›
›

Chuyên đề đăng kí đất đai

pdf 68 trang huongle 4010
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Chuyên đề đăng kí đất đai", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfchuyen_de_dang_ki_dat_dai.pdf

Nội dung text: Chuyên đề đăng kí đất đai

  1. Đăng ký đất đai - CHUYÊN ĐỀ 1
  2. CHUYÊN ĐỀ 1: ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI BÀI 1. ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LẦN ĐẦU 1. Đối tượng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1. Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất (Căn cứ theo Điều 9, 107 của Luật đất đai năm 2003, Điều 39 và 83 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP) 1.1.1. Người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất Nguyên tắc chung: Người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất phải là người sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; - Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; 1.1.2. Người sử dụng đất không phải đăng ký quyền sử dụng đất Cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải đăng ký quyền sử dụng đất khi: - Người thuê đất nông nghiệp dành cho công ích của xã, đất nhận khoán của các tổ chức, thuê hoặc mượn đất của người khác để sử dụng; - Cộng đồng dân cư giao quản lý đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng để bảo vệ, phát triển rừng.
  3. 1.2. Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất Theo quy định tại khoản 1 Điều 39 và Điều 2 của Nghị định 181/2004/NĐ- CP thì người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất đó. Đối với cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất gồm có: - Chủ hộ gia đình sử dụng đất; - Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất; - Người đại diện của cộng đồng dân cư, của dòng họ sử dụng đất được UBND cấp xã chứng thực; - Người đại diện cho những người có quyền sử dụng chung thửa đất. Chú ý: Theo Quy định tại khoản 2 Điều 39 và khoản 2, 3 Điều 115 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất nói trên được uỷ quyền cho người khác thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất khi đảm bảo được các điều kiện: Một là: Việc uỷ quyền phải lập thành văn bản; đối với chủ hộ gia đình, cá nhân, giấy tờ uỷ quyền phải có chứng thực của UBND cấp xã nơi cư trú của người uỷ quyền (theo các Điều từ 48-53 của Bộ Luật Dân sự) hoặc chứng nhận của Công chứng nhà nước; đối với tổ chức giấy tờ ủy quyền phải có dấu cơ quan và chữ ký của người ủy quyền; Hai là: Người được uỷ quyền phải có đủ năng lực hành vi dân sự. 1.3. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu 1.3.1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất Theo Quy định tại Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 và Điều 48 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: - Trường hợp 1: Người sử dụng đất đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất: + Giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cấp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
  4. + GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất (Lập từ 1982-1995); + Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; + Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND cấp xã xác nhận thời điểm sử dụng; + Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; + Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. - Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định trong trường hợp 1 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/07/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất. - Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được UBND xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất. - Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định trong trường hợp 1 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất. - Trường hợp 5: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã
  5. được thi hành thì được cấp GCNQSDĐ sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. - Trường hợp 6: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định trong trường hợp 1 nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp GCNQSDĐ và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. - Trường hợp 7: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 mà chưa được cấp GCNQSDĐ thì được cấp GCNQSDĐ; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Chú ý: Đất sử dụng ổn định quy định tại trường hợp 4 là đất đáp ứng một trong các tiêu chí sau đây: (căn cứ vào Điều 3 nghị định 84/2007/NĐ- CP) - Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp GCNQSDĐ hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp GCNQSDĐ; - Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục như trên mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất. Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được căn cứ vào ngày tháng năm sử dụng và mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau: - Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất; - Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất; - Quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất; - Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hoà giải tranh chấp đất đai có chữ ký của
  6. các bên và xác nhận của đại diện UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) nơi có đất; - Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất; - Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh có ghi địa chỉ của nhà ở liên quan đến thửa đất; - Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất; - Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan (không cần có chứng nhận của cơ quan, tổ chức); - Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ; - Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của UBND cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ nói trên có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ nói trên hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của UBND cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất. 1.3.2. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất Theo Quy định tại khoản 8 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 thì cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp GCNQSDĐ khi có các điều kiện sau đây: - Có đơn đề nghị xin cấp GCNQSDĐ; - Được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
  7. Chú ý: Nhà nước không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: (Theo quy định tại khoản 2 Điều 41 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP) - Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn (Không cấp cho cả UBND và người thuê đất); - Người sử dụng đất do thuê của người khác (Trừ đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế); - Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường. - Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 50, 51 của Luật đất đai năm 2003 và các Điều 46, 47, 50, 51, 52, 54, 90 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2. Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất 2.1. Yêu cầu về nội dung đăng ký quyền sử dụng đất Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất là các thông tin về thửa đất liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được xác định và thể hiện trên GCNQSDĐ xác định trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất như sau: * QSDĐ, hồ sơ địa chính. Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 47 của Luật Đất đai năm 2003, các Điều 43, 44 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Điều 3 của Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT gồm có các thông tin về thửa đất liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được xác định và thể hiện trên GCNQSDĐ, hồ sơ địa chính phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai. Cụ thể: (1) Vị trí thửa đất; (2) Ranh giới thửa đất; (3) Diện tích thửa đất; (4) Người sử dụng đất; (5) Nguồn gốc sử dụng đất; (6) Mục đích sử dụng đất; (7)Thời hạn sử dụng đất; (8) Tài sản gắn liền với đất; (9) Nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện; (10) Những hạn chế về quyền sử dụng đất. 2.2. Xác định nội dung đăng ký quyền sử dụng đất 2.2.1. Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất của người sử dụng đất Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất được Người sử dụng đất có nghĩa vụ kê khai trong hồ sơ đăng ký đất đai - Người sử dụng thửa đất;
  8. - Vị trí sử dụng đất gồm: địa chỉ thửa đất, số thứ tự thửa đất và số thứ tự tờ bản đồ địa chính do Văn phòng ĐKQSDĐ cung cấp - Diện tích thửa đất (theo bản đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất do Văn phòng ĐKQSDĐ cung cấp); - Nguồn gốc sử dụng đất: kê khai theo giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có (quyết định giao đất, cho thuê đất ); trường hợp không có giấy tờ thì phải khai rõ nguồn gốc cụ thể và thời điểm bắt đầu sử dụng đất; - Mục đích sử dụng đất: kê khai theo quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; trường hợp không có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì ghi theo hiện trạng đang sử dụng đất; - Thời hạn sử dụng đất: kê khai theo quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp (nếu có); - Tài sản gắn liền với đất: đối với tài sản đã đăng ký sở hữu thì kê khai theo nội dung đã đăng ký sở hữu; tài sản chưa đăng ký sở hữu thì kê khai theo hiện trạng thực tế đang sử dụng; - Thay đổi về sử dụng đất: thực hiện trong trường hợp đăng ký kiến động về sử dụng đất. Người sử dụng đất kê khai những nội dung đã ghi trên GCNQSDĐ cần thay đổi khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 2.2.2. Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước Căn cứ vào nội dung kê khai của người sử dụng đất và quy định của pháp luật cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định nội dung thể hiện vào GCNQSDĐ và hồ sơ địa chính theo quy định sau: - Ranh giới thửa đất được xác định như sau: + Trường hợp thửa đất xin cấp GCNQSDĐ có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 mà trong đó ghi rõ tình trạng ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề thì cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ có trách nhiệm xác định ranh giới thửa đất đúng như trong giấy tờ về quyền sử dụng đất đã có và trích sao hồ sơ gửi cho người sử dụng đất và những người sử dụng đất liền kề biết. Sau mười ngày kể từ ngày nhận được trích sao hồ
  9. sơ, nếu người nhận không có đơn tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đường ranh giới thửa đất trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã có là căn cứ để cấp GCNQSDĐ . + Trường hợp thửa đất xin cấp GCNQSDĐ không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 hoặc có một trong các loại giấy tờ đó nhưng không ghi rõ tình trạng ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề thì khi đo vẽ bản đồ địa chính, đơn vị đo đạc dựa vào tình hình sử dụng đất cụ thể, ý kiến của những người sử dụng đất liền kề để xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả về ranh giới thửa đất và gửi cho những người sử dụng đất có chung ranh giới thửa đất. Sau mười ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả, nếu người nhận được bản mô tả không có đơn tranh chấp về ranh giới thửa đất thì GCNQSDĐ được cấp theo đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề như đã xác định trên bản mô tả. + Các cơ quan có trách nhiệm lập hồ sơ địa chính và giải quyết thủ tục hành chính về cấp GCNQSDĐ không được buộc người làm thủ tục cấp GCNQSDĐ lấy xác nhận của người sử dụng đất liền kề. Trong trường hợp người sử dụng đất của các thửa đất liền kề vắng mặt dài ngày thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thông báo ba lần trong thời gian không quá mười ngày trên phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương và địa phương về việc xác định ranh giới chung của các thửa đất khi cấp GCNQSDĐ. Sau một tháng kể từ ngày thông báo cuối cùng, nếu không có đơn tranh chấp của người sử dụng đất liền kề thì GCNQSDĐ được cấp theo trích sao hồ sơ hoặc bản mô tả ranh giới đã lập. - Vị trí, diện tích, người sử dụng đất được xác định trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào quy định tại các Điều 50, 51 của Luật đất đai năm 2003 và các Điều 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53 và 54 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP; Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì việc xác định diện tích đất ở thực hiện theo quy định tại Điều 87 của Luật đất đai năm 2003 và Điều 45 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP như sau: + Trường hợp sử dụng đất có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 mà trong giấy tờ đã xác định rõ ranh giới, diện tích đất ở (hoặc thổ cư) thì xác định đất ở theo giấy tờ đó:
  10. + Trường hợp sử dụng đất có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 mà trong giấy tờ chưa xác định rõ ranh giới, diện tích đất ở thì xác định đất ở như sau: - Thửa đất hình thành trước ngày 18/12/1980: thì diện tích đất ở được xác định bằng không quá 5 lần hạn mức giao đất ở theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, - Thửa đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004: thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức công nhận đất ở theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận thì diện tích đất ở là diện tích thửa đất đó. + Trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 thì diện tích đất ở xác định bằng hạn mức giao đất ở mới theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; + Trường hợp thửa đất đã cấp GCNQSDĐ trước ngày 01/10/2004 thì xác định theo Điều 45 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP: - Diện tích đất ở là diện tích đã ghi trên GCNQSDĐ; - Khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao sang làm nhà ở thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 Điều 87 của Luật đất đai năm 2003. - Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì diện tích đất ở được xác định lại để tính bồi thường như đối với trường hợp chuyển mục đích. - Nguồn gốc sử dụng đất được xác định căn cứ vào quyết định giao, cho thuê hoặc các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp. Trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ thì căn cứ vào mục đích sử dụng đất, loại đối tượng sử dụng đất và quy định tại các Điều 33, 34, 35, 108 của Luật đất đai năm 2003, các Điều 49, 52, 53 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP để công nhận hình thức sử dụng. - Mục đích sử dụng đất Mục đích sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;
  11. Trường hợp sử dụng đất không có các giấy tờ đó hoặc có giấy tờ mà không xác định rõ mục đích sử dụng đất thì xác định mục đích sử dụng theo hiện trạng thực tế đang sử dụng đất. - Thời hạn sử dụng đất Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp; Trường hợp sử dụng đất không có các giấy tờ đó hoặc có giấy tờ mà không xác định rõ thời hạn sử dụng đất thì xác định theo quy định tại các Điều 66, 67 của Luật đất đai năm 2003 và các Điều 33, 68, 71, 78, 84 của Nghị định 181/2004/NĐ- CP. Trong đó cần lưu ý đối với các trường hợp sau: - Thời điểm tính thời hạn sử dụng đất thực hiện như sau: Nếu sử dụng trước 15/10/1993 thì thời điểm tính từ ngày 15/10/1993; Nếu sử dụng từ ngày 15/10/1993 thì thời điểm tính từ ngày giao, cho thuê đất. - Đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được giao vượt hạn mức trước ngày 1/1/1999 thì tiếp tục sử dụng theo thời hạn bằng 1/2 thời hạn giao đất quy định tại khoản 1 Điều 67 của Luật đất đai năm 2003; - Trường hợp chuyển quyền thì xác định theo thời hạn của bên chuyển quyền. Trường hợp đã nhận chuyển nhượng từ đất nông nghiệp để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà chưa xác định thời hạn thì thời hạn là 50 năm kể từ ngày quyết định cho chuyển mục đích (theo Điều 100 của NĐ 181/2004/NĐ-CP); - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn xác định như sau: + Theo thời hạn đã giao trước khi chuyển mục đích đối với trường hợp chuyển mục đích giữa các loại đất nông nghiệp: trồng cây hàng năm, lâu năm, trồng rừng sản xuất, thuỷ sản, làm muối; + Thời hạn là ổn định lâu dài đối với trường hợp chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc ngược lại; + Xác định lại thời hạn theo quy định đối với mục đích sử dụng đất sau khi chuyển và thời điểm tính từ ngày được chuyển mục đích khi:
  12. - Chuyển đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng sang mục đích khác; - Chuyển các loại đất nông nghiệp khác sang đất trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng; - Chuyển đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp. - Nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện Thông tin về Nghĩa vụ tài chính về đất đai được nợ hoặc được chậm nộp do cơ quan Thuế xác định theo quy định của pháp luật và đề nghị của người sử dụng đất - Những hạn chế về quyền sử dụng đất Thông tin về những hạn chế quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định khi giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng thì căn cứ văn bản của Nhà nước về quy định phạm vi hành lang bảo vệ an toàn các loại công trình, căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt để xác định những trường hợp có hạn chế như thuộc quy hoạch sử dụng vào mục đích khác phải thu hồi hoặc thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình. 3. Thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất 3.1. Một số quy định chung 3.1.1. Nguyên tắc thực hiện cơ chế “một cửa” a) Người sử dụng đất chỉ phải đến một nơi (một cơ quan) để nộp hồ sơ, thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả (gồm nhận GCNQSDĐ hoặc nhận hồ sơ đã nộp nếu không đủ điều kiện) b) Cơ quan nơi tiếp nhận hồ sơ phải thực hiện niêm yết công khai tại địa điểm tổ chức tiếp nhận hồ sơ về các nội dung: - Lịch tiếp nhận hồ sơ; - Loại đối tượng và loại thủ tục thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ; - Hướng dẫn lập hồ sơ mà người đến giao dịch phải nộp; - Thời hạn nhận kết quả; - Các khoản phí, lệ phí phải nộp; - Danh mục thông tin đất đai có thể cung cấp.
  13. c) Khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, người tiếp nhận phải có trách nhiệm: - Xem xét mức độ đầy đủ của hồ sơ (về loại giấy tờ phải nộp và nội dung kê khai trên đơn), nếu đủ điều kiện mới tiếp nhận. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không thuộc thẩm quyền giải quyết thì trả lại và thông báo rõ lý do; - Viết giấy biên nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ. 3.1.2. Trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ đăng ký của người sử dụng đất (Theo quy định tại tại Điều 122 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP) a) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ đăng ký của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong những trường hợp sau: - Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép; - Xin gia hạn sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước cho thuê và các loại đất phi nông nghiệp; - Tách thửa đất thành nhiều thửa đất hoặc hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền hoặc khi Nhà nước thu hồi đất; - Thu hồi đất trong trường hợp quy định tại khoản 2, 8 Điều 38 của Luật đất đai năm 2003. b) Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ đăng ký của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất tại phường trong những trường hợp sau: - Cấp GCNQSDĐ lần đầu; - Nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp theo hoà giải thành về tranh chấp đất đai; do xử lý nợ theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; theo quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; theo văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất; theo văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung; - Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép. - Chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; - Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; - Người sử dụng đất đổi tên, giảm diện tích do thiên tai, thay đổi hạn chế về quyền, thay đổi nghĩa vụ tài chính;
  14. - Cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ; - Tiếp nhận hồ sơ do Phòng Tài nguyên và Môi trường chuyển đến đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ của Phòng đã được giải quyết. 3.1.3. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ thực hiện theo quy định tại Điều 52 của Luật đất đai năm 2003 và Điều 56 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP trong đó UBND cấp huyện cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. 3.1.4. Thẩm quyền chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCNQSDĐ Thẩm quyền chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCNQSDĐ thực hiện theo quy định tại Điều 57 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP như sau: a) Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCNQSDĐ đã cấp đối với trường hợp quy định tại các điểm b, c, d, đ, e, g, h, i, k và l khoản 4 Điều 41 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP (Xem chi tiết tại Bài 3. GCNQSDĐ trong tài liệu này) mà sau chỉnh lý biến động người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. b) Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCNQSDĐ đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 41 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP (Xem chi tiết tại Bài 3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tài liệu này) mà sau chỉnh lý biến động người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. 3.2. Thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu 3.2.1. Trình tư, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đất tại xã, thị trấn (Quy định tại Điều 135 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP) * Hồ sơ xin cấp GCNQSD đất gồm: - Đơn xin cấp GCNQSDĐ; - Một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 (bản chính); - Văn bản uỷ quyền xin cấp GCNQSDĐ (nếu có);
  15. Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ tại UBND xã, thị trấn nơi có đất; * UBND xã, thị trấn có trách nhiệm: - Thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp GCNQSDĐ về các nội dung: + Tình trạng tranh chấp đất đai đối với trường hợp có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50/Luật đất đai năm 2003; + Nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã xét duyệt đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50/Luật đất đai năm 2003. Trường hợp có trang trại thì rà soát hiện trạng, nguồn gốc sử dụng đất, đối chiếu hồ sơ đất đai hiện có và quy hoạch sử dụng đất đã xét duyệt để báo cáo UBND cấp huyện; + Công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ (do Văn phòng ĐKQSDĐ gửi đến) tại trụ sở UBND xã, thị trấn trong 15 ngày; + Gửi toàn bộ hồ sơ đến Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường; - Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được giấy tờ do Văn phòng ĐKQSDĐ gửi đến, UBND xã, thi trấn có trách nhiệm: + Thông báo cho người được cấp GCNQSDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính. + Trả hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ cho những hộ không đủ điều kiện; + Trao GCNQSDĐ cho những người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; + Thu phí, lệ phí địa chính theo uỷ quyền của Văn phòng ĐKQSDĐ. * Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm: - Kiểm tra hồ sơ về: tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ; Xác định trường hợp đủ hay không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ và ghi ý kiến vào đơn; lập danh sách gửi về UBND cấp xã để công khai; - Nếu đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì: Làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; - Gửi toàn bộ hồ sơ đã giải quyết (kể cả đủ hay không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
  16. * Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm: - Kiểm tra hồ sơ, trình UBND cùng cấp ký cấp GCNQSDĐ; - Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ khi UBND cấp huyện ký cấp GCNQSDĐ phải thực hiện: + Ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; + Gửi (thông qua Văn phòng ĐKQSDĐ) bản chính GCNQSDĐ kèm theo thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính và hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ của những trường hợp không đủ điều kiện cho UBND xã để giao cho người sử dụng đất; + Gửi bản lưu GCNQSDĐ kèm theo hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ đủ điều kiện cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc để lưu; + Gửi thông báo về việc cấp GCNQSDĐ cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. Chú ý: Cấp GCNQSDĐ đối với đất sản xuất nông nghiệp (căn cứ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP) 1. Trường hợp đã thực hiện xong phương án cuối cùng của việc "dồn điền, đổi thửa" đối với đất sản xuất nông nghiệp thì UBND cấp huyện thực hiện việc thu hồi GCNQSDĐ đã cấp trước đây cho nhiều thửa đất và cấp mới GCNQSDĐ cho từng thửa đất phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 48 của Luật đất đai năm 2003. 2. Đối với những nơi chưa thực hiện việc “dồn điền, đổi thửa” hoặc đã thực hiện nhưng chưa hoàn thành mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất sản xuất nông nghiệp có yêu cầu được thể hiện trong đơn xin cấp GCNQSDĐ thì UBND cấp huyện cấp chung một GCNQSDĐ cho tất cả hoặc một số thửa đất thuộc quyền sử dụng của cùng hộ gia đình, cá nhân đó. Việc cấp chung một GCNQSDĐ đối với nhiều thửa đất sản xuất nông nghiệp của cùng hộ gia đình, cá nhân được thực hiện như sau: - Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND xã, thị trấn hoặc Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất theo quy định tại khoản 1 Điều 135 và khoản 3 Điều 122 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP một (01) bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ- CP; trong đơn xin cấp GCNQSDĐ phải ghi rõ các thửa đất đề nghị cấp chung một GCNQSDĐ;
  17. - Trình tự, thủ tục cấp chung một GCNQSDĐ đối với nhiều thửa đất sản xuất nông nghiệp của cùng hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 135 hoặc khoản 2 Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ- CP. 3.2.2. Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường (Quy định tại Điều 136 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ tại Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất (hồ sơ như đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở xã, thị trấn). * Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm: - Thẩm tra hồ sơ: Kiểm tra tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ; - Lấy ý kiến xác nhận của UBND phường về tình trạng tranh chấp đất đai; trường hợp sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã xét duyệt; - Xác định trường hợp đủ hay không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ và ghi ý kiến vào đơn; - Công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ trong 15 ngày; - Nếu đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì: + Làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; + Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; - Gửi toàn bộ hồ sơ đã giải quyết (kể cả đủ hay không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường); - Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được giấy tờ do Phòng Tài nguyên và Môi trường gửi đến, Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm: + Thông báo cho người được cấp GCNQSDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính; + Trả hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ cho những hộ không đủ điều kiện; + Trao GCNQSDĐ cho những người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính;
  18. + Thu phí, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật; * Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm: - Kiểm tra hồ sơ, trình UBND cùng cấp ký cấp GCNQSDĐ; - Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ khi ký cấp GCNQSDĐ phải thực hiện: + Ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; + Gửi bản chính GCNQSDĐ kèm theo thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính và hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ của những trường hợp không đủ điều kiện cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc để giao cho người sử dụng đất; + Gửi bản lưu GCNQSDĐ kèm theo hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ đủ điều kiện cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc để lưu; + Gửi thông báo về việc cấp GCNQSDĐ cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. 3.2.3. Trình tư, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất Việc ký cấp GCNQSDĐ cho người được giao đất, thuê đất được thực hiện đồng thời với ký quyết định giao đất, cho thuê đất; Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày ký GCNQSDĐ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm: - Trao GCNQSDĐ cùng với quyết định giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi UBND cấp xã (đối với hộ gia đình, cá nhân xin giao, thuê đất nông nghiệp, đất ở), gửi Ban quản lý khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế (đối với trường hợp sử dụng đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế) để trao cho người đã được giao đất, thuê đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; - Gửi bản lưu GCNQSDĐ cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc; - Gửi thông báo về việc giao đất, cho thuê đất kèm theo bản sao trích lục, trích đo địa chính cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được GCNQSDĐ, UBND cấp xã hoặc Ban quản lý khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế có trách nhiệm: - Trao GCNQSDĐ cho những trường hợp được cấp;
  19. - Thu phí, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật; 3.2.4. Trình tư, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất (Quy định tại các Điều 122, 139 của Nghị định 181NĐ-CP) * Tổ chức đã thực hiện việc đấu giá, đấu thầu có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ tại Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện (nếu người trúng đấu giá, đấu thầu là hộ gia đình, cá nhân); hồ sơ gồm: - Văn bản về kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất đã được UBND cấp có thẩm quyền xét duyệt; - Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính; - Chứng từ nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. * Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm: - Thẩm tra hồ sơ; - Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính thửa đất (nếu có); - Gửi toàn bộ hồ sơ đã giải quyết đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp; * Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm: - Trình UBND cùng cấp ký cấp GCNQSDĐ; - Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày ký GCNQSDĐ phải gửi GCNQSDĐ và hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ đã giải quyết hoặc không đủ điều kiện giải quyết cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc để giao cho người sử dụng đất và thực hiện việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc; - Gửi thông báo về việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu công trình kèm theo bản sao trích lục, trích đo địa chính khu đất cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc; * Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được giấy tờ do cơ quan tài nguyên và môi trường gửi đến, Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm: - Trao GCNQSDĐ cho người trúng đấu giá, đấu thầu; - Thu phí, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
  20. BÀI 2. ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Một số quy định chung 1.1. Các trường hợp đăng ký biến động đất đai Đăng ký biến động về sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất đã cấp GCNQSDĐ có thay đổi về nội dung đã ghi trên GCNQSDĐ. Theo quy định tại khoản 2 Điều 38 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì đăng ký biến động về sử dụng đất thực hiện đối với các trường hợp: + Người sử dụng đất thực hiện các quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất); + Người sử dụng đất được phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất; + Chuyển mục đích sử dụng đất; + Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; + Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất; + Nhà nước thu hồi đất. Đăng ký biến động về sử dụng đất thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật. Vì vậy quá trình thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của sự thay đổi theo quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền, quyết định chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức; biên bản hiện trường sạt lở đất ); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi GCNQSDĐ. Người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 (gọi chung là giấy tờ
  21. nguồn gốc sử dụng đất) cũng thực hiện các thủ đăng ký biến động về quyền sử dụng đất như đối với trường hợp có GCNQSDĐ. Trước khi thực hiện bước đầu tiên của thủ tục đăng ký biến động, cơ quan có trách nhiệm giải quyết thủ tục phải xem xét điều kiện cấp GCNQSDĐ, thu hồi giấy tờ nguồn gốc sử dụng đất và làm thủ tục để cấp GCNQSDĐ theo quy định tại các Điều 135, 136, 137 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân cho tổ chức hoặc ngược lại thì thực hiện theo nguyên tắc sau: - Nơi nộp hồ sơ thực hiện theo quy định đối với bên chuyển quyền sử dụng đất; - Văn phòng ĐKQSDĐ nơi quản lý bản lưu GCNQSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất thì gửi toàn bộ hồ sơ đăng ký chuyển quyền (kể cả bản lưu GCNQSDĐ) đến Văn phòng ĐKQSDĐ nơi có thẩm quyền giải quyết thủ tục đăng ký đối với bên nhận chuyển quyền để làm thủ tục chỉnh lý GCNQSDĐ và quản lý hồ sơ. 1.2. Hợp đồng về quyền sử dụng đất (Quy định tại Điều 146- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) - Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; văn bản thừa kế quyền sử dụng đất (gọi chung là Hợp đồng về quyền sử dụng đất) do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự; - Hợp đồng về quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự; - Hợp đồng về quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự; - Hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất được kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng ĐKQSDĐ. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng ĐKQSDĐ;
  22. Hiệu lực của di chúc hoặc biên bản chia thừa kế, văn bản cam kết tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự. 1.3. Chứng nhận của công chứng nhà nước, chứng thực của UBND cấp xã đối với Hợp đồng về quyền sử dụng đất (Quy định tại Thông tư số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT) Thẩm quyền chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp xã: - Hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất mà bên quyền sử dụng đất là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì công chứng tại Phòng Công chứng. - Hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất mà bên có quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn hình thức công chứng tại Phòng Công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản. Nội dung chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp xã thực hiện theo hướng dẫn của liên Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường: + Các bên tham gia ký kết giấy tờ thực hiện các quyền hợp đồng là đúng, tự nguyện và có đủ năng lực hành vi dân sự; + Nội dung giấy tờ thực hiện các quyền phù hợp quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai hiện hành; + Có đủ điều kiện chuyển quyền, nhận chuyển quyền theo quy định của pháp luật đất đai Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi chưa có Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm cung cấp dịch vụ thông tin về đất đai theo yêu cầu của Công chứng viên, Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Trưởng Ban quản lý. Thời hạn công chứng hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất là trong ngày nhận hồ sơ đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất trong trường hợp là hộ gia đình, cá nhân; nếu nộp hồ sơ yêu cầu công chứng sau ba (03) giờ chiều thì việc công chứng được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp thì không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;
  23. Không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất trong trường hợp là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; trường hợp hợp đồng thế chấp thì không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. 1.4. Thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất - Trường hợp thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ thì thực hiện như sau: + Người sử dụng đất phải nộp hồ sơ xin tách thửa, kèm theo hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định; + Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện việc tách thửa theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 19-Nghị định số 84/2007/NĐ-CP để tách GCNQSDĐ theo các thửa mới; sau đó chuyển hồ sơ về Văn phòng ĐKQSDĐ để thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với phần thửa đất mới tách có biến động theo quy định. - Trường hợp người sử dụng đất có các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 của Luật Đất đai năm 2003 mà chưa được cấp GCNQSDĐ thì thực hiện việc tách thửa theo quy định tại Điều 19-Nghị định số 84/2007/NĐ-CP) để cấp GCNQSDĐ theo các thửa mới tách rồi thực hiện tiếp việc đăng ký biến động theo thủ tục quy định đối với thửa đất mới tách có biến động. 1.5. Thời điểm được thực hiện các quyền (Quy định tại Điều 98-Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) - Đối với trường hợp sử dụng đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất thì thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền như sau: + Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; + Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài
  24. chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó; + Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất; - Đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất thì thời điểm được thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật về đất đai được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành; - Đối với trường hợp chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì thời điểm được thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật về đất đai được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; - Đối với trường hợp sử dụng đất được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì thời điểm được thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật về đất đai được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất. 1.6. Điều kiện chuyển quyền và nhận chuyển quyền sử dụng đất 1.6.1. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất - Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (Quy định tại Điều 102-Nghị định số 181/2004/NĐ-CP): + Đất nông nghiệp chuyển đổi là đất được Nhà nước giao hoặc đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác; + Chỉ được chuyển đổi giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. - Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân (Quy định tại Điều 104-Nghị định số 181/2004/NĐ-CP): + Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất trồng lúa nước không được chuyển nhượng, tặng cho hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, và tổ chức kinh tế; + Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển
  25. nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai; + Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản nằm xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng mà chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đó cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó; + Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. 1.6.2. Điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất Điều kiện chung đối với người nhận quyền sử dụng đất: - Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và trong thời hạn sử dụng đất đã được xác định đối với thửa đất trước khi chuyển quyền. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104-Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất (Quy định tại Điều 103-Nghị định 181/2004/NĐ-CP): - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. - Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước của hộ gia đình, cá nhân khác.
  26. - Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Quy định tại Điều 100-Nghị định 181/2004/NĐ-CP): - Mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; - Được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30-Nghị định 181/2004/NĐ-CP; - Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 35 của Luật đất đai năm 2003 và quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Xử lý diện tích đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức quy định của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội (Quy định tại Điều 105-Nghị định 181/2004/NĐ-CP): - Đối với diện tích đất nông nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất mà vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất do ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định thì việc chuyển sang thuê đất thực hiện theo quy định của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội. Trong khi ủy ban Thường vụ Quốc hội chưa quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất thì diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do nhận chuyển quyền không phải chuyển sang thuê đất. - Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế mà vượt hạn mức sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 và đã chuyển sang thuê đất nhưng không vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất do Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định thì không phải chuyển sang thuê đất đó kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004; thời hạn sử dụng đất là thời hạn còn lại của thời hạn giao đất.
  27. Trong khi Uỷ ban Thường vụ Quốc hội chưa quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất thì diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế không phải chuyển sang thuê đất. - Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất mà không có hộ khẩu thường trú có trách nhiệm thông báo cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi hộ gia đình, cá nhân đăng ký hộ khẩu thường trú về diện tích đất nông nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. - Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi hộ gia đình, cá nhân đăng ký hộ khẩu thường trú có trách nhiệm tính tổng diện tích đất nông nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất để xác định diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất và báo cáo UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định. - Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của người nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức có trách nhiệm thông báo cho người đó biết diện tích đất nông nghiệp phải chuyển sang thuê; người nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức được quyền lựa chọn thửa đất chuyển sang thuê. 2. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động về quyền sử dụng đất 2.1. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai khi người sử dụng đất thực hiện các quyền 2.1.1. Trình tự thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (Quy định tại các Điều 122, 147-Nghị định 181/2004/NĐ-CP) a. Trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp theo chủ trương “dồn điền đổi thửa” - Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tự thoả thuận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; nộp tại UBND cấp xã các giấy tờ gồm: + GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 (nếu có); + Văn bản thoả thuận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ hoặc nhóm hộ liên quan; - UBND cấp xã lập và gửi phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung toàn xã, phường, thị trấn đến Phòng Tài nguyên và Môi trường; nội dung chủ yếu của phương án gồm:
  28. + Tổng diện tích đất chuyển đổi, diện tích từng loại đất hiện trạng sẽ chuyển đổi; + Tổng số hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi; + Phương án quy hoạch, cải tạo lại đồng ruộng (nếu có) thể hiện các nội dung: việc xây dựng mới hoặc cải tạo hệ thống giao thông, thuỷ lợi (nếu có); việc chuyển đổi cơ cấu các loại đất nông nghiệp; + Những thoả thuận của các hộ gia đình về phương thức chuyển đổi; + Tổng diện tích đất nông nghiệp và diện tích từng loại đất sau chuyển đổi; + Danh sách các hộ chuyển đổi đất nông nghiệp kèm theo phương án gồm: họ và tên hai vợ chồng chủ hộ, địa chỉ đăng ký thường trú; diện tích, loại đất, xứ đồng của từng thửa đất trước và sau khi chuyển đổi; - Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm: + Thẩm tra phương án chuyển đổi; + Trình UBND cùng cấp phê duyệt phương án chuyển đổi; + Tổ chức, chỉ đạo UBND cấp xã thực hiện phân định ranh giới, mốc giới thửa đất của từng hộ trên thực địa theo phương án chuyển đổi đã được phê duyệt; + Gửi thông báo đến Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở để đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính; hoặc chỉ đạo Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc đo đạc chỉnh lý bản đồ, sơ đồ hiện có hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ; + Trình UBND cùng cấp ký cấp GCNQSDĐ đối với các thửa đất chuyển đổi + Gửi bản chính GCNQSDĐ cho UBND cấp xã để giao cho người sử dụng đất; + Gửi bản lưu GCNQSDĐ kèm theo toàn bộ hồ sơ chuyển đổi đất cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc để lưu; + Gửi Thông báo cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. b. Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá nhân - Các bên có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất; hồ sơ gồm có: + Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; + GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 (nếu có).
  29. - Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã có trách nhiệm: + Chứng thực hợp đồng chuyển đổi; + Gửi hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường; - Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ĐKQSDĐ đất cấp huyện có trách nhiệm: + Kiểm tra hồ sơ (tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ; điều kiện chuyển đổi) + Chỉnh lý GCNQSDĐ thuộc thẩm quyền. Trường hợp phải cấp mới GCNQSDĐ thì gửi hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hay trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính cho Phòng Tài nguyên và Môi trường để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; + Trao GCNQSDĐ hoặc hồ sơ chuyển đổi đối với trường hợp không đủ điều kiện cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao cho người sử dụng đất; + Gửi Thông báo cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. - Trường hợp phải cấp mới GCNQSDĐ thì Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm: + Trình UBND cùng cấp ký cấp GCNQSDĐ; + Gửi GCNQSDĐ (thông qua Văn phòng ĐKQSDĐ) và hồ sơ của những trường hợp không đủ điều kiện cho UBND xã để giao cho người sử dụng đất; + Gửi bản lưu GCNQSDĐ kèm theo hồ sơ chuyển đổi QSDĐ đủ điều kiện đã giải quyết cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc để lưu; + Gửi thông báo về việc chuyển đổi đất nông nghiệp cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. 2.1.2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Quy định tại các Điều 122, 148-Nghị định 181/2004/NĐ-CP) - Người nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ gồm có: + Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
  30. + GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50-Luật đất đai năm 2003 (nếu có). - Trường hợp nộp tại UBND xã, thị trấn thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã có trách nhiệm: + Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng; + Gửi hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường; - Trong thời hạn 04 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ĐKQSDĐ đất có trách nhiệm: + Thẩm tra hồ sơ (tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ và điều kiện chuyển nhượng nếu có); + Chỉnh lý GCNQSDĐ; Trường hợp phải cấp mới GCNQSDĐ thì gửi hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hay trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ; + Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; - Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế gửi đến, Văn phòng ĐKQSDĐ phải thông báo cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND (Đối với hộ gia đình, cá nhân tại xã, thị trấn) để thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; - Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính Văn phòng ĐKQSDĐ hoặc UBND cấp xã có trách nhiệm trao GCNQSDĐ cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và trả hồ sơ chuyển nhượng không đủ điều kiện cho người sử dụng đất; Đối với Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện phải gửi thông báo cho v thuộc Sở để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. - Trường hợp phải cấp mới GCNQSDĐ thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm: + Trình UBND cùng cấp ký cấp GCNQSDĐ hoặc ký cấp GCNQSDĐ nếu được uỷ quyền;
  31. + Gửi GCNQSDĐ hoặc hồ sơ đăng ký đối với trường hợp không đủ điều kiện về Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc hoặc gửi UBND cấp xã (thông qua Văn phòng ĐKQSDĐ đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn) để trao cho người sử dụng đất; + Gửi bản lưu GCNQSDĐ kèm theo hồ sơ chuyển đổi QSDĐ đủ điều kiện đã giải quyết cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc để lưu; + Đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. 2.1.3. Thủ tục đăng ký, xoá đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất a. Thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (Quy định tại các Điều 122, 149-Nghị định 181/2004/NĐ-CP) - Người cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nộp 01 bộ hồ gồm: + Hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; + GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50-Luật đất đai năm 2003 (nếu có). - Trường hợp nộp tại UBND xã, thị trấn thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã có trách nhiệm: + Chứng thực hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; + Gửi hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường; - Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ĐKQSDĐ đất có trách nhiệm: + Kiểm tra hồ sơ (tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ); + Đăng ký việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính; + Chỉnh lý GCNQSDĐ và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao cho người sử dụng đất; Trường hợp người sử dụng đất nộp giấy tờ quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai thì thực hiện: + Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính;
  32. + Gửi hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường để trình UBND cùng cấp ký cấp GCNQSDĐ hoặc thực hiện ký cấp GCNQSDĐ nếu được uỷ quyền; đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. + Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và thông báo cho người sử dụng đất hoặc gửi về UBND cấp xã để thông báo cho người sử dụng đất; + Thực hiện chỉnh lý GCNQSDĐ và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi về UBND cấp xã để trao cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. b. Thủ tục xoá đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (Quy định tại các Điều 122, 150-Nghị định 181/2004/NĐ-CP) Sau khi hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất hết hiệu lực, người cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại nơi đã nộp hồ sơ đăng ký cho thuê, cho thuê lại; hồ sơ gồm có: + Đơn xin xoá đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; + GCNQSDĐ. Trường hợp nộp tại UBND xã, thị trấn thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường; Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ĐKQSDĐ đất có trách nhiệm: + Thực hiện xoá đăng ký cho thuê, cho thuê lại trong hồ sơ địa chính; + Chỉnh lýý GCNQSDĐ và trao cho GCNQSDĐ hoặc gửi UBND cấp xã để trao cho người sử dụng đất. 2.1.4. Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất (Quy định tại các Điều 122, 151-Nghị định 181/2004/NĐ-CP) Người nhận thừa kế nộp 01 bộ hồ sơ gồm: + Di chúc (Trường hợp không có di chúc thì phải có một trong các giấy tờ: biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật; đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất)
  33. + GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50-Luật đất đai năm 2003 (nếu có). Trường hợp nộp tại UBND xã, thị trấn thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã có trách nhiệm: + Chứng thực đối với trường hợp giấy tờ là biên bản phân chia thừa kế hoặc đơn đề nghị của người nhận thừa kế; + Gửi hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường; Trong thời hạn 04 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện đất có trách nhiệm: + Thẩm tra hồ sơ (tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ và điều kiện nhận thừa kế); thẩm tra thực tế nếu thấy cần thiết; + Chỉnh lý GCNQSDĐ Trường hợp phải cấp mới GCNQSDĐ thì gửi hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hay trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính cho cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ; + Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và thông báo cho người sử dụng đất thực hiện (nếu có); Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế gửi đến, Văn phòng ĐKQSDĐ phải thông báo cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND (Đối với hộ gia đình, cá nhân tại xã, thị trấn) để thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng ĐKQSDĐ hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao cho GCNQSDĐ cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có). Đối với Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện phải gửi thông báo về việc đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất cho Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. Trường hợp phải cấp mới GCNQSDĐ thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:
  34. + Trình UBND cùng cấp ký cấp GCNQSDĐ hoặc ký cấp GCNQSDĐ nếu được uỷ quyền; + Gửi GCNQSDĐ hoặc hồ sơ chuyển nhượng đối với trường hợp không đủ điều kiện về Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc hoặc gửi UBND cấp xã (thông qua Văn phòng ĐKQSDĐ đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn) để trao cho người sử dụng đất; + Gửi bản lưu GCNQSDĐ kèm theo hồ sơ chuyển đổi QSDĐ đủ điều kiện đã giải quyết cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc để lưu. + Đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. 2.1.5. Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất (Quy định tại các Điều 122, 152-Nghị định 181/2004/NĐ-CP) - Bên được tặng cho quyền sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm: + Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho quyền sử dụng đất của tổ chức; + GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 -Luật đất đai năm 2003 (nếu có). - Trường hợp nộp tại UBND xã, thị trấn thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã có trách nhiệm: + Chứng thực văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; + Gửi hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường; - Trong thời hạn 04 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ĐKQSDĐ đất có trách nhiệm: + Kiểm tra hồ sơ (tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ và điều kiện tặng cho và nhận tặng cho); thẩm tra thực tế nếu thấy cần thiết; + Chỉnh lý GCNQSDĐ Trường hợp phải cấp mới GCNQSDĐ thì gửi hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hay trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính cho cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ; + Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để các định nghĩa vụ tài chính và thông báo cho người sử dụng đất thực hiện (nếu có);
  35. - Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế gửi đến, Văn phòng ĐKQSDĐ phải thông báo cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND (Đối với hộ gia đình, cá nhân tại xã, thị trấn) để thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; - Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng ĐKQSDĐ hoặc ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao cho GCNQSDĐ cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có). Đối với Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện phải gửi thông báo về việc đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất cho Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. - Trường hợp phải cấp mới GCNQSDĐ thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm: + Trình UBND cùng cấp ký cấp GCNQSDĐ hoặc ký cấp GCNQSDĐ nếu được uỷ quyền; + Gửi GCNQSDĐ hoặc hồ sơ tặng cho đối với trường hợp không đủ điều kiện về Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc hoặc gửi UBND cấp xã (thông qua Văn phòng ĐKQSDĐ đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn) để trao cho người sử dụng đất; + Gửi bản lưu GCNQSDĐ kèm theo hồ sơ chuyển đổi QSDĐ đủ điều kiện đã giải quyết cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc để lưu; + Đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. 2.1.6. Trình tự, thủ tục đăng ký, xoá đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất a. Thủ tục đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất (Quy định tại các Điều 122, 153 - Nghị định 181/NĐ- CP, Thông tư số 05/TTLT-BTNMT-BTP, số 03/TTLT- BTNMT-BTP) - Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, các bên tham gia thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ gồm có: + Đơn xin đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất; + Hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
  36. + GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 -Luật đất đai năm 2003 (nếu có). - Trường hợp nộp tại UBND xã, thị trấn thì UBND cấp xã có trách nhiệm: + Chứng thực hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất; + Gửi hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường; - Văn phòng ĐKQSDĐ đất có trách nhiệm: + Kiểm tra hồ sơ (tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ và điều kiện thế chấp, bảo lãnh nếu có); + Đăng ký việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính; + Chỉnh lý GCNQSDĐ và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao cho người sử dụng đất; Trường hợp người sử dụng đất nộp giấy tờ quy định tại Điều 50-Luật đất đai năm 2003 thì thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ như sau: + Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính; trích sao hồ sơ địa chính; + Gửi hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường để trình UBND cùng cấp ký cấp GCNQSDĐ hoặc thực hiện ký cấp GCNQSDĐ nếu được uỷ quyền; đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. + Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; + Thực hiện chỉnh lý việc thế chấp vào GCNQSDĐ và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi về UBND cấp xã để trao cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ có GCNQSDĐ thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong ngày nhận hồ sơ; nếu nộp hồ sơ đăng ký sau ba (03) giờ chiều thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp hồ sơ đăng ký có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày Văn phòng ĐKQSDĐ nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ. Trường hợp đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất; sửa chữa sai sót trong nội dung đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất
  37. thì thực hiện theo trình tự, thủ tục đối với việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất. b. Trình tự, thủ tục đăng ký xoá đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất (Quy định tại điều 122, 154 -Nghị định 181/2004/NĐ-CP) - Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ, bên đã thế chấp bằng quyền sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại nơi đã nộp hồ sơ đăng ký thế chấp; hồ sơ gồm có: + Đơn xin xoá đăng ký thế chấp có xác nhận của bên nhận thế chấp; + GCNQSDĐ; - Trường hợp nộp tại UBND xã, thị trấn thì trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường; - Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ĐKQSDĐ đất có trách nhiệm: + Kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ thế chấp bảo lãnh của người sử dụng đất; + Thực hiện xoá đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính; + Chỉnh lýý GCNQSDĐ và trao cho GCNQSDĐ hoặc gửi UBND cấp xã để trao cho người sử dụng đất. - Trình tự, thủ tục đăng ký huỷ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất; đăng ký kết quả về việc xử lý tài sản thế chấp bằng quyền sử dụng đất được thực hiện như trình tự, thủ tục xoá đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất. 2.1.7. Trình tự, thủ tục đăng ký, xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất a. Thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quy định tại các Điều 122, 155-Nghị định 181/2004/NĐ-CP) - Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất nộp nộp 01 bộ hồ sơ gồm có: + Đơn xin đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất; + Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất; + GCNQSDĐ hoặc một trong các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có). - Trường hợp nộp tại UBND xã, thị trấn thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã có trách nhiệm:
  38. + Chứng thực hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất; + Gửi hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường; - Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ĐKQSDĐ đất có trách nhiệm: + Thẩm tra hồ sơ (tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ và điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu có); + Đăng ký việc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính; + Chỉnh lý GCNQSDĐ và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao cho người sử dụng đất; Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất hình thành pháp nhân mới thì gửi toàn bộ hồ sơ kèm theo bản lưu GCNQSDĐ đến Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh để chỉnh lý GCNQSDĐ và quản lý hồ sơ; + Trường hợp phải cấp mới GCNQSDĐ thì Văn phòng ĐKQSDĐ thực hiện các công việc sau: * Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính; trích sao hồ sơ địa chính; * Gửi hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường để trình UBND cùng cấp ký cấp GCNQSDĐ hoặc thực hiện ký cấp GCNQSDĐ nếu được uỷ quyền; đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. * Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; * Thực hiện chỉnh lý việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào GCNQSDĐ và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi về UBND cấp xã để trao cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. b. Trình tự, thủ tục xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quy định tại các Điều 122, 156 -Nghị định 181/2004/NĐ-CP) - Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc cả hai bên nộp 01 bộ hồ sơ tại nơi đã nộp hồ sơ đăng ký góp vốn, hồ sơ gồm có: + Đơn xin xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất; + Hợp đồng chấm dứt góp vốn; + GCNQSDĐ;
  39. - Trường hợp nộp tại UBND xã, thị trấn thì trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường; - Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà không hình thành pháp nhân mới thì trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ĐKQSDĐ đất có trách nhiệm: + Thẩm tra hồ sơ; + Thực hiện xoá đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính; + Chỉnh lý GCNQSDĐ và trao cho GCNQSDĐ hoặc gửi UBND cấp xã để trao cho người sử dụng đất. - Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà hình thành pháp nhân sử dụng đất mới thì Văn phòng ĐKQSDĐ đất có trách nhiệm: + Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ phải thẩm tra và gửi hồ sơ kèm theo trích sao hồ sơ địa chính đến Sở Tài nguyên và Môi trường; + Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường thu hồi GCNQSDĐ đã cấp cho pháp nhân mới trong trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết; Trường hợp chấm dứt góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc thì Sở Tài nguyên và Môi trường gửi hồ sơ cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để trình cấp GCNQSDĐ cho bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân; thời hạn mà Phòng Tài nguyên và Môi trường phải hoàn thành thẩm tra hồ sơ và trình UBND cùng cấp ký cấp GCNQSDĐ là không quá 03 ngày làm việc; Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND cấp huyện có trách nhiệm xem xét, ký GCNQSDĐ. Trường hợp chấm dứt góp vốn mà thời hạn sử dụng đất đã hết thì thực hiện như sau: + Nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì làm thủ tục xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 của Nghị định thi hành Luật Đất đai; + Nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện thủ tục thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 132 -Nghị định 181/2004/NĐ-CP
  40. 2.1.8. Trình tự, thủ tục đăng ký nhận quyền sử dụng đất do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất (Quy định tại các Điều 122, 157-Nghị định 181/2004/NĐ-CP) - Tổ chức đã thực hiện việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc kê biên đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án theo quy định của pháp luật có trách nhiệm nộp hồ sơ đăng ký thay người được nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ nộp 01 bộ Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện đối với trường hợp quyền sử dụng đất sau khi xử lý thuộc về hộ gia đình, cá nhân tại phường; nộp tại UBND xã, thị trấn đối với trường hợp quyền sử dụng đất sau khi xử lý thuộc về hộ gia đình, cá nhân tại xã, thị trấn; hồ sơ gồm có: + Hợp đồng thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc quyết định kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan thi hành án; + GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 (nếu có); + Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có); + Văn bản về kết quả đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. - Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm: + Kiểm tra hồ sơ; + Chỉnh lý GCNQSDĐ đã cấp và trao cho người được cấp hoặc gửi về UBND xã, thị trấn để trao cho người được cấp; + Đối với Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện phải gửi thông báo cho Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. 2.1.9. Trình tự, thủ tục mua bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất (Quy định tại các Điều 122, 158-Nghị định 181/2004/NĐ-CP) Trình tự thủ tục mua bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm thuộc sở hữu của người sử dụng đất gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm thuộc sở hữu của người sử dụng đất gắn liền với đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
  41. quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại các Điều 148, 149, 151, 152, 153 và 155 -Nghị định 181/2004/NĐ-CP 2.1.10. Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho người nhận quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định của cơ quan thi hành án (Quy định tại Điều 140 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) - Người nhận quyền sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm có: + Trích lục bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án về việc xử lý quyền sử dụng đất đã được thi hành; + Chứng từ nộp tiền theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án (nếu có). - Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm: + Thẩm tra hồ sơ (tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác, thống nhất của hồ sơ); + Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; + Gửi toàn bộ hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp; - Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm: + Trình UBND cùng cấp ký GCNQSDĐ; + Gửi GCNQSDĐ cho Văn phòng ĐKQSDĐ để giao cho người sử dụng đất; đồng thời gửi toàn bộ hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng ĐKQSDĐ để lưu. + Đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo cho Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. 2.2. Trình tự, thủ tục đăng ký các dạng biến động đất đai khác 2.2.1. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép (Quy định tại Điều 133-Nghị định 181/2004/NĐ-CP) - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn thì nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn nơi có đất, Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại phường nộp hồ sơ tại Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện; hồ sơ nộp 01 bộ gồm có: + Tờ khai đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất;
  42. + GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50-Luật đất đai năm 2003 (nếu có). Người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất sau hai mươi (20) ngày kể từ ngày nộp hồ sơ, trừ trường hợp Văn phòng ĐKQSDĐ có thông báo không được chuyển mục đích sử dụng đất do không phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 36-Luật đất đai năm 2003 - Trường hợp nộp tại UBND xã, thị trấn thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường; - Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm: + Thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào tờ khai đăng ký (về tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ và điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất); + Trường hợp đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 36- Luật đất đai năm 2003 thì trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do; + Chuyển hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp để chỉnh lý GCNQSDĐ; - Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm: + Chỉnh lý GCNQSDĐ đất đã cấp. Trường hợp phải cấp GCNQSDĐ mới thì thực hiện trình UBND cùng cấp ký cấp GCNQSDĐ; + Gửi GCNQSDĐ cho Văn phòng ĐKQSDĐ hoặc gửi UBND xã, thị trấn (thông qua Văn phòng ĐKQSDĐ) để giao cho người sử dụng đất; đồng thời gửi toàn bộ hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng ĐKQSDĐ để lưu; + Đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo cho Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. - Lưu ý: Tổng thời gian thực hiện các công việc thủ tục tại Văn phòng ĐKQSDĐ và cơ quan tài nguyên và môi trường là không quá 18 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày trao GCNQSDĐ. 2.2.2. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép (Quy định tại Điều 134-Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
  43. - Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; hồ sơ nộp 01 bộ gồm có: + Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; + GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50-Luật đất đai năm 2003 (nếu có). - Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm: + Thẩm tra hồ sơ, (về tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ; sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết); xác minh thực địa nếu cần thiết; + Chỉ đạo Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc làm trích sao hồ sơ địa chính. - Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm: + Trích sao hồ sơ địa chính gửi cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp; Trường hợp phải cấp mới GCNQSDĐ thì lập trích lục bản đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất gửi cơ quan tài nguyên và môi trường; + Gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và thông báo cho người sử dụng đất; - Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm: + Trình UBND cùng cấp ký quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất; ký cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới. + Chỉnh lý GCNQSDĐ đối với trường hợp đã cấp theo quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cùng cấp; + Ký lại hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất và trao GCNQSDĐ cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; + Gửi bản lưu GCNQSDĐ và toàn bộ hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc để lưu; + Đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo cho Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. - Lưu ý: Tổng thời gian thực hiện các công việc thủ tục tại Văn phòng ĐKQSDĐ và cơ quan tài nguyên và môi trường là không quá 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày trao GCNQSDĐ (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính)
  44. 2.2.3. Trình tự thu hồi GCNQSDĐ hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất và chỉnh lý hồ sơ địa chính trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất (Quy định tại Điều 118, 122-Nghị định 181/2004/NĐ-CP) - Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại khoản 1 Điều 38- Luật đất đai năm 2003 hoặc có quyết định thu hồi đất của UBND cấp có thẩm quyền có hiệu lực thi hành đối với các trường hợp khác quy định tại Điều 38- Luật đất đai năm 2003, cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất có trách nhiệm thông báo cho người có đất bị thu hồi nộp GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50-Luật đất đai năm 2003 (nếu có). - Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường, người có đất bị thu hồi phải nộp GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50-Luật đất đai năm 2003 cho cơ quan tài nguyên và môi trường đã gửi thông báo. Trường hợp hết thời hạn quy định mà người có đất bị thu hồi không nộp GCNQSDĐ thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thông báo cho Văn phòng ĐKQSDĐ và UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất biết những trường hợp chưa thu hồi được GCNQSDĐ - Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày thu hồi xong GCNQSDĐ đất, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm: + Gửi bản sao quyết định thu hồi đất, bản chính GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất đã thu hồi, bản thông báo danh sách những trường hợp không thu hồi được GCNQSDĐ cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc để lưu: + Đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo việc thu hồi đất cho Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. 2.2.4. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất do đổi tên, giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên, thay đổi về quyền, thay đổi về nghĩa vụ tài chính (Quy định tại Điều 143-Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
  45. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn thì nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn nơi có đất; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại phường nộp hồ sơ tại Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện; hồ sơ nộp 01 bộ gồm có: + Đơn xin đăng ký biến động về sử dụng đất; + GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 -Luật đất đai năm 2003 (nếu có). + Các giấy tờ pháp lý khác có liên quan. Trường hợp cá nhân, chủ hộ gia đình đổi tên hoặc thay đổi người chủ của hộ gia đình thì phải nộp bản sao sổ đăng ký hộ khẩu của những người đó đã được UBND cấp xã nơi cư trú của những người đó chứng thực; Trường hợp tổ chức đổi tên thì phải nộp bản sao quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc thay đổi tên gọi của tổ chức đó; Trường hợp thay đổi nghĩa vụ tài chính về đất đai thì phải nộp chứng từ về nghĩa vụ tài chính đã thực hiện; Trường hợp thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất thì nộp giấy tờ, văn bản chứng minh sự thay đổi đó (nếu có). - Nếu nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã, thị trấn phải chuyển hồ sơ về Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện; - Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm: + Thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn xin đăng ký biến động; + Làm trích lục bản đồ địa chính (đối với trường hợp thay đổi hạn chế hoặc sạt lở tự nhiên đối với một phần thửa đất) hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ xin đăng ký biến động đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp. Trường hợp phải cấp mới GCNQSDĐ thì Văn phòng ĐKQSDĐ thực hiện: + Trích lục bản đồ địa chính hay trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đăng ký biến động cho cơ quan tài nguyên và môi trường; + Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và thông báo cho người sử dụng đất thực hiện (nếu có);
  46. - Trong thời hạn 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm: + Chỉnh lý GCNQSDĐ đã cấp. Trường hợp phải cấp mới GCNQSDĐ thì thực trình UBND cùng cấp ký; + Gửi GCNQSDĐ cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc hoặc gửi UBND xã, thị trấn (đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn) để trao cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có); + Đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. 2.2.5. Trình tự, thủ tục cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Quy định tại Điều 144-Nghị định 181/2004/NĐ-CP) - Việc cấp đổi GCNQSDĐ theo thủ tục này thực hiện trong những trường hợp sau: + GCNQSDĐ đã cấp bị hư hỏng (do rách, mục nát, nhoè ố); + GCNQSDĐ đã cấp không thể chỉnh lý biến động được (do đã ép Platic); - Việc cấp lại GCNQSDĐ thực hiện đối với trường hợp GCNQSDĐ đã cấp bị mất. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn thì nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn nơi có đất; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại phường nộp hồ sơ tại Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện; hồ sơ nộp 01 bộ gồm có: + Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ; + GCNQSDĐ trong trường hợp cấp đổi. - Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện; - Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm: + Thẩm tra hồ sơ và xác nhận vào đơn xin cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ; + Trường hợp mất GCNQSDĐ thì đăng ký tình trạng mất GCNQSDĐ vào sổ địa chính và niêm yết thông báo về việc mất GCNQSDĐ tại trụ sở Văn phòng ĐKQSDĐ và UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
  47. + Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính; trích sao hồ sơ địa chính đối với trường hợp mất GCNQSDĐ; + Gửi hồ sơ xin cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ kèm theo các giấy tờ trên đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp. - Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm: + Trình UBND cùng cấp ký cấp GCNQSDĐ; + Gửi GCNQSDĐ về Văn phòng ĐKĐKQSDĐ trực thuộc hoặc gửi UBND cấp xã (thông qua Văn phòng ĐKQSDĐ) để trao cho người sử dụng đất; + Đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo việc cấp đổi, cấp lại GCN cho Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. - Lưu ý: Tổng thời gian thực hiện các công việc của thủ tục này tại các cơ quan nhà nước là không quá 28 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho đến ngày trao GCNQSDĐ. Trường hợp xin cấp lại do mất GCNQSDĐ thì Văn phòng ĐKQSDĐ được thêm thời gian không quá 40 ngày làm việc, trong đó 10 ngày để thẩm tra nội dung của GCNQSDĐ đã bị mất và 30 ngày để niêm yết thông báo về việc mất GCNQSDĐ tại Văn phòng ĐKQSDĐ và tại UBND cấp xã nơi có đất. 2.2.6. Trình tự, thủ tục tách một thửa đất thành nhiều thửa đất (tách thửa) hoặc hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất (hợp thửa) (Quy định tại Điều19-Nghị định 84/2007/NĐ-CP) *Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa gồm có: - Đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa, hợp thửa theo yêu cầu của người sử dụng đất và trường hợp tách thửa, hợp thửa do nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; - GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai; trường hợp tách thửa, hợp thửa do nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì phải có thêm văn bản quy định tại điểm a khoản 1 Điều 140 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
  48. * Việc tách thửa, hợp thửa theo nhu cầu của người sử dụng đất được thực hiện như sau: - Người sử dụng đất có nhu cầu xin tách thửa hoặc hợp thửa là hộ gia đình, cá nhân lập một (01) bộ hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; - Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính; - Đối với trường hợp hợp thửa không phải trích đo địa chính thì ngay trong ngày nhận được hồ sơ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường. Đối với trường hợp tách thửa hoặc trường hợp hợp thửa mà phải trích đo địa chính thì trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách hoặc mới hợp thửa, làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường; - Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình UBND cấp huyện xem xét, ký GCNQSDĐ cho thửa đất mới; - Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND cấp huyện ký và gửi GCNQSDĐ cho Phòng Tài nguyên và Môi trường; - Ngay trong ngày nhận được GCNQSDĐ đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trao bản chính GCNQSDĐ đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất; gửi bản lưu GCNQSDĐ đã ký, bản chính GCNQSDĐ đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai đã thu hồi cho Văn phòng ĐKQSDĐ; gửi thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. - Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì căn cứ quyết định thu hồi đất, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực
  49. hiện việc tách thửa theo quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 2 Điều 19-Nghị định 84/2007/NĐ-CP)
  50. BÀI 3. GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định tại quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một (01) tờ có bốn (04) trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, bao gồm các đặc điểm và nội dung sau đây: * Trang 1 là trang bìa; đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì trang bìa mầu đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” mầu vàng, số phát hành của GCNQSDĐ mầu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường; đối với bản lưu thì trang bìa mầu trắng gồm Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” mầu đen, số phát hành của GCNQSDĐ mầu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường. * Trang 2 và trang 3 có các đặc điểm và nội dung sau: - Nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ ram 35%, - Trang 2 được in chữ mầu đen gồm Quốc hiệu, tên UBND cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; in chữ hoặc viết chữ gồm tên người sử dụng đất, thửa đất được quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất, ghi chú, - Trang 3 được in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình mầu đen gồm sơ đồ thửa đất, ngày tháng năm ký GCNQSDĐ và chức vụ, họ tên của người ký GCNQSDĐ, chữ ký của người ký GCNQSDĐ và dấu của cơ quan cấp GCNQSDĐ, số vào sổ cấp GCNQSDĐ. * Trang 4 mầu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ mầu đen để ghi những thay đổi về sử dụng đất sau khi cấp GCNQSDĐ. Trường hợp trang 4 của GCNQSDĐ hết chỗ ghi thì lập trang bổ sung. Trang bổ sung GCNQSDĐ có kích thước, nội dung như trang 4, in hoặc viết thêm số hiệu thửa đất, số phát hành GCNQSDĐ và số vào sổ cấp GCNQSDĐ ở trên cùng của trang; trang bổ sung phải được đánh số thứ tự và đóng dấu giáp lai với trang 4 của GCNQSDĐ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo từng thửa đất gồm hai bản, một bản cấp cho người sử dụng đất và một bản lưu tại Văn phòng ĐKQSDĐ của
  51. cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ. 2. Các trường hợp cấp và không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.1. Các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Quy định tại Điều 49 Luật đất đai năm 2003, khoản 5 Điều 41/NĐ) - Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 50, 51- Luật Đất đai năm 2003; - Người sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê theo quy định của Luật đất đai, (trừ thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn); - Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Mua nhà ở gắn liền với đất ở; hoặc được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở; - Người sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; - Người sử dụng đất thuê, thuê lại đất trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; - Nhận chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất; - Chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất; - Người sử dụng đất xin tách, hợp thửa đất mà pháp luật cho phép - Cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ đã cấp; 2.2. Những biến động được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Khi người sử dụng đất thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới đối với cả thửa đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (trừ trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp) hoặc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân mới đối với cả thửa đất hoặc một phần thửa đất; - Những biến động đối với cả thửa đất khi thực hiện kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thực hiện quyết
  52. định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức; thực hiện văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật; thực hiện việc xử lý nợ theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, thực hiện bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; thực hiện văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với cả thửa đất; thực hiện việc chia tách quyền sử dụng đất theo văn bản phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung; - Người sử dụng đất được phép đổi tên; - Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; - Tăng hoặc giảm diện tích thửa đất do sai số khi đo đạc; - Có thay đổi thông tin về số hiệu, tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất; - Chuyển mục đích sử dụng đất; - Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; - Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; - Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất; - Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện. 3. Cách viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.1. Tên cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Được ghi phía dưới dòng chữ UỶ BAN NHÂN DÂN theo quy định sau: Ghi "huyện" (hoặc "quận", "thị xã", "thành phố") và tên huyện, quận, thị xã, thành phố đối với trường hợp thẩm quyền cấp GCNQSDĐ thuộc UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; sau đó ghi "tỉnh" (hoặc "thành phố") và tên tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương là cấp trên trực tiếp của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCNQSDĐ. 3.2. Tên người sử dụng đất a) Người sử dụng đất là cá nhân (trong nước) thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ, tên, năm sinh, số chứng minh nhân dân, ngày và nơi cấp giấy chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của người sử dụng đất. b) Người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ, tên,
  53. năm sinh, số hộ chiếu, ngày và nơi cấp hộ chiếu, quốc tịch, địa chỉ tạm trú của người đó ở Việt Nam. c) Trường hợp hộ gia đình được Nhà nước giao đất nông nghiệp hoặc được công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ, tên, năm sinh và số, ngày cấp, nơi cấp giấy chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của người đại diện hộ gia đình và của người vợ (hoặc chồng) người đại diện đó; nếu hộ gia đình đề nghị chỉ ghi họ, tên vợ hoặc chỉ ghi họ, tên chồng thì phải có văn bản thoả thuận của hai vợ chồng có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi hộ đó đăng ký thường trú hoặc có chứng nhận của công chứng nhà nước; nếu người đại diện hộ gia đình không có vợ (hoặc chồng) hoặc có nhưng vợ (hoặc chồng) của người đại diện hộ gia đình không có quyền sử dụng đối với diện tích đất chung của hộ gia đình thì chỉ ghi họ, tên, năm sinh và số, ngày cấp, nơi cấp giấy chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của người đại diện. Trường hợp được Nhà nước giao đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì ghi họ, tên, năm sinh và số, ngày cấp, nơi cấp giấy chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của người có tên trong quyết định (hoặc phương án) giao đất; nếu trong quyết định (hoặc phương án) giao đất ghi là giao cho hộ gia đình thì ghi như đối với trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thì ghi họ, tên, năm sinh và số, ngày cấp, nơi cấp giấy chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của người có tên trong hợp đồng thuê đất; nếu trong hợp đồng thuê đất ghi là hộ gia đình (hoặc người đại diện của hộ gia đình) thì ghi như đối với trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình. Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất thì ghi họ, tên, năm sinh và số, ngày cấp, nơi cấp giấy chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của người có tên trong hợp đồng, văn bản về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất; nếu người nhận quyền sử dụng đất có đề nghị ghi là hộ gia đình thì ghi như đối với trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình. d) Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi họ, tên, năm sinh và số, ngày cấp, nơi cấp giấy chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của vợ và chồng; nếu người sử dụng đất đề nghị chỉ ghi họ, tên vợ hoặc chỉ ghi họ, tên chồng thì phải có văn bản thoả thuận của hai vợ chồng có