấy CN QSD Đất. 45
46. b.Thực hiện các quy định của Luật đất đai 2003 Xây dựng các văn bản hướng dẫn thực hiện các quy định của Luật đất đai năm 2003 về đăng ký đất đai và bất động sản: - Chính phủ đó ban hành Nghị định 181/2004 ngày 29 tháng 10 năm 2004 về Thi hành Luật Đất đai; - Bộ Tài nguyên và Môi trường đó ban hành Quyết định số: 24/ 2004/ QĐ- BTNMT ngày 1 tháng 11 năm 2004 về Ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ; - Bộ Tài nguyên và Môi trường đó ban hành Thụng tư 28/2004/ TT-BTNMT ngày 1 tháng 11 năm 2004 Về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất - Bộ Tài nguyên và Môi trường đó ban hành Thụng tư 28/2004/ TT-BTNMT ngày 1 tháng 11 năm 2004 Về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính Triển khai các văn phũng đăng ký đất đai và bất động sản; Xây dựng các trung tâm thông tin đất đai và bất động sản để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả của hệ thống đăng ký bất động sản Cõu hỏi ụn tập 1. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch khỏi niệm, vị trớ, chức năng, đối tượng đăng ký bất động sản 2. Phân loại hồ sơ bất động sản. Phân biệt hồ sơ Nhà nước và hồ sơ tư nhân; hồ sơ phục vụ thu thuế và hô sơ pháp lý; Hồ sơ đăng ký giao dịch và hf sơ đăng ký chủ quyền 3. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch cỏc nguyờn tắc đăng ký bất động sản 4. Đơn vị đăng ký bất động sản ? Vị trí, vai trũ của thửa đất trong đăng ký bất động sản 46
47. 5. Phân biệt đăng ký giao dịch và đăng ký quyền; trỡnh bầy những đặc điểm chủ yếu của hệ thống đăng ký giao dịch Scotland 6. Phân biệt đăng ký giao dịch và đăng ký quyền; trỡnh bầy những đặc điểm chủ yếu của hệ thống đăng ký quyền Torrenss 7. Thực trạng đăng ký bất động sản Việt Nam 8. Các giải pháp hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản Việt Nam trong giai đoạn hiện nay Chương III THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN 1 VỊ TRỚ, VAI TRŨ THỤNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HỆ THỐNG CƠ SỞ DỮ LIỆU THÔNG TIN QUỐC GIA 1.1 NHU CẦU THÔNG TIN ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản là thị trường hàng hoá đặc biệt có giá trị lớn - hàng hoá bất động sản. Việc giao dịch bất động sản được pháp luật quy định. Nhà nước thực hiện chức năng quản lý thông qua việc thiết lập hệ thống các văn bản pháp luật về bất động sản, xây dựng các chính sách tài chớnh, kinh tế, xó hội nhằm điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản, tổ chức đăng ký, định giá bất động sản, hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanh, dịch vụ bất động sản và cung cấp thông tin bất động sản để đảm bảo thị trường hoạt động thông thoáng, lành mạnh, tuân thủ pháp luật, bảo vệ quyền 47
48. lợi hợp pháp của các bên giao dịch. Trong thị trường bất động sản, tất cả các bên tham gia như: người bán , ngưới mua bất động sản, các công ty kinh doanh bất động sản, các văn phũng dịch vụ, mụi giới, văn phũng luật sư, các ngân hàng, tổ chức tín dụng ở các mức độ khác nhau đều quan tâm đến thông tin về bất động sản ; nhu cầu thông tin về bất động sản rất lớn. Việc cung cấp thông tin bất động sản có nhiều hỡnh thức: Rao bỏn trờn cỏc phương tiện thông tin truyền thông: phát thanh, truyền hỡnh, bỏo chớ ( nhiều bỏo địa phương có các phụ trương thông tin mua bán nhà đất phát hành hàng ngày), niêm yết thông tin, quảng cáo tại các sàn giao dịch bất động sản, các văn phũng dịch vụ, mụi giúi Tại một số nước tiên tiến như Thuỵ Điển, Úc , ngoài các hỡnh thức trờn, việc cung cấp thụng tin bất động sản được thực hiện thông qua các ngân hàng dữ liệu đất đai (Land Data Base), ngân hàng dữ liệu bất động sản (Property Data Base) được thiết lập trên cơ sở công nghệ thông tin; tùy theo điều kiện của từng Quốc gia mà hệ thống có thể xây dựng dưới dạng tập trung hoặc phân tán. Hệ thống bao gồm các mối liên kết chặt chẽ với các cơ quan liên quan như cơ quan đăng ký, toà ỏn, ngõn hàng phục vụ nhiều đối tượng sử dụng. Hệ thống cũng bao gồm các thông tin chi tiết về định giá bất động sản, tạo ra cơ sở về thông tin và tham gia tích cực vào thị trường bất động sản. Ở nước ta hiện nay đó cú một số hệ thống thụng tin đất đai cấp Tỉnh quản lý chi tiết các thông tin về thửa đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hệ thống thông tin đất đai mới chủ yếu nhằm mục đích phục vụ công tác quản lý, chưa phục vụ cho hoạt động của thị trường bất động sản. Xây dựng Hệ thông tin đất đai. bất động sản trên cơ sở ứng dụng công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ điện tử để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất động sản, là một nhu cầu cấp thiết trong giai đoạn hiện nay. 1.2 THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HỆ THỐNG CƠ SỞ DỮ LIỆU QUỐC GIA a. Hệ thống Cơ sở dữ liệu quốc gia ( HTCSDLQG) Công nghệ thông tin đó tạo nờn bước ngoặt trong quỏ trỡnh phỏt triển cụng 48
49. nghệ của xó hội loài người. Công nghệ cơ khí đó giỳp con người thay thế lao động thủ công bằng máy móc và công nghệ thông tin đó tạo điều kiện thay thế từng bước lao động trí óc của con người. Sự phát phát triển của công nghệ thông tin đó làm thay đổi phương thức sản xuất và trỡnh độ dân trí được nâng cao dẫn đến nhu cầu xây dựng một cơ sở dữ liệu quốc gia thống nhất trên nền tảng công nghệ thông tin. HTCSDLQG là một trong cỏc thành phần nền tảng của kết cấu hạ tầng về thụng tin. CSDL quốc gia bao gồm các CSDL chuyên ngành để tạo thành một hệ thống CSDL thống nhất. Mỗi CSDL thành phần có tính độc lập tương đối, được tạo thành từ thông tin của một số ngành và địa phương. Hệ thống CSDL quốc gia tạo mối liên kết ngang giữa các CSDL thành phần với các chức năng trao đổi, chia sẻ thông tin đồng thời tạo mối liên kết dọc theo cấu trúc phân cấp của hệ thống chức năng quản lý Nhà nước. HTCSDLQG bao gồm các thành phần: Cơ sở dữ liệu về chính trị: luật pháp, tổ chức, cán bộ; cơ sở dữ liệu kinh tế: nguồn lực- tài nguyên thiên nhiên, đất đai, lao động và vốn, quy hoạch kế hoạch phát triển kinh tế, kết quả hoạt động kinh tế: nông nghiệp, công nghiệp và dịch vụ; cơ sở dữ liệu xó hội: dõn số, lao động văn hoá, giáo dục, y tế, thể thao v.v Cơ sở dữ liệu đất đai là một thành phần không thể thiếu được của HTCSDLQG b. Cơ sở dữ liệu đất đai (CSDLĐĐ) Các thành phần cấu thành của CSDL ĐĐ gồm: (1) Thụng tin về hệ thống quy chiếu (2) Thông tin về hệ toạ độ, độ cao Nhà nước (3) Thụng tin về hệ thống bản đồ địa hỡnh cơ bản (4) Thông tin về đường biên giới và địa giới hành chính (5) Thụng tin về mụ hỡnh độ cao địa hỡnh (6) Thông tin về các loại đất phân theo hiện trạng sử dụng 49
50. (7) Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (8) Thông tin về bản đồ thửa đất (bao gồm nhà cửa, tài sản trên đất) (9) Thông tin về chủ sử dụng đất (10) Thông tin về các dữ liệu có liên quan đến người dân. Phân loại CSDLĐĐ - Theo dạng thụng tin: + Cơ sở dữ liệu đồ hoạ bao gồm các thành phần (1), (2), (3), (4), (5) + Cơ sở dũ liệu văn bản bao gồm cỏc thành phần (6), (7), (8), (9), (10) -Theo nguồn thụng tin + Thông tin đầu vào: Dữ liệu bản đồ. Thu thập từ bản đồ trên giấy, bản đồ số, số liệu đo mặt đất, số liệu đo ảnh hàng không, vũ trụ; Dữ liệu thuộc tính. Thu thập từ nội dung bản đồ cũ, điều tra thực địa, sổ sách tài liệu, hồ sơ, số liệu điều tra cơ bản + Thông tin đầu ra: Phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước của Chính quyền Trung ương, địa phương; phục vụ trực tiếp yêu cầu quản lý của ngành ; phục vụ cho quản lý cỏc ngành khỏc; phục vụ thông tin đất đai cho nhu cầu sinh hoạt của ngành Vai trũ của CSDLĐĐ trong HTCSDLQG (1) Tạo cơ sở địa lý thống nhất để thể hiện thuộc tính không gian cho các cơ sở dữ liệu khác như dân cư, tổ chức, kinh tế, xó hội, tài chớnh, kế hoạch, phỏp luật, phục vụ cho công tác quy hoach, kế hoạch, phân tích các hoạt động kinh tế xó hội theo cỏc yếu tố địa lý. (2) Tạo mối liên hệ chặt chẽ giữa cácơ sở dữ liệu trong HTCSDLQG để hỡnh thành một hệ thống quản lý thống nhất, một quy hoạch phỏt triển thống nhất và một cụng cụ kiểm soỏt quỏ trỡnh triển khai cỏc hoạt động kinh tế xó hội. (3) Hầu hết các dữ liệu của các cơ quan đều có liên quan đến thuộc tính không gian của dữ liệu đó; Các hoạt động chính trị, kinh tế, xó hội đều gắn với tài nguyên đất 50
51. và quan hệ đất đai nên yếu tố đất đai luôn cần thiết cho các cơ sở dữ liệu của các ngành khác. (4) CSDLĐĐ phục vụ cho các mục đích quản lý Nhà nước về dân sự, hành chính, lónh thổ, quy hoạch, kế hoạch. (5) CSDLĐĐ phục vụ trực tiếp các hoạt động sản xuất, nghiên cứu khoa học, giáo dục đào tạo, phục vụ an ninh quốc phũng. (6) CSDLĐĐ phục vụ nhu cầu xó hội hoỏ thụng tin và nõng cao dõn trớ. (7) CSDLĐĐ có tính liên ngành rất cao, việc xây dựng hệ CSDL về tài nguyên đất và các tài nguyên thiên nhiên và môi trường phải có sự phối hợp của nhiều ngành khỏc nhau. c. Cơ sở dữ liệu bất động sản (CSDLBDS) Cơ sở dữ liệu bất đông sản (CSDLBDS) là một bộ phận của cơ sở dữ liệu đất đai (CSDLĐĐ) Thành phần chủ yếu của CSDLBDS (1) Cơ sở dữ liệu về thửa đất: Vị trí, toạ độ, hỡnh thể. kớch thước, diện tích, trích lục bản đồ thửa đất (2) Cơ sở dữ liệu pháp lý liờn quan đến thửa đất ( quyền sở hữu, quyền sử dụng) (3) Cơ sở dữ liệ về nhà và các công trỡnh xõy dựng trờn đất ( Chủ sở hữu, tỡnh hỡnh thế chấp ) (4) Cơ sở dữ liệu về các căn hộ ( Địa chỉ và cỏc hạn chế) 51
52. Phạm vi hoạt động CSDL đất đai và bất động sản ( Sơ đồ 5.1) Cơ quan Quản lý đất đai Đăng ký: Các thành phần tham gia thị 1. Dân số INTERNET trường 2. Thế chấp 1. Ngân hàng 3. Pháp nhân 2. Công chứng 4. Địa chỉ 3. Các Cty BDS 5. Những khu vực 4. Công dân bảo vệ 5. Các cty Thươngmại và 6. Di sản văn hoá luật Ngân hàng dữ liệu về bất động sản của Trung ương Đất đai Nhà cửa Căn hộ GIS Chủ sở hữu Địa chỉ Các quyền Thế chấp Sự hạn chế Sơ đồ 1.5 Phạm vi hoạt động CSDL đất đai và bất động sản Nguồn: F.I.G, tháng 4/2002 2. HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN 52
53. 2.1 QUAN ĐIỂM XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN Việc xõy dựng và quản lý một hệ thống thông tin đất đai luôn được cập nhật nhất thiết phải có sự ứng dụng công nghệ thông tin hiện đại. Các giải pháp theo lối truyền thống có thể không được áp dụng nữa và hệ thống mới có thể bao gồm việc cơ cấu lại một cách cơ bản các dịch vụ địa chính hiện thời cũng như nghiên cứu và phân tích kỹ lưỡng từng phần của hệ thống. Kết quả của quá trỡnh này sẽ là bước đầu tiên để tiến tới một hệ thống thông tin đất đai quốc gia. Vỡ hệ thống thụng tin đất đai cần mất nhiều năm để thiết lập, nó thường bị ảnh hưởng bởi các biến động về thể chế và chính trị. Nó phải đấp ứng được nhu cầu của các chủ sử dụng mới và tận dụng những tiến bộ của công nghệ mới khi có thể. Mặt khác, nó phải tiếp tục bảo đảm và có sự tin tưởng của những người đó đăng ký cách đây nhiều thế hệ. Công nghệ được áp dụng cũng cần được lựa chọn để đáp ứng nhu cầu của cộng đồng sử dụng đa dạng hiện tại những cũng phải đủ khả năng linh hoạt để đáp ứng các nhu cầu dự kiến cho tương lai cũng như cho phép sự phát triển và thay đổi của hệ thống. Tuy vậy, nó cúng phải luôn cung cấp bằng chứng pháp lý đáng tin cậy về quyền sở hữu đất đai. Uỷ ban kinh tế châu Âu của UN có đưa ra một số kiến nghị về việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản: (1) Thu thập dữ liệu là phần tốn kộm nhất của việc xõy dựng cỏc hệ thống thông tin đất đai. Để tránh sự dư thừa và không thích hợp về dữ liệu, thỡ điều quan trọng là cần thành lập dự án thử nghiệm để kiểm tra các chuẩn về chất lương, trao đổi dữ liệu, phân loại dữ liệu, các thuộc tính, quy trỡnh cập nhật, v.v. (2) Dữ liệu về bất động sản được sử dụng bởi nhiều người và nhiều tổ chứu. Để tránh việc đăng ký lặp lại cần thiết phải có các quy định cho việc phối hợp giữa các cơ quan nhà nước ở các cấp khác nhau và các công ty tư nhân. Cơ quan nhà nước cần chịu trách nhiệm trong việc kiểm soỏt dữ liệu. (3) Để đảm bảo sử dụng tối đa dữ liệu cần phải xác định các tâm điểm tối thiếu của các dữ liệu chung. Các chủ sử dụng khác nhau có thể sử dụng các dữ liệu chung với các các dữ liệu cụ thể để đáp ứng các nhu cầu cụ thể của họ. 53
54. (4) Để tránh lặp lại việc đăng ký, các dữ liệu chung cơ bản, cần phải đáp ứng được mong đợi của người sử dụng. Cơ quan có thẩm quyền cần quan tâm đến sự tham gia của những người sản xuất bên ngoài trong quá trỡnh chuyển đối từ số liệu trên giấy sang dạng số hoá để thực hiện tiến trỡnh ngắn hơn. (4) Khi bắt đầu thu thập dữ liệu, cần đồng thũi cài đặt hệ thống cập nhật dữ liệu. Uỷ ban kinh tế châu Âu của Liên hợp quốc cũng đưa ra một vài kiến nghị đối với chất lượng dữ liệu trong cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm: (1) Chất lượng của dữ liệu trong cơ sở dữ liệu đất đai cần được xác định trên cơ sở nhu cầu của người sử dụng. Vỡ vậy cần xỏc định và xem xét kỹ nhu cầu của người sử dụng trước khi xây dựng hoặc cải cách một cơ sở dữ liệu đất đai. (2) Theo truyền thống, người đo đạc được yêu cầu rất cao về độ chính xác hỡnh học những lại ớt chỳ ý đến chất lượng của dữ liệu miêu tả. (3) Khi xác định chất lượng dữ liệu cần chú ý đến các mặt sau đây: độ bao phủ, tần số cập nhật, thuộc tính độ tin cậy và chính xác; độ chính xỏc hỡnh học. (4) Các yêu cầu chất lượng sẽ khác nhau đáng kể giữa các loại dữ liệu khác nhau. Cần xác định và quan tâm đến sự khác nhau này. (5)Yêu cầu về độ chính xác trong việc xác định ranh giới cũng khác nhau đáng kể theo từng khu vực. Nhiều nước thể hiện quan điểm rằng tính hoàn thiện và cập nhật thời gian thực quan trọng hơn so với độ chính xác hỡnh học. (6) Chất lượng dữ liệu luôn cần được có tài liệu đi kèm như các thông số chất lượng để tránh sử dụng sai hoặc nhầm các thông tin địa chính và cần được hướng dẫn cho người sử dụng các thông số chất lượng chính, nguồn dữ liệu, thời gian cập nhật gần nhất và độ chính xác của dữ liệu. (7). Nhu cầu đảm bảo chất lượng dữ liệu không được xem nhẹ. Cần thiết lập quy trỡnh kiểm tra dữ liệu với sự tham khảo các công cụ như ISO 9000-9004. (8).Các chi phí liên quan cần được xác định và xem xét khi quyết định các mức độ chất lượng. Cần phải xác định các chi phí liên quan đến khả năng sử dụng 54
55. sai, hiểu sai hoặc quyết định sai do sai xót trong số liệu. Bằng chứng về chất lượng là rất quan trọng khi chất lượng dữ liệu thấp hơn sự mong đợi của người sử dụng 2.2 MỤ HỠNH HỆ THỐNG THỤNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN ( Lấy ví dụ từ hệ thống thông tin đất đai, bất động sản của Thuỵ Điển) 55
56. HệHệ thống ComputerComputer vàvà cơ cơ sơ sơ dữ dữ liệu liệu HệHệ thống HệHệ thống LDBS,MBS,CGLDBS,MBS,CGS GISGIS S CơCơ sở dữ liệuliệu BấtBất động sảnsản ĐăngĐăng kýký ĐăngĐăng kýký ĐăngĐăng ký GiáGiá BấtBất độngđộng sảnsản ĐấtĐất đai BấtBất độngđộng sảnsản ĐăngĐăng kýký ĐăngĐăng kýký ĐăngĐăng kýký NhàNhà ToạToạ độđộ ĐịaĐịa chỉchỉ ĐăngĐăng kýký ĐăngĐăng kýký ĐăngĐăng kýký QuyQuy hoạch các các chủ chủ sở sở hữu Quyền,Quyền, LợiLợi íchích hữu CSDLCSDL Giá bánbán ĐăngĐăng ký Thếchấp ký BảoBảo hiểm BấtBất độngđộng sảnsản ThếchấpBất động sảnBất TínTín dụng nhànhà Bấtđộng động sản sản CơBấtCơ sởđộng dữ sảnliệuliệu cáccác Công tyty ĐăngĐăng ký ký thế ĐăngĐăng ký cáccác Côngchấp ty thế côngcông ty, ty, hiệp hiệp hội Côngchấp ty hội Sơ đồ 2.5 Mô hỡnh hệ thống thụng tin đất đai và bất động sản Thuỵ Điển 56
57. 3. XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA Năm 1998 Tổng cục Địa chính ( nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) đó xõy dựng dự ỏn khả thi xõy dưng cơ sở dữ liệu quốc gia về tài nguyên đất . Mục tiêu của dự án là: Nghiên cứu phân tích, thiêt kế tổng thể hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về tài nguyên đất ( bao gồm cơ sở dữ liệu đị lý và cơ sở dữ liệu đất đai). và kế hoạch triển khai dài hạn. Theo dự án trong giai đoạn 200-2010 sẽ tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng thông tin cho cơ sở dữ liệu tài nguyên đất ở trung ương và các tỉnh. Dưới đây giới thiệu một số nội dung chủ yếu trong Đề án xây dựng cơ sỏ dữ liệu đất đai của Trung tâm thông tin tư liệu Địa chính ( Nay là Trung tâm Thông tin Bộ Tài nguyên và Môi trường) 3.1 MỤC TIÊU XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI Mục tiêu chính là tiến hành việc thiết lập và triển khai Hệ thống thông tin đất đai trên quy mô quốc gia. Đó là một hệ thống đa chức năng hoạt động ở các cấp trung ương và địa phương phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trong những phạm vi như sau: - Thông tin của Hệ thống thông tin đất đai có tính chất địa chính, những thông tin khác như mạng lưới tọa độ, địa hỡnh, địa lý, thổ nhưỡng, không thuộc hệ thống này - Phần dữ liệu: Thông tin của LIS bao gồm bản đồ địa chính và đăng ký đất đai, bất động sản. Đơn vị mang thông tin là từng thửa đất chi tiết và thông tin về chủ sử dụng đất. - Phần cụng cụ: cỏc thủ tục và kỹ thuật cho phộp thu thập, cập nhật, xử lý và phõn phỏt cỏc thụng tin núi trờn. Hệ thống thông tin đất đai, khi hoàn tất sẽ tạo ra các lợi ích như tăng cường việc quản lý và bảo đảm quyền sử dụng đất, đối với nhà nước cũng như đối với người sử dụng đất, góp phần vào việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, định giá đất (Hỗ trợ quy hoạch phát triển kinh tế xó hội, thu hỳt đầu tư .). 3.2 CẤU TRÚC HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI 57
58. a. Cấu trỳc: Cấu trúc hệ thống thông tin đất đai theo hệ thống tổ chức ngành từ trung ương đến địa phương; các địa phương đóng vai trũ là nơi thu thập, cập nhật các thông tin chi tiết, cung cấp thông tin đầu vào cho toàn bộ hệ thống và cũng sẽ là nơi quản lý và sử dụng chủ yếu cỏc thụng tin chi tiết, cũn cấp trung ương nhu cầu chủ yếu lại là các thông tin tổng hợp từ các thông tin chi tiết. Có 4 phương án lưu trữ và quản lý dữ liệu bao gồm: Quản lý tập trung; Phân tán bản sao; Phân tán dữ liệu; Phân tán dữ liệu chi tiết, tập trung số liệu tổng hợp, căn cứ trỡnh độ quản lý, mức độ ổn định của quy trỡnh quản lý, phõn bố tần xuất sử dụng thụng tin giữa các đơn vị để xác định phương án thích hợp. b. Sơ đồ tổng thể: Về tổng thể, để đáp ứng các yêu cầu đó nờu, nhất là cỏc yờu cầu về tỡm kiếm, truyền thụng tin với dung lượng lớn và đặc biệt là thông tin đồ hoạ, mạng máy tính phục vụ CSDL Quốc gia về tài nguyên đất được chia làm nhiều mạng con, vừa có khả năng hoạt động độc lập, lại vừa liên kết được với nhau trong một mạng diện rộng thống nhất, có độ tin cậy cao. Các mạng này sẽ kết nối với nhau thông qua các bộ định tuyến với môi trường truyền dẫn là mạng điện thoại công cộng hoặc đường chuyển mạch gói X.25. Nối mạng qua điện thoại là phương thức phổ biến nhất vỡ lý do mạng điện thoại là đường truyền thông đó cú sẵn. Để nối các máy tính qua mạng điện thoại, về cơ bản chỉ cần thêm các Modem. Tuy nhiên phương thức nối này có nhiều hạn chế: Tốc độ truyền thông tin thấp (2400 - 19200 bit/giây); Tỷ lệ lỗi cao trên đờng truyền; Truyền rất chậm các ứng dụng đồ hoạ; Khả năng kiểm tra an toàn dữ liệu yếu Chuyển mạch gúi X.25 được coi như phương thức truyền thông không đồng bộ tin cậy nhất và được dùng phổ biến trong các nứơc đang phát triển, những nơi mạng điện thoại công cộng có độ tin cậy kém. Độ tin cậy cao của X.25 cũng chính là nguyên nhân gây ra tốc độ truyền thông chậm (khoảng 56 Kbps), do X.25 thực hiện kiểm tra lỗi ở mỗi nút nhận và truyền thông tin. Việc nối mạng thông qua các thiết bị như Router, Bridge, Modem. Đường truyền X.25 hiện tại ở Việt Nam đang cũn khỏ đắt kể cả công lắp đặt dây ban đầu và thuê bao hàng tháng. Các hệ điều hành mạng và lựa chọn: Hệ điều hành mạng Novell Netware; Hệ điều hành mạng UNIX; Hệ điều hành mạng Windows NT, Window 2000, 58