Giáo trình Thị trường bất động sản

Nội dung text: Giáo trình Thị trường bất động sản

1.  Giỏo trỡnh Thị trường bất động sản
2. Thịtr−ờngbấtđộngsản Mụclục Trang Lờimởđầu 1 Ch−ơngI:Bấtđộngsảnvthịtr−ờngbấtđộngsản 2 I.Kháiniệmchungvềthịtr−ờngbấtđộngsản 2 1.Kháiniệm,chứcnăng,phânloạivhệthốngthịtr−ờng 2 1.1.Kháiniệmvềthịtr−ờng 2 1.2.Chứcnăngcủathịtr−ờng 2 1.3.Phânloạithịtr−ờng 3 1.4.Hệthốngthịtr−ờng 3 2.Cơchếvậnhnhcủathịtr−ờngvvaitròcủaChínhphủ 3 2.1.Cơchếthịtr−ờng 3 2.2.VaitròquảnlýcủaChínhphủ 4 3.Marketing Điềutravphântíchthịtr−ờng 5 3.1.Marketing 5 3.2.Điềutrathịtr−ờng 5 3.3.Phântíchthịtr−ờngvđốisáchcủadoanhnghiệp 6 3.4.Phânđoạn lựachọnvđịnhvịthịtr−ờng 7 II.Bấtđộngsảnvthịtr−ờngbấtđộngsản 7 1.Kháiniệmchung 7 1.1Bấtđộngsản 7 1.2.Thịtr−ờngbấtđộngsản 9 2.Đặctínhvchứcnăngcủathịtr−ờngbấtđộngsản 9 2.1.Cácđặctính 9 2.2.Cácchứcnăng 10 3.Quanhệcungcầutrongthịtr−ờngbấtđộngsản 10 3.1.Cầutrongthịtr−ờngbấtđộngsản 10 3.2.Cungtrongthịtr−ờngbấtđộngsản 11 3.3.Cânbằng cungcầu 12 3.4.Tínhđnhồicủacungvcầu 13 3.5.Sựvậnhnhthịtr−ờngbấtđộngsản 14 Ch−ơngII:Khungpháplývềthịtr−ờngbấtđộngsản 19 I.Cácquyềnvềbấtđộngsản 19 1.Kháiniệmvềphápluậtđấtđai/bấtđộngsản 19 1.1.Hệthốngpháp luật 19 1.2.Hìnhthứcvănbảnphápluậtvềđấtđai/bấtđộngsản 19 2.Cácquyềnvềbấtđộngsản 19 2.1.Quyềnsởhữu 19 2.2.Quyềncầmcố 20 2.3.Quyềnthếchấp 20 2.4.Quyềnthônghnhđịadịch 21 II.Phạmviđiềutiết 21 1.Phânđịnhbấtđộngs ản 21 1.1.Quyđịnhvềđất,nhvcănhộ 21 1.2.Quyđịnhvềtisảncốđịnh 22 1.3.Quyđịnhvềphânđịnhthửađất 22 2.Chuyểnnh−ợng 22 i KhoaĐấtvMôitr−ờng
3. Thịtr−ờngbấtđộngsản 2.1.Hợpđồngvchứngth− 22 2.2.Đăngký 22 3.Xâydựnghồsơđăngký 23 3.1.XâydựnghồsơđăngkýNhn −ớc 23 3.2.Xâydựnghồsơđăngkýt−nhân 23 4.Trợgiúppháplý 23 5.Thuếvđịnhgiábấtđộngsản 23 5.1.Thuếbấtđộngsản 23 5.2.Địnhgiábấtđộngsản 23 6.Tíndụng 23 6.1.Ng−ờichovay 23 6.2.Chovaydihạn 23 6.3.Hợpđồngthếchấp 24 III.Phápluậtđấtđai/bấtđộngsảncácn−ớc 24 1.PhápluậtđấtđaiAustralia 24 1.1.Quyđịnhvềđấtđaivbấtđộngsản 24 1.2.Cáchệthốngxáclậpquyềnvềnhđất/bấtđộngsản 24 1.3.Cácquyềnvềđất 24 2.Phápluậtđấtđai/bấtđộngsảnTr ungQuốc 25 2.1.Cácvănbảnphápquy 25 2.2.Nhiệmvụquảnlýthịtr−ờngnhđất 25 2.3.Nộidungchủyếuvềquảnlíthịtr−ờngnhđất 25 IV.Khungpháplýthịtr−ờngbấtđộngsảnViệtNam 26 1.Bốicảnh 26 1.1.Giaiđoạn1975 1985 26 1.2.Giai đoạn1986đếnnay 26 2.Chủtr−ơngchínhsáchvềquảnlýđấtđaivthịtr−ờngbấtđộngsản 27 3.Phápluật 28 3.1.Hiếnpháp1992 28 3.2.Luậtđấtđai2003 28 3.3.BộluậtDânsự 32 3.4.Pháplệnhnhở1991 32 3.5.Giáđấtvđịnhgiáđất 32 3.6 .Chínhsáchthuếvthutiềnsửdụngđất,thuêđất 33 3.7.Tíndụng 33 4. Đổi mới cơ chế, chính sách, pháp luật để thúc đẩy quá trình hình 34 thnhvpháttriểnthịtr−ờngbấtđộngsảnn−ớctatronggiaiđoạn hiệnnay 4.1.Ph−ơngh−ớng 34 4.2.Mộts ốbiệnphápchủyếuđểtiếptụcthúcđẩysựhìnhthnhv 34 pháttriểncủaThịtr−ờngbấtđộngsản Ch−ơngIII:Đăngkýbấtđộngsản 35 I.Kháiquátvềđăngkýbấtđộngsản 35 1.Kháiniệmvềđăngkýbấtđộngsản 35 2.Vịtrí,vaitròcủađăngkýbấtđ ộngsản 35 3.Chứcnăngđăngkýbấtđộngsản 35 4.Đốit−ợngđăngkýbấtđộngsản 35 II.Thốngkêđăngkýbấtđộngsản 35 1.Hồsơđấtđaivbấtđộngsản 35 ii KhoaĐấtvMôitr−ờng
4. Thịtr−ờngbấtđộngsản 1.1.Kháiniệm 35 1.2.Phânloại 36 2.Nguyêntắccủađăngkýbấtđộngsản 36 2.1Nguyênt ắcđăngnhậphồsơ 36 2.2.Nguyêntắcđồngthuận 36 2.3.Nguyêntắccôngkhai 36 2.4.Nguyêntắcchuyênbiệthoá 37 3.Đơnvịđăngkýbấtđộngsản thửađất 37 3.1.Đơnvịđăngký 37 3.2.Thửađất 37 4.Đăngkýpháplý 38 4.1.Đăngkývăntựgiao dịch 38 4.2.Đăngkýquyền 39 III.Đăngkýbấtđộngsảncácn−ớc 39 1.ĐăngkývăntựgiaodịchởScotland 39 2.ĐăngkývăntựgiaodịchởMỹ 40 3.HệthốngđăngkývăntựgiaodịchđấtđaiởHLan 40 4.HệthốngđăngkýquyềncủaAnh 41 5.Đăngk ýquyềnởScotland 41 6.Hệthốngđăngkýquyềncủa úc 41 IV.ĐăngkýđấtđaivbấtđộngsảnởViệtNam 42 1.Đăngkýđấtđai/bấtđộngsảnởViệtNamthờikỳtr−ớc1975 42 1.1.Thờikỳphongkiến 42 1.2.ThờikỳPhápthuộc 42 1.3.Thờikỳnguỵquyề nSiGònnăm1975 42 2.Đăngkýđấtđaivbấtđộngsảnthờikỳ1975đếnnay 42 2.1. Đăng ký đất đai v bất động sản tr−ớc khi có Luật Đất đai 42 (năm1998) 2.2.ĐăngkýđấtđaivbấtđộngsảntừkhicóLuậtĐấtđaiđến 43 nay 3.Đăngkýđấtđaivb ấtđộngsảntronggiaiđoạnhiệnnay 44 3.1Thựctrạng 44 3.2.Honthiệnhệthốngđăngkýbấtđộngsảnn−ớctatronggiai 44 đoạnhiệnnay Ch−ơngIV:Địnhgiábấtđộngsản 46 I.Kháiniệmchung 46 1.Mụcđíchcủaviệcđịnhgiábấtđộngsản 46 2.Đặc tr−ngchủyếucủagiábấtđộngsản 46 3.Giáthnhbấtđộngsản 47 4.Mụctiêuvtrìnhtựđịnhgiá 47 II.Cácph−ơngphápđịnhgiábấtđộngsản 48 1.Kháiniệmchung 48 1.1.Địnhgiáh−ớngvogiáthnh 48 1.2.Địnhgiáh−ớngvong−ờimua 49 1.3 .Địnhgiáh−ớngvocạnhtranh 50 2.Mộtsốph−ơngphápđịnhgiáđấtvbấtđộngsản 51 2.1.Ph−ơngphápsosánhtrựctiếp 51 2.2.Ph−ơngphápthunhập 53 2.3.Điềukiệnápdụngcácph−ơngphápđịnhgiáđất 54 iii KhoaĐấtvMôitr−ờng
5. Thịtr−ờngbấtđộngsản 3.Địnhgiáđấtcụthểtạiđịaph−ơng 55 3.1.Mộtsốcôngviệccụthểđểtiếnhnhđịnhgiáđất 55 3.2.Địnhgiávđiềuchỉnhcácloạigiáđấtcụthể 55 3.3.Địnhgiáđấttạikhuvựcgiápranh 59 Ch−ơngV:Hệthốngthôngtinđấtđai/bấtđộngsản 60 I.Kháiquát 60 1.Hệthốngcơsởdữliệ uquốcgia 60 1.1.Kháiniệm 60 1.2.Nộidungcủacơsởdữliệuquốcgia 60 2.Cơsởdữliệuvềtinguyênđất/bấtđộngsản 60 2.1.Cácthnhphầncủacơsởdữliệutinguyênđất 60 2.2 .VaitròcủaCSDLvềtinguyênđấttronghệthốngCSDLQuốc 61 gia II.Hệthốngthôngtinđấtđai/bấtđộngsản 62 1.Kháiniệm 62 2.Phânloại 62 2.1.Theodạngthôngtin 62 2.2.Theonguồnthôngtin 62 3.Cấutrúchệthốngthôngtinđấtđai 62 3.1.Tổchứccơsởdữliệutinguyênđất 62 3.2.Cácph−ơngán quảnlýcơsởdữliệu 62 3.3.Giảiphápmạngchocơsởdữliệutinguyênđất 63 3.4.Chuẩnhoácơsởdữliệutinguyênđất 64 III.Thựctrạnghệthốngthôngtinđất/bấtđộngsảnn−ớcta 65 IV.Xâydựngvhonthiệnhệthốngthôngtinđấtđai/bất độngsản 65 1.Mụctiêuxâydựnghệthốngthôngtinđấtđai 65 2.Phạmvihoạtđộngcủahệthốngthôngtinđấtđai 65 2.1.Hệthốngđăngký 65 2.2.BảnđồĐịachính 65 2.3.Nhvcáchộnhiềutầngởkhuvựcđôthị 65 2.4.Pháplý 66 2.5.Cáclĩnh vựckhác 66 3.Môhìnhdữliệu 66 3.1.Cơsở 66 3.2.Môhình 67 3.3.Môhìnhchứcnăng 67 3.4.Cấutrúchệthống 68 Ch−ơngVI:Kinhdoanhbấtđộngsản 71 I.Phântíchthịtr−ờngbấtđộngsảnvlậpkếhoạchđầut− 71 1.Phântíchvdựbáothịtr−ờ ngbấtđộngsản 71 1.1.Phântíchthịtr−ờngbấtđộngsản 71 1.2.Dựbáothịtr−ờngbấtđộngsản 72 2.Lựachọnph−ơngh−ớngđầut− 72 2.1.Loạihìnhđầut−bấtđộngsản 72 2.2.Haithếmạnhvyếucủađầut−bấtđộngsản 72 2.3.Cácrủirotrongđầu t−bấtđộngsản 73 2.4.Chọnđịađiểmđầut−vsảnphẩmbấtđộngsản 74 2.5.Sáchl−ợctiềnvốnvđầut−bấtđộngsản 75 iv KhoaĐấtvMôitr−ờng
6. Thịtr−ờngbấtđộngsản II.Tiêuthụbấtđộngsản 77 1.Cáchthứctiêuthụbấtđộngsản 77 1.1.Tựtổchứctiêuthụ 77 1.2.Uỷthácmôigiớitiêuthụ 77 2.Xúctiếnbánhngbấtđộngsản 79 2.1.Kháiniệmchung 79 2.2.Tuyêntruyềnvquảngcáo 79 2.3.Nhânviênbánhng 80 2.4.Xúctiếnbánhngvquanhệcôngcộng 80 3.Quátrìnhđmphántrongmuavbán 81 3.1.Muabántrongtìnhhuốngđặcb iệt 82 3.2.Kỹxảođịnhgiá 82 3.3.Điềuchỉnhgiávthayđổigiá 83 3.4.Chuyênviênđịnhgiá 84 Ch−ơngVII:QuảnlýNhn−ớcđốivớithịtr−ờngbấtđộngsản 86 I.VaitròquảnlýcủaNhn−ớcđốivớithịtr−ờng 86 1.Nhn−ớcvthịtr−ờng 86 2. VaitròcủaNhn−ớc 86 II.VaitròcủaNhn−ớcđốivớithịtr−ờngbấtđộngsản 86 1.Xâydựnghệthốngphápluậtđồngbộ,honchỉnh,ổnđịnhvcóhiệu 86 lực 2.Xâydựngchínhsáchtichínhvcácchínhsáchliênquan 86 3.Xâydựnghệthốngđăng kýbấtđộngsản 87 4.Xâydựngkhungpháplýquyđịnhchếđộ,quytrình,thủtụcđịnhgiá 87 đất 5.Xâydựnghệthốngthôngtinmở ngânhngdữliệuvềbấtđộngsản 87 III.Hệthốngquảnlýđấtđai/bấtđộngsản 87 1.Hệthốngquảnlýđấtđai 87 1.1 .Kháiniệm 87 1.2.Lợiíchcủamộthệthốngquảnlýđấtđaitốt 87 2.Cấutrúchệthốngquảnlýđấtđai 87 2.1.Đăngkýđấtđai 87 2.2.Địachính 88 2.3.Hệthốngthôngtinđấtđai 88 3.Tổchứcvquảnlý 89 IV.Môhìnhhệthốngquảnlýđấtđai/b ấtđộngsảncácn−ớc 89 1.CộnghoPháp 89 2.HLan 90 3.ThuỵĐiển 90 4.CHNDTrungHoa 91 5.Malaysia 91 6.TháiLan 92 Ch−ơngVIII:Thựctrạngvmộtsốgiảiphápcơbảnthúcđẩysựhìnhthnh 94 vpháttriểnthịtr−ờngbấtđộngsảnởViệtNam I.Kháiquátquátrìnhpháttriểnthịtr−ờngbấtđộngsảnởViệtNam 94 1.Cácgiaiđoạnpháttriểnthịtr−ờngbấtđộngsảnởViệtNam 94 1.1.Giaiđoạntừsaucáchmạngtháng8năm1945đếnnăm1980 94 1.2.Giaiđoạntừsaunăm1980đếnnăm2003 94 2.Thựctrạngthịtr−ờngbấtđộngsảnởViệtNam 95 v KhoaĐấtvMôitr−ờng
7. Thịtr−ờngbấtđộngsản II.Mộtsốgiảiphápcơbảnthúcđẩysựhìnhthnhvpháttriểnthịtr−ờng 97 bấtđộngsảnởViệtNam 1.Mụctiêu,quanđiểm,địnhh−ớng 97 2. Một số giải pháp cơ bản thúc đẩy sự hình thnh v phát triển thị 99 tr−ờngbấtđộngsảnởViệtNam 2.1.Từngb−ớcxâydựngvhonthiệnhnhlangphápluậtchothị 99 tr−ờngbấtđộngsản 2.2.Coitrọngcôngtácquyhoạchsửdụngđất 10 0 2.3.Nhữnggiảiphápnhằmtạoranhiềuhnghoábấtđộngsản 10 0 2.4. Nhữnggiảipháptichínhcơbản 10 0 2.5.Tổchứchonthiệnhệthốngdoanhnghiệpsảnxuấtkinhdoanh 10 0 bấtđộngsản 2.6.Tổchứcquảnlýnhn−ớcvớithịtr−ờngbấtđộngsản 10 0 Tiliệuthamkhảo 10 2 vi KhoaĐấtvMôitr−ờng
8. Thịtr−ờngbấtđộngsản Lờinóiđầu Cùngvớisựpháttriểncủanềnkinhtế,thịtr−ờngBấtđộngsảnngycngđ−ợchình thnhvpháttriển.Ngynaythịtr−ờngbấtđộngsảnđtrởthnhmộtbộphậnkhôngthể thiếutronghệthốngcácloạithịtr−ờngcủanềnkinhtếquốcdân,nócónhữngđónggópđáng kểvoviệcổnđịnhxhộivthúcđẩynềnkinhtếđấtn−ớctrongthờigianquavtrongt−ơng lai. Đểphụcvụchocôngtácgiảngdạy,họctập,nghiêncứutheoyêucầuđổimớivnâng caochấtl−ợngđotạođạihọcngnhQuảnlýĐấtđai,chúngtôixâydựnggiáotrình"Thị tr−ờngBấtđộngsản"nhằmgiúpsinhviênnắmđ−ợcnhữngkiếnthứccơbảnvềthịtr−ờngBất độngsản;quảnlýnhn−ớcvchínhsáchphápluậtvớithịtr−ờngBấtđộngsản;thựctrạngthị tr−ờngbấtđộngsảnởViệtNamvmộtsốn−ớc;địnhgiá,đăngký,thôngtinvkinhdoanh bấtđộngsản;nhữnggiảiphápcơbảnthúcđẩysựhìnhthnhvpháttriểnthịtr−ờngbấtđộng sảnởViệtNam.Giáotrìnhcònltiliệuthamkhảochocánbộngnhquảnlýđấtđai,các nhquảnlýkinhdoanhvềthịtr−ờngBấtđộngsản. Giáo trình "Thị tr−ờng Bất động sản" đ−ợc biên soạn theo đề c−ơng ch−ơng trình khungngnhquảnlýđấtđaiđđ−ợcBộGiáodụcvĐotạophêduyệt. Biên soạn giáo trình lPGS.TS. Nguyễn Thanh Tr Khoa đất v Môitr−ờng (viết ch−ơng1,4,6,8)vTS.NguyễnĐìnhBồngVụtr−ởngVụKếhoạchTichínhBộTi nguyênvMôitr−ờng(viếtch−ơng2,3,5,7). Đâylmônkhoahọcmới,kiếnthứccònhạnhẹpnênkhôngtránhkhỏinhữngsaisót, mongnhậnđ−ợcýkiếnđónggópcủabạnđọc,đểgiúpchúngtôitiếptụchonchỉnhvphục vụchoviệcbiênsoạnlầnsaucóchấtl−ợngtốthơn. HNội2004 Cáctácgiả 1 KhoaĐấtvMôitr−ờng
9. Thịtr−ờngbấtđộngsản Ch−ơngI Bấtđộngsảnvthịtr−ờngBấtđộngsản I.Kháiniệmchungvềthịtr−ờng 1.Kháiniệm,chứcnăng,phânloạivhệthốngthịtr−ờng 1.1.Kháiniệmvềthịtr−ờng Thịtr−ờnglnơing−ờimuavng−ờibántựtìmđếnvớinhauquatiếpxúctraođổi, thămdòđểnhậnđ−ợclờigiảiđápmmỗibêncầnbiết. Thịtr−ờnglnơitraođổihnghoábaogồmcảhnghoáhữuhìnhlẫnvôhình; Thịtr−ờnglthểhiệntổnghocácquanhệtraođổihnghoá,tứclquanhệgiao dịchgiữang−ờimuavng−ờibán,giữasảnxuấtvl−uthông,giữacungứngvnhucầu,v cũnglđầumốithựchiệngiátrịvchuyểndịchgiátrịcủahnghoá; Thịtr−ờngthểhiệnyêucầutiêuthụđốivớimỗichủngloạihnghoá,tứclthểhiện đặctr−ngbảnchấtcủathịtr−ờng.Mọihoạtđộngkinhdoanhcủadoanhnghiệplnhằmthoả mnyêucầucủang−ờitiêudùngvìng−ờitiêudùnglnhânvậtchủđạocủathịtr−ờng. Chủthể củathịtr−ờngl3loạing−ờihoạtđộngtraođổihnghoátrongthịtr−ờng: (1)ng−ờisảnxuấthnghoálng−ờitạoracơsởvậtchấtcủathịtr−ờng,lng−ờibánhng hoárathịtr−ờng;(2)ng−ờitiêudùnglng−ờicótiềnđimuahng;(3)ng−ờimôigiớith−ơng mạivừađóngvaitròlng−ờimua,vừalng−ờibán,lng−ờitrunggiangiữang−ờisảnxuất vng−ờitiêudùng. Kháchthể củathịtr−ờnglsốhnghoácóthểđ−aratraođổimuabán,ngoicáchng hoátiêudùngvcáct−liệusảnxuấtcònbaogồmcảcácyếutốcầnchosảnxuấtnh−tiềnvốn, côngnghệ,thôngtin,sứclaođộng,bấtđộngsản.v.v Kháchthểlcơsởvậtchấtchosựtồn tạicủathịtr−ờng. 1.2.Chứcnăngcủathịtr−ờng Chứcnăngcủathịtr−ờngthểhiệntrêncácmặtsauđây: 1.2.1.Chứcnăngtraođổi Khimuabánng−ờitachuyểnnh−ợngquyềnsởhữuđốivớihnghoá,thôngquađó thựchiệngiátrịcủahnghoá,dẫnđếnviệcpháttriểnsảnxuấthnghoátheochiềuh−ớngcủa yêucầutiêudùng. 1.2.2.Chứcnăngđiềutiết Thịtr−ờnghoạtđộngtrêncơsởcácquyluậtgiátrị,quyluậtcungcầuvquyluậtcạnh tranh,dođócókhảnăngtựđộngđiềutiếtquátrìnhvậnhnhnềnkinhtếvviệcphânphối nguồnlựccủaxhộichocácngnhkinhtế,cácvùngvcácdoanhnghiệp,khôngnhữngđiều tiếtkếtcấuvsốl−ợngcủahnghoámcòntựphátđiềutiếtlợiíchkinhtếcủacảhaibên muabán.Đâylchứcnăngquantrọngnhấtcủathịtr−ờng. 1.2.3.Chứcnăngthôngtin Thịtr−ờngphátracácloạithôngtinđếnng−ờisảnxuất,ng−ờikinhdoanh(môigiới) vng−ờitiêudùngnh−thôngtinvềcungcầu,vềchấtl−ợng,vềgiácả,vềthịhiếu,vềnguồn vốnvvềtỷsuấtlợinhuận.v.v Khitrìnhđộcôngnghệthôngtincủaxhộiđ−ợcnângcao thìchứcnăngthôngtincủathịtr−ờngcngđ−ợctăngc−ờng,nhạybén. 2 KhoaĐấtvMôitr−ờng
10. Thịtr−ờngbấtđộngsản 1.2.4.Chứcnăngliênhệkinhtế Thịtr−ờngphávỡmọisựngăncáchcủabấtcứlĩnhvựckinhtế,cácngnh,địaph−ơng vdoanhnghiệpđềutrởthnhmộtbộphậnhữucơcủanềnkinhtếquốcdâncủamộtn−ớc, tiếntớihộinhậpvớinềnkinhtếtoncầu.Tómlạithịtr−ờnglhệthốngmở. 1.3.Phânloạithịtr−ờng Córấtnhiềucáchphânloạithịtr−ờngtuỳtheoviệcchọntiêuchíphânloại,ởđâyđề cậpmộtsốcáchphânloạicầnthiếtnhất: Căncứvoviệckhốngchếvĩmô :chiathnhthịtr−ờngtựdovthịtr−ờngcókế hoạch. Căncứvocôngdụngcủahnghoá :mchiathnhthịtr−ờnghnghoávthịtr−ờng cácyếutốsảnxuấtnh−cácthịtr−ờngt−liệusảnxuất,tiềnvốn,sứclaođộng,côngnghệ, thôngtinvthịtr−ờngbấtđộngsản Căncứvokhuvựchoặcphạmvil−uthông: chiathnhthịtr−ờngđôthị,nôngthôn, trongn−ớcvthịtr−ờngquốctế. Căncứvotrìnhđộcạnhtranh: phânbiệtcóthịtr−ờngcạnhtranhhonton,thị tr−ờngđộcquyềnhontonvthịtr−ờngcạnhtranhđộcquyền. Căncứvođịavịcủachủthể :Mchiathnhthịtr−ờngbênbán,thịtr−ờngbênmua vthịtr−ờngcânbằng. 1.4.Hệthốngthịtr−ờng Muốnthịtr−ờngpháthuyđầyđủchứcnăngtronglĩnhvựcl−uthôngthìphảitổchức tốthoạtđộngcủacácloạithịtr−ờng.Mỗiloạithịtr−ờngvừacótínhđộclậpt−ơngđối,lạivừa kiềmchếvỷlạithúcđẩylẫnnhau,trởthnhbộphậnhữucơcủahệthốngthịtr−ờngcản−ớc. Tronghệthốngnythìthịtr−ờnghnghóalcơsở,cácthịtr−ờngkhácđềuphụcvụchothị tr−ờnghnghoáởmứcđộkhácnhau.ởn−ớctahiệnnaychỉmớicóthịtr−ờnghngtiêudùng lítnhiềuđ−ợcpháttriển,còncácthịtr−ờngkháchoặcmớihìnhthnh,hoặccònquèquặt, thậmchícóthịtr−ờngcònvắngbónghoặctồntạid−ớidạng"chợđen". Vìvậyđểtiếptụcsựnghiệpđổimới,n−ớctacầnnhanhchóngthiếtlậphệthốngthị tr−ờnghonchỉnh,trongđócóthịtr−ờngbấtđộngsản. 2.Cơchếvậnhnhcủathịtr−ờngvvaitròquảnlýcủaChínhphủ 2.1.Cơchếthịtr−ờng Quyluậtgiátrịlcơsởcủacơchếvậnhnhthịtr−ờng.Ngoira,cùngtácđộnglênthị tr−ờngcòncócácquyluậtcungcầuvquyluậtcạnhtranh. Cácquyluậtnóitrêncóquanhệkhăngkhítvớinhau,khitácđộnglênthịtr−ờngthì hìnhthnhcơchếvậnhnhcủathịtr−ờng( th−ờnggọitắtlcơchếthịtr−ờng); baogồmcơ chếgiácả,cơchếcungcầuvcơchếcạnhtranh. 2.1.1.Cơchếgiácả Đâylnộidungchủyếucủacơchếthịtr−ờng.Nótựphátđiềutiếtcáchoạtđộngkinh tếnh−sảnxuất,tiêudùngvquanhệcungcầu,nócũnglcôngcụquantrọngcungcấpthông tinchochínhphủđểtiếnhnhđiềutiếtvĩmôvềkếtcấucủacungcầu,đảmbảonềnkinhtế hoạtđộngđ−ợcổnđịnhvthôngsuốt. 2.1.2.Cơchếcungcầu Cơchếcungcầubiểuhiệnmốiquanhệgiữahnghoávtiền,mặtkháccũngbiểuhiện mốiquanhệgiữang−ờibánvng−ờimua,quanhệgiữal−ợnghngbáncóthểcungcấpcủa bênbánvsứcmuahngcủabênmua.Giữacungvcầuth−ờngxuấthiệnmâuthuẫntrênbốn 3 KhoaĐấtvMôitr−ờng
11. Thịtr−ờngbấtđộngsản mặt:sốl−ợng,kếtcấu,khônggianvthờigian.Khắcphụcđ−ợccácmâuthuẫnđóthìsẽlập đ−ợcsựcânbằnggiữacungvcầu.Nh−vậy,chínhthôngquacơchếcungcầumcơchếgiá cảmớipháthuytácdụng,lmchogiácảvgiátrịtiếnđếnnhấttrí.Cầnchúýrằngquanhệ cungcầuluônluônbiếnđộng,sựmấtcânbằnggiữacungvcầuchỉltạmthời,lt−ơngđối mthôi,cònsựmấtcânbằnggiữacungvcầulạirấtphổbiến,cótínhtuyệtđối. 2.1.3.Cơchếcạnhtranh Cơ chế cạnh tranh biểu hiện sự tranh đoạt lợi ích kinh tế giữa các chủ thể của thị tr−ờng,baogồmbaloạihìnhsauđây: Cạnhtranhgiữang−ờicungứngtrênthịtr−ờng(bênbán )vớinhaunhằmthựchiện giátrịcủahnghoá,thuhútng−ờimuavềphíamình.Loạihìnhcạnhtranhnycóhaidạng cạnhtranhtrongcùngmộtbộphậnvcạnhtranhgiữacácbộphậnnhằmthaythếnhau. Cạnhtranhgiữang−ờicónhucầu (bênmua) nhằmtranhđoạtgiátrịsửdụng,dẫnđến nângcaogiácả; Cạnhtranhgiữabêncungứngvbêncónhucầu(giữabênbánvbênmua)nhằm đoạtlấydoanhlợivềmình.Sựsosánhlựcl−ợnggiữađôibênsẽquyếtđịnhảnhh−ởngcủa mỗibênđốivớigiácả.Đâylloạihìnhcạnhtranhcơbảnnhấtcủacạnhtranhthịtr−ờng,chỉ cóthôngquacạnhtranhgiữahaibêncungvcầumớicóthểkiểmnghiệmđ−ợchiệuquảcuối cùngcủanềnsảnxuấtxhội. Baloạicơchếtrênđâyhìnhthnhcơchếthịtr−ờng,trongđócơchếgiácảcungcấp thôngtinphảnhồivềđộnglựccủathịtr−ờng,cơchếcungcầuđiềutiếtsựsảnxuấtvtiêu dùng,còncơchếcạnhtranhlchấtxúctácđảmbảochocơchếgiácảvcơchếcungcầu pháthuyđ−ợcđầyđủcôngnăngcủathịtr−ờng.Nh−vậynếumuốnthịtr−ờngvậnhnhđúng đắntheocơchếcủanóthìphảitạođiềukiệnchocơchếcạnhtranhtácđộngmạnhmẽ,tứcl doanh nghiệp phải có quyền tự chủ kinh doanh, hạch toán độc lập, tự chịu lỗ li v đ−ợc h−ởnglợiíchkinhtếtừkếtquảcạnhtranh,mặtkhácphảichốnglạicạnhtranhphipháp,bảo vệcạnhtranhlnhmạnhvphảichốngđộcquyền. 2.2.VaitròquảnlýcủaChínhphủ Thịtr−ờngtuycósứccạnhtranhnh−ngkhôngphảivạnnăng.Trongnhiềutr−ờnghợp thịtr−ờngkhônggiảiquyếtnổivấnđềđặtra,dođócầncósựcanthiệpcủachínhphủ.Các tr−ờnghợpđól: 2.2.1.Thịtr−ờngkhôngđảmbảođ−ợcsựổnđịnhvĩmôcủanềnkinhtế. Vìbảnthânnómangnhiềutínhtựphát,vcólúccótácdụngtiêucực,dovậynềnsản xuấtxhộidễbịmấtcânđối,khôngthựchiệnđ−ợcsựphânphốitối−ucácnguồnlựcchosản xuất,thậmchícóthểgâyralngphívkémhiệuquảtrongviệcsửdụngcácnguồnlực,lm tổnhạiđếnviệcthoảmnnhucầucủang−ờitiêudùng,tạorasựbấthợplýtrongkếtcấu doanhnghiệp,lạmphátcao,thấtnghiệpnhiều,cáncânthanhtoánquốctếmấtcânbằng,dẫn đếnsựkhủnghoảngkinhtế. 2.2.2Thịtr−ờngkhôngthểtựphátloạitrừđộcquyền. Tựdocạnhtranhnhiềukhi dẫnđếnsảnxuấttậptrung,rồitừđómdầndầnhìnhthnhđủloạiđộcquyền.Ngoiratrong mộtsốlĩnhvực,mộtsốngnhkinhtếcòncóhiệnt−ợngđộcquyềntựnhiên,tứclkhiđộc quyềnlạicólợihơncạnhtranh. 2.2.3.Thịtr−ờngkhôngthểcungcấpcóhiệuquảcáchnghoácôngcộng (cácdịch vụcôngcộng)nh−giáodục,ytế,viễnthông,trậttựanninh,cấpthoátn−ớcvvậntảiđô thị.v.v ( nênphânbiệt cungcấp hnghoácôngcộngchoxhộivớiviệc sảnxuất rahng hoáđó). 4 KhoaĐấtvMôitr−ờng
12. Thịtr−ờngbấtđộngsản 2.2.4.Thịtr−ờngkhôngthểđảmbảophânphốithunhậpmộtcáchcôngbằng. Sự điềutiếttựphátcủacơchếthịtr−ờngdễdẫnđếnmởrộngkhoảngcáchthunhậpcủacáctầng lớp,khoétsâumâuthuẫnxhội. 2.2.5.Thịtr−ờngkhôngthểđảmbảosựpháttriểnbềnvữngcủaxhội, khôngkiềm chếđ−ợccác"ngoạiứng"bấtlợichong−ờisảnxuấtcũngnh−ng−ờitiêudùng,tạoravlmô nhiễmmôitr−ờng,gâyracáctáchạikhác. Vìthịtr−ờngcónhữngnh−ợcđiểmkểtrênnênchínhphủcầncósựcanthiệphợplý vothịtr−ờng,vừatạođiềukiệnchothịtr−ờngvậnhnhvpháttriểnlnhmạnhvừabổsung chothịtr−ờngvềnhữngph−ơngdiệnmthịtr−ờngkhônglmđ−ợc. Sựcanthiệpcủachínhphủđ−ợctiếnhnhthôngquaviệchoạchđịnhcácchínhsách vsửdụngcáccôngcụthíchhợp.Cácchínhsáchmchínhphủcóthểhoạchđịnhđểkhống chếvĩmôđốivớithịtr−ờngbaogồm:Chínhsáchtichính(thôngquaviệclậpngânsách quốcgia),chínhsáchtiềntệ(thôngquachovay,lisuất,pháthnhtiền ),chínhsáchchuyển đổicơcấuvchínhsáchphânphốithunhập(thôngquaviệcphốihợpcácchínhsáchtichính, chínhsáchtiềntệvvậndụngcáccôngcụkinhtếvphikinhtế). Cáccôngcụchủyếumchínhphủcóthểsửdụngđểcanthiệpvothịtr−ờngbao gồm:a) côngcụkếhoạch( kếhoạchdihạn,trunghạnvngắnhạn),cóthểlkếhoạchchi tiêumangtínhbắtbuộcvkếhoạchh−ớngdẫncótínhđịnhh−ớngvkhuyếnkhích;b) công cụkinhtế nh−cácđònbẩygiácả,đònbẩythuếkhoá,đònbẩytíndụngvđònbẩylisuất;c) côngcụhnhchính (mệnhlệnh,chỉthị,quyđịnh)vd) côngcụphápluật đểduytrìlợiích tổngthểcủakinhtếquốcdânvsựpháttriểnxhội. Tuynhiênsựcanthiệpcủachínhphủcũngcóthểkhôngđạtđ−ợcmụctiêuđđịnh,vì bốnlýdochủyếul:thôngtinbịhạnchế;sựhạnchếcủachínhphủkhikiểmsoátvphản ứngcủadoanhnghiệp;sựhạnchếcủachínhphủkhikiểmsoátbộmáyhnhchínhquanliêu vcuốicùnglkhảnănghạnchếcủachínhphủtr−ớcnhữngápđặtvềchínhtrị. 3.Marketingđiềutravphântíchthịtr−ờng 3.1.Marketing Từkhihìnhthnhthịtr−ờngđxuấthiệnnhiềuquanđiểmkinhdoanhnh−: Quanđiểmđịnhh−ớngvosảnxuất chorằngng−ờitiêudùngsẽ−athíchnhiềusản phẩmđ−ợcbánrộngrivớigiáhạ; Quanđiểmđịnhh−ớngvohonthiệnsảnphẩm chorằngng−ờitiêudùngluôn−a thíchnhữngsảnphẩmcóchấtl−ợngcaonhất,cónhiềucôngdụngvtínhnăngmới; Quanđiểmtậptrungvobánhng chorằngng−ờitiêudùngth−ờngbảothủtrong việcmuasắm,dođócầntậptrungcốgắngthúcđẩytiêuthụvkhuyếnmi.cóng−ờigọiquan điểmnylmarketingtruyềnthốngđểphânbiệtvớimarketinghiệnđại. Quanđiểmmarketinghiệnđạicònh−ớngtớikếthợphiholợiíchcủang−ờitiêu dùng,nhkinhdoanhvxhội,dođócòngọilquanđiểmmarketingđạođứcxhội. 3.2.Điềutrathịtr−ờng Nộidungđiềutrathịtr−ờngbaogồm 3.2.1.Điềutramôitr−ờngkinhdoanhgồmcó: Môi tr−ờng pháp luật v chính trị; môi tr−ờng kinh tế, kể cả GDP v mức độ tăng tr−ởngGDP,vậtgiá,lạmphát,kếtcấuhạtầng.v.v môitr−ờngnhânkhẩuhọc;môitr−ờng vănhoáxhội;môitr−ờngtựnhiên. 3.2.2.Điềutrakỹthuậtvcôngnghệ :Kểcảtrìnhđộcôngnghệtiêntiếntrênthếgiới củaloạisảnphẩmđó. 5 KhoaĐấtvMôitr−ờng
13. Thịtr−ờngbấtđộngsản 3.2.3.Điềutradungl−ợngyêucầucủathịtr−ờng:Kểcảđộngtháiyêucầuởtrong n−ớcvngoin−ớc;l−ợngyêucầuhiệncóvtiềmẩn;l−ợngtồnkho;l−ợngcungứngtrênthị tr−ờng. 3.2.4.Điềutravềng−ờitiêudùngvhnhvicủahọ: Nh−phânloạihọtheocáctiêu chíkhácnhau(tuổi,giới,dântộc,nghềnghiệp,sởthích,khuvực.v.v )sứcmua,sựham muốnvđộngcơmuasắm,thóiquen.v.v 3.2.5.Điềutratìnhhìnhcạnhtranh:Baogồmcảđốit−ợngcạnhtranhvsảnphẩm cạnhtranhđể"biếtmình,biếtng−ời". 3.2.6.ĐiềutranhântốMarketing: Nh−sảnphẩm,giácả,kênhtiêuthụ,sáchl−ợc xúctiến. Mụcđíchcủađiềutrathịtr−ờngkhôngchỉnhằmphântíchthịtr−ờng,thíchứngvới thayđổicủathịtr−ờngvnângcaonănglựcứngbiếncủadoanhnghiệp,mcòntìmcơhội khaithácmởrộngthịtr−ờnghiệncóvmởrộngthịtr−ờngmới,rồicăncứvođómđịnhra sáchl−ợcmarketinghiệuquảnhằmđạttớimụctiêukinhdoanhđđịnh. Cácb−ớcđiềutrathịtr−ờngcóthểhiểnthịbằngsơđồd−ớiđây: Xácđịnhcác Vạchra Thuthập vấnđềvmục kếhoạch Phântích Báocáo thôngtin đíchđiềutra điềutra thôngtin kếtquả Muốnđạtđ−ợckếtquảtốtthìđiềutrathịtr−ờngphảicótínhkhoahọc,tứcltrêncơ sởcácthôngtinxácthựcvquansáttỉmỉmhìnhthnhcácgiảthiết,cácdựbáorồitiến hnhkiểmnghiệm;ng−ờiđiềutraphảicótínhsángtạo,vậndụngcácph−ơngphápđiềutra khácnhauđểđốichứng,cótínhhoinghichínhđángvphảicóđạođứcnghềnghiệp. 3.3.Phântíchthịtr−ờngvđốisáchcủadoanhnghiệp Mỗidoanhnghiệpđềucóảnhh−ởngqualạivớibộphậnnođócủamôitr−ờngkinh doanhtổngthể,bộphậnđócủamôitr−ờngđ−ợcgọilmôitr−ờngt−ơngquan.Môitr−ờng t−ơngquannyluônởtrongtrạngtháibiếnđổi,nếudoanhnghiệpthíchứngkịpthờivớimôi tr−ờngt−ơngquanthìđạtđ−ợcthnhcông. Sựbiếnđổicủamôitr−ờngt−ơngquandẫnđếnhaixuthếđốivớidoanhnghiệp:Một lsựđedoạvhailtạocơhộithịtr−ờngthuậnlợi.Saukhiphântíchđánhgiácácxuthếđe doạvtạocơhội,doanhnghiệpcóthểthấyxuấthiệnbốntr−ờnghợpsauđây:a) Nghiệpvụlý t−ởng (cơhộicaomđedoạthấp);b) Nghiệpvụmạohiểm( cơhộicaomđedoạcũngcao); c) nghiệpvụchínmuồi( cơhộithấpnh−ngđedoạcũngthấp);d) Nghiệpvụkhókhăn( cơhội thấpmđedoạcao). Khiđứngtr−ớccơhộithịtr−ờngthìdoanhnghiệpphảiđánhgiácẩnthậnchấtl−ợng củanó.NhMarketinghọcnổitiếngThedoreLevitnhắcnhởkhiđánhgiácơhộithìcầnthấy rằng:"Đócóthểlmộtthứnhucầunh−ngkhôngcóthịtr−ờng;hoặcởđócóthểcóthịtr−ờng nh−ngkhôngcóng−ờitiêudùng,hoặcởđócóthểcóng−ờitiêudùngnh−ngtr−ớcmắtthựcsự ch−aphảilmộtthịtr−ờng,hayởđóthịtr−ờngđểbồid−ỡngkỹthuậtmớinh−ngch−acó ng−ờimuasảnphẩmny.Nhữngng−ờilmdựbáothịtr−ờngmkhônghiểuđạolýnóitrên thìđốivớicơhộibềngoitrongmộtsốlĩnhvực,nh−sảnphẩmtồnkhohoặcnhởcònđể không,cóthểđ−aranhữngđánhgiásailầmchếtng−ời". Khiđứngtr−ớcnhữngmốiđedoạthìdoanhnghiệpcóthểcăncứvotìnhhìnhcụthể mlựachọnmộttrongbađốisáchsauđây: 6 KhoaĐấtvMôitr−ờng
14. Thịtr−ờngbấtđộngsản 1.Chốngtrả:tứclhạnchếhoặcxoaychuyểnnhântốbấtlợi,chẳnghạnchiếntranh th−ơngmại. 2.Hohon:TứclthôngquaviệcđiềuchỉnhcáctổhợpMarketingđểgiảmbớtsự nghiêmtrọngmốiđedọacủamôitr−ờng. 3.Chuyểndịch:Tứclchuyểnđếnthịtr−ờngcólihơn,chẳnghạnchuyểnmặthng. 3.4.Phânđoạnlựachọnvđịnhvịthịtr−ờng Hạtnhâncủachiếnl−ợcMarketinghiệnđạilMarketingSTP,baogồmphânđoạnthị tr−ờng (Segmenting), lựa chọn thị tr−ờng mục tiêu (Targeting) v định vị thị tr−ờng (Positioning). 3.4.1.Phânđoạnthịtr−ờng Thịtr−ờngtổngthểrấtrộnglớn,nhiềuđốithủcạnhtranh,kháchhngcónhucầumua vkhảnăngtichínhrấtkhácnhau,nh−ngmỗidoanhnghiệpth−ờngcómộtthếmạnhnođó trong việc thoả mn nhu cầu thị tr−ờng do đó tr−ớc tiên cần phân đoạn thị tr−ờng. Những kháchhngtrongcùngmộtđoạnthịtr−ờngsẽcómộtsựgiốngnhauvềnhucầuhoặc−ớc muốn,cónhữngphảnứnggiốngnhautr−ớccùngmộtkíchthíchmarketing.Cáctiêuthứcđể phânđoạnthịtr−ờngcóthểlvềđịalý,vềdânsốxhội,vềtâmlývhnhvitiêudùng. 3.4.2Lựachọnthịtr−ờngmụctiêu Saukhiphânđoạnthìdựavocáctiêuchuẩncơbảnlquymôvsựtăngtr−ởng,sức hấpdẫncủađoạn,cácmụctiêuvkhảnăngcủadoanhnghiệpđểlựachọnthịtr−ờngmụctiêu. Đólthịtr−ờngbaogồmcáckháchhngcócùngnhucầuhoặc−ớcmuốnvdoanhnghiệpcó thểđápứngvcũngcóthểtạora−uthếhơncácđốithủcạnhtranh,đạtđ−ợccácmụctiêu marketingđđịnh. 3.4.3.Địnhvịthịtr−ờng Lthiếtkếmộtsảnphẩmcónhữngđặctínhkhácbiệtsovớihnghoácủacácđốithủ cạnhtranhvtạochonómộthìnhảnhriêngđốivớikháchhngnhằmxáclậpvịtrícủasản phẩmtrênthịtr−ờngsovớisảnphẩmcùngloại.Kếtquảđạttớilsảnphẩmphảicólợithế cạnhtranhvớisảnphẩmcósẵnhoặcchiếmlĩnhđ−ợcmộtvịtrímớimch−asảnphẩmnocó. Khilựachọnthịtr−ờngmụctiêuvđịnhvịthịtr−ờng,ng−ờilmmarketingđphải nhậndạngvphântíchcácđốithủcạnhtranhđểđiđếnchiếnl−ợccạnhtranh.Nênnhớrằng cóđốithủcạnhtranhhiệntạinh−ngcũngcóđốithủcạnhtranhtiềmtng,dođótrongchiến l−ợccạnhtranhcũngphảidèchừngđốithủtiềmtngvìnhiềukhichínhhọmớilkẻđedoạ nghiêmtrọng,thậmchíđánhbạidoanhnghiệp. II.Bấtđộngsảnvthịtr−ờngbấtđộngsản 1.Kháiniệmchung 1.1.Bấtđộngsản Bấtđộngsảnbaogồmđấtđai,vậtkiếntrúcvcácbộphậnkhôngthểtáchrờikhỏiđất đaivvậtkiếntrúc,cùngvớinhữngthứdùngđểnângcaogiátrịsửdụngcủabấtđộngsảnnh− hngro,câycốivcáctrangthiếtbịcấpthoátn−ớc,cấpđiện,vệsinh,thônggió,thangmáy, phòngcháy,thôngtin.v.v bấtđộngsảncónhữngđặctínhsauđây: 7 KhoaĐấtvMôitr−ờng
15. Thịtr−ờngbấtđộngsản 1.1.1.Cóvịtrícốđịnh,khôngdichuyểnđ−ợc Đặctínhnycóảnhh−ởnglớnđếnviệcđầut−vìnếukhôngcóthịtr−ờngtạichỗthì cũngkhôngthểđemđinơikhácđểgiaodịch.Vấnđềvịtrícóýnghĩarấtquantrọngđốivới giátrịcủabấtđộngsản,vìvậyng−ờitath−ờngnhắc"vịtrí,vịtrívvịtrí",tứclcầnquantâm đếnđịađiểmcụthể,đếntìnhhìnhpháttriểnkinhtế,vănhoáxhộivđếnmôitr−ờngcảnh quancũngnh−kếtcấuhạtầngkhuvựccóđịađiểmcủabấtđộngsản. 1.1.2.Tínhlâubền Đấtđailthứđ−ợcxemnh−khôngbịhuỷhoại,trừkhicóthiêntainh−xóilở,vùilấp, vậtkiếntrúcthìcóthểtồntạihngchụcnămđếnhngtrămnăm.Cầnphânbiệttuổithọkinh tếvớituổithọvậtlýcủabấtđộngsản.Tuổithọkinhtếchấmdứtkhitrongđiềukiệnthịtr−ờng vtrạngtháivậnhnhđềubìnhth−ờngmchiphísửdụngbấtđộngsảnlạingangbằngvớilợi íchthuđ−ợctừbấtđộngsảnđó.Tuổithọvậtlýnóichungdihơnnhiềutuổithọkinhtế,nó chấmdứtkhicáckếtcấuchịulựcchủyếubịlohoávh−hỏng,khôngthểtiếptụcbảođảm antonchoviệcsửdụng.Trongtr−ờnghợpđónếuxétthấytiếnhnhcảitạo,nângcấpcông trìnhmlạithuđ−ợclợiíchlớnhơnlphánóđivđầut−xâymới,thìtacóthểkéodituổi thọvậtlýđể"chứa"đ−ợcmấylầntuổithọkinhtế. 1.1.3.Tínhthíchứng Lợiíchcủacôngtrìnhđ−ợcsinhratrongquátrìnhsửdụng,vìlẽđónếukịpthờiđiều chỉnhcôngnăngsửdụngthìvẫnvừacóthểgiữlạiđặctr−ngcủacôngtrìnhlạivừacóthểđem lạilợinhuậnlớnhơnchonhđầut−. Việckịpthờiđiềuchỉnhcôngnăngsửdụngđểđápứngyêucầucủakháchhnglcực kỳquantrọngđểthuhútkháchhng,chonêncácnhđầut−rấtquantâmđếntínhthíchứng củabấtđộngsản. 1.1.4.Tínhdịbiệt Trênthịtr−ờngbấtđộngsản,khôngtồntạihaicôngtrìnhhontongiốngnhauvì chúngcóvịtríkhônggiankhácnhau,kểcảhaicôngtrìnhởcạnhnhauvcùngdùngmộtthiết kế.Ngaytrong cùngmộtcaoốcthìcănhộ, cácphòngcũngcóh−ớng vtầngkhácnhau. Ngoiracũngcầnchúýđếnýmuốncủang−ờiđầut−,ng−ờisửdụng,kểcảkiếntrúcs−,mỗi ng−ờiđềuquantâmđếntínhdịbiệthoặcđểtạosựhấpdẫnkháchhnghoặcthoảmnsởthích cánhân.Dovậytrênthịtr−ờngbấtđộngsản,địavịvgiátrịcủamỗibấtđộngsảnkhông hontongiốngnhaunh−cáchnghoákhác. 1.5.1.Tínhchịuảnhh−ởngcủachínhsách Vìbấtđộngsảncótầmquantrọngđốivớihoạtđộngkinhtếcủaxhội,nênchínhphủ cácn−ớcđềurấtquantâmđếnthịtr−ờngbấtđộngsản,th−ờngđ−arachínhsáchmớitrong lĩnhvựcnyđểđiềuchỉnhcácquanhệphápluật,quanhệlợiíchkinhtếtrongviệcsảnxuất, giaodịchvsửdụngbấtđộngsản.Vìkhôngthểdichuyểnđ−ợcnênbấtđộngsảnkhóm tránhđ−ợcảnhh−ởngcủacácđiềuchỉnhchínhsách,chẳnghạnnh−cácchínhsáchđấtđai, nhở,tiềntệ,thuế.v.v 1.1.6.Tínhphụthuộcvonănglựcquảnlý. Nhiềuloạihìnhđầut−khôngđòihỏiphảitốncôngquảnlýlắm,chẳnghạnđầut−vo chứngkhoán,đồcổhaykimloạiquý.Thếnh−ngđầut−trựctiếpvonhđấtthìphảicónăng lựcquảnlýthíchhợp.Việcđầut−pháttriểnxâydựngrấtphứctạp,đòihỏinhiềukiếnthức, nh−ngayviệcchothuênhcũngđòihỏiphảixemxétkháchthuê,hợpđồngthuênh,duytrì sửachữanh,phòngcháy,chữacháyvcácbiệnphápantonkhác.v.v Nóichungchiphí quảnlýnhchothuêth−ờngchiếmtới10%tiềnthuênh,nếuquảnlýkhôngtốt,chiphítăng caohoặcng−ờithuêkhôngbằnglòngvbỏđithìthiệthạisẽlớn.Đâylch−akểnhữngchi phíchochuyêngia,kếtoánthuếvcholuậts−.v.v 8 KhoaĐấtvMôitr−ờng
16. Thịtr−ờngbấtđộngsản 1.1.7.Tínhảnhh−ởnglẫnnhau ViệcChínhphủđầut−mởmangđ−ờngxá,côngviên,tr−ờnghọcv.v cóthểnâng caogiátrịbấtđộngsảntrongkhuvựcphụcậnlênkhánhiều.Kinhnghiệmchứngtỏnếudự báođ−ợcchínhxácsựđầut−lớncủachínhphủvokếtcấuhạtầngtạikhuvựcrồiđầut− (thậmchíđầucơ)pháttriểnbấtđộngsảntr−ớcmộtb−ớcthìcóthểthnhcôngrấtlớn. 1.2.Thịtr−ờngbấtđộngsản Bấtđộngsảnlloạihnghoáđặcbiệt,tuykhôngthểdichuyểnnh−ngcóthểđemlại lợiíchchochủsởhữu,dođólmnảysinhhoạtđộnggiaodịch.thịtr−ờngbấtđộngsảnlnơi tiếnhnhcácgiaodịchvềbấtđộngsản,mangtínhkhuvựcvbiếnđộngtheothờigian.Vì vậythịtr−ờngbấtđộngsảnltổnghocácgiaodịchbấtđộngsảnđạtđ−ợctạimộtkhuvực địalýnhấtđịnhtrongthờiđiểmnhấtđịnh. Thịtr−ờngbấtđộngsảnbaogồm3thịtr−ờngnhánh:Thịtr−ờngmuabán;thịtr−ờng chothuêbấtđộngsản;thịtr−ờngthếchấpvbảohiểmbấtđộngsản. Căncứvothứtựthờigianmbấtđộngsảngianhậpthịtr−ờngthìthịtr−ờngbấtđộng sảncó3cấp,gồm: Thịtr−ờngcấpI :lthịtr−ờngchuyểnnh−ợng,giaohoặcchothuêquyềnsửdụngđất (còngọilthịtr−ờngđấtđai); Thịtr−ờngcấpII: Lthịtr−ờngxâydựngcôngtrìnhđểbánhoặcchothuê; Thịtr−ờngcấpIII: Lthịtr−ờngbánlạihoặcchothuêlạicôngtrìnhđđ−ợcmuahoặc thuê. 2.Đặctínhvchứcnăngcủathịtr−ờngbấtđộngsản 2.1.Cácđặctính 2.1.1.Thịtr−ờngbấtđộngsản lthịtr−ờnggiaodịchcácquyềnlợichứatrongBấT đẫNGSảNđóchứkhôngphảibảnthânđấtđaivcôngtrình.Thôngth−ờngthìcácquyềnlợi đóbịmộtsốhạnchế,chẳnghạnnh−quihoạchđôthị,điềulệxâydựngv.v tứclcótính t−ơngđốichứkhôngphảituyệtđối. 2.1.2.Thịtr−ờngmangtínhkhuvực dođặcđiểmcốđịnh,khôngdichuyểnđ−ợccủa bấtđộngsản.Trongmỗin−ớc,mỗiđôthị,thậmchímỗikhuvựctrongđôthị,thịtr−ờngbất độngsảncónhữngđiềukiệnthịtr−ờng,quanhệcungcầuvmứcgiácảrấtkhácnhau. 2.1.3.Cầnđếndịchvụcủacácloạit−vấnchuyênnghiệptrìnhđộcao bấtđộngsản th−ờngcógiátrịcao,sốđôngkháchhngmuốnmuachomìnhdùng,mmộtđờing−ờilại chẳngcómấylầnmuasắmnh−vậy(ởMỹ,sốliệutổngkếtchobiếtlkhoảng34lần),dođó khimuasắmrấtcẩnthậntínhtoán,cầnhỏiýkiếncủacácchuyênviênmôigiới,chuyênviên địnhgiá.v.v Tuygiácảdochuyênviên−ớctínhvẫnítnhiềumangtínhchủquannh−ng nhữngng−ờinyđquađotạo,cókinhnghiệmchuyênmôn,nắmđ−ợctìnhhìnhmớinhất củathịtr−ờng,thuthậpnhiềuthôngtinnêncóthểgiúphoặcthaymặtng−ờimuađểtiếnhnh đmphán,thuxếptichínhvbảohiểm.v.v đểmuahoặcthuêbấtđộngsảnđápứngyêu cầuđềra.Kinhnghiệmchothấynếucáctổchứcmôigiớikémpháttriểnthìsựvậnhnhcủa thịtr−ờngbấtđộngsảnsẽkémhiệuquả,chiphígiaodịchvềbấtđộngsảnsẽđắtlên. 2.1.4.Dễnẩysinhtìnhtrạngmấtcânbằngcungcầuvtìnhtrạngđộcquyềntrên thịtr−ờng .Muốnbiếtthịtr−ờngvậnhnhhiệuquảthìphảixétmứcđộtựdocạnhtranh,tức lbênbánvbênmuacóđ−ợctựdođivothịtr−ờngkhông,cóđủsốl−ợngbênbánvbên muakhông?Vìthịtr−ờngbấtđộngsảnmangtínhkhuvựcnênsựcạnhtranhlkhônghon ton,mặtkhácnếuthịtr−ờngvẫnkhônghonchỉnhthìviệcpháttriểnnhữngdựánbấtđộng 9 KhoaĐấtvMôitr−ờng
17. Thịtr−ờngbấtđộngsản sảnlớngặptrởngại,dođódễnẩysinhtìnhtrạngđầucơ,bắtbí,đẩygiálêncáchxagiátrị thựchoặctìnhtrạngnhđểkhông,ítng−ờimuahoặcthuê. 2.2.Cácchứcnăng Cơchếgiácảpháthuytácdụngthôngquathịtr−ờng,lmchothịtr−ờngbấtđộngsản cócácchứcnăngd−ớiđây: 2.1.2.Phânphốitinguyênvlợiíchcủabấtđộngsản. Vìtinguyênđấtđaicóhạn, chukỳđầut−pháttriểnbấtđộngsảnlạidivth−ờngchậmsovớithayđổiyêucầucủathị tr−ờng,dođócầncósựđiềutiếtđốivớisựphânphốivlợiíchcủabấtđộngsảnthôngquacơ chếgiácả. 2.2.2.Thểhiệnsựthayđổicầuđốivớithịtr−ờngbấtđộngsản. Sựbiếnđộngcủacầu ldonhữngnguyênnhânchủyếusauđâygâyra: Thayđổidựbáolợiíchthuđ−ợctrongt−ơnglai; ảnhh−ởngchínhsáchthuếcủaChínhphủ; Thayđổimứcthunhậpvthịhiếung−ờitiêudùng. Thayđổikhảnăngcungcấpvốnvđấtđai. 2.2.3.Chỉđạoviệccungứngđểthíchứngvớithayđổicầu. Cóhaiph−ơngthứcsau đâyđểthayđổiviệccungứng: Pháttriểnthêmnhiềubấtđộngsảnmớihoặcthayđổicáchsửdụngbấtđộngsảnhiện có,chẳnghạnchuyểnnhđểbánthnhnhchothuêhoặcng−ợclại; Thayđổiquanhệgiácảgiữabánvchothuê.Chẳnghạngiábánnhth−ờngt−ơng đ−ơngvới300400lầngiáthuêtháng,nếugiábánnhtăngcaohơnnhiềuthìnhucầuthuê nhcũngtănglên;hoặcnh−giáthuêvănphòngtăngcaothìnhiềukháchsạnvnhởcũng đ−ợcchothuêlmvănphòng.v.v Cầnchúýrằngquátrìnhthayđổicungđòihỏiphảitrảiquathờigiannhấtđịnh,trong thờigianấylạicóthểxuấthiệnnhântốmớiđòihỏiphảitiếptụcđiềuchỉnh,dovậytìnhtrạng cânbằngcungcầubấtđộngsảnrấtkhóthựchiện,vnếuđạttớithìcũngtronggiaiđoạnngắn ngủithôi.Dovậyng−ờitath−ờngnói"mấtcânbằngltuyệtđốicòncânbằngchỉlt−ơngđối vtạmthờithôi". 2.2.4.Chỉđạocầuđểthíchứngvớithayđổiđiềukiệncung .Chẳnghạntạicácđôthị lớngiáđấtngycngcaonh−nggiáthnhxâydựngnhcaoốclạigiảmxuốngdoứngdụng nhiềutiếnbộkhoahọcvcôngnghệmớitrongkỹthuậtxâydựng(kểcảvậtliệuxâydựng), dẫnđếnviệcpháttriểncácnhcaoốcvớinhiềucănhộcógiábánhoặcgiáthuêphảichăng, mgiảmbớtviệcxâydựngnhởnhiềutầngkhôngcóthangmáy.Nh−vậyng−ờitiêudùng cũngphảidầndầnthíchứngvớitìnhhìnhthayđổiđiềukiệncungmớimẻny. 3.Quanhệcungcầutrongthịtr−ờngbấtđộngsản 3.1.Cầutrongthịtr−ờngbấtđộngsản Trongthịtr−ờngbấtđộngsản,khicósựcânbằnggiữacungvcầu,tacóđ−ờngbiểu diễnquanhệgiữagiácảđơnvịbấtđộngsảnvớisốl−ợngcầutrongđơnvịthờigiannh−trong hìnhvẽ1,ứngvớigiáđơnvịPotacósốl−ợngcầuQo.Khigíacảtăngthìsốl−ợngcầulại biếnđổing−ợclại,tứclgiảmđi. 10 KhoaĐấtvMôitr−ờng
18. Thịtr−ờngbấtđộngsản Giácả P đơnvị bấtđộngsản Po D1 D O Qo Q1 Q Sốl−ợngcầutrong đơnvịthờigian Hình1: ảnhh−ởngcủađiềukiệngiácảđốivớicầu Đ−ờngbiểudiễnđóđ−ợchìnhthnhvớigiảthiếtltấtcảcácnhântốkhácđềukhông thayđổi,trừgiácảPvsốl−ợngQ.Thếnh−ngđốivớinhiềuloạibấtđộngsản,nh−nhở chẳnghạn,sốl−ợngcầucònphụthuộcvonhiềunhântốkhácnh−: 3.1.1.Sựthayđổithunhập: Nếuthunhậptănglênthìcùngmộtgiánh−ngsốl−ợngng−ời muatănglên,từQthnhQ 1đ−ờngbiểudiễndịchvềbênphải. 3.1.2.Sựthayđổigiácảhnghoácóthểthaythế: Chẳnghạnnếugiábánnhtăng quácaothìsẽthayđổiquanhệcungcầuđốinhcógaracũngsẽbiếnđổi. 3.1.3.Sựthayđổidựbáovềt−ơnglai :Chẳnghạnnhiềung−ờimuadựbáorằngt−ơng laimìnhsẽsắmôtôthìmốiquanhệcungcầucủanhchothuê. 3.1.4.SựthayđổichínhsáchcủaChínhphủ :chẳnghạnvềthuế,vềnhở,vềđấtđai vquyhoạchcũnglmbiếnđổiquanhệcungcầuvớinhở. 3.2.Cungtrongthịtr−ờngbấtđộngsản Khigiácảtănghoặcgiảmthìsốl−ợngcungcũngbiếnđổitheochiềuh−ớngtănghoặc giảm(tỷlệthuận).Quanhệgiữagiácảvsốl−ợngbấtđộngsảnxâydựngmớiđ−ợcbiểuthị trênhình2vớiđiềukiệnlcácnhântốkháckhôngthayđổi. 11 KhoaĐấtvMôitr−ờng
19. Thịtr−ờngbấtđộngsản P Giácả đơnvị bấtđộngsản S2 So S1 Po O Q2 Qo Q1 Q Sốl−ợngbấtđộngsảnxâymớiđểcung Hình2:Quanhệgiữagiácảvsốl−ợngcung Cũngnh−đốivớicầu,còncónhiềunhântốảnhh−ởngtớicungnh−giáthnhkhai phát,côngnghệxâydựng,chínhsách củaChínhphủ,giácảt−ơngquangiữacácloạisản phẩm,dựbáot−ơnglai.v.v Sauđâysẽtrìnhbyảnhh−ởngcủabatrongsốcácnhântốđó: 3.2.1.Giáthnhkhaiphátbấtđộngsản: Cóảnhh−ởngtrựctiếpđếnmứclợinhuận củanhđầut−,dođóảnhh−ởngđếnquyếtđịnhđầut−đểtăngsốl−ợngcung.Giáthnhcao thấpcònphụthuộcvolisuấtchovaycủaNgânhngtìnhhìnhlạmphát.v.v chẳnghạn nếulisuấtngânhnggiảmđivđ−ờngđồthịchuyểndịchsangtráithnhđ−ờngS 1,tứclsố cungsẽtănglên. 2.3.2.SựthayđổichínhsáchcủaChínhphủ :NếuChínhphủtănggiáđấthoặctăng thuếthìsốl−ợngcungứnggiảmđivđ−ờngđồthịchuyểndịchsangtráithnhđ−ờngS 2. 3.2.3.Sựthayđổidựbáot−ơnglai :Nếung−ờikinhdoanhbấtđộngsảndựbáorằng sắptớigiánhsẽtănglên,dođóhọsẽgămlạimộtsốbấtđộngsảnch−abánvội,lmgiảm l−ợngcung. 3.3.Cânbằngcungcầu Khivẽđ−ờngcungvđ−ờngcầu(vốnlđ−ờngcong,nh−ngvẽthnhđ−ờngthẳngđể tiệnthảoluận)trêncùngmộtđồthịthìhaiđ−ờngđógặpnhautạiđiểmE,gọilđiểmcân bằngcungcầu(vớigiảthiếtlcácnhântốkháckhôngthayđổi).Cóhailoạicânbằng:cân bằngổnđịnh,tứclsaukhichệchrakhỏiđiểmcânbằngnh−docácnhântốkháctácđộng lạicóthểtáilậpđ−ợcđiểmcânbằngmới,vcânbằngkhôngổnđịnhkhikhôngtáilậpđ−ợc điểmcânbằngmới. 12 KhoaĐấtvMôitr−ờng
20. Thịtr−ờngbấtđộngsản P Đ−ờngcầu S Đ−ờngcung Po E P1 E' Do D1 O Qa Q1Qo Q Hình3:Cânbằngcungcầu Khicácnhântốkhácthayđổithìđồthịquanhệcungcầucũngchuyểndịch.Chẳng hạnkhilisuấtchovaymuanhtănglênthìtronghình3,đ−ờngcầuchuyểntừD osangD 1v nếugiácảvẫnlP othìsốl−ợngcầugiảmđithnhQa.Nh−vậynếul−ợngcungvẫnlQothì sẽl−ợngbấtđộngsảntồnđọngl ∆Q=QoQa.Trongtr−ờnghợpđó,nhthầuđầut−giảm giábáncònP 1 thìl−ợngnhbánđ−ợcsẽtănglênđếnQ 1vđạttớiđiểmcânbằngmớiE'giữa cungvcầu. 3.4.Tínhđnhồicủacungvcầu Mốiquanhệgiữagiácảvớicungvcầu(trongđiềukiệncácnhântốkháckhôngthay đổi)đốivớimốiloạihnghoákhôngnh−nhau.Đốivớimỗiloạihnghoánysựthayđổigiá cảsẽảnhh−ởngmạnhmẽđếncầucủang−ờitiêudùnghoặcl−ợngcungnh−ngvớiloạihng hoákháclạikhôngnh−thế.Dođóđểđođ−ợcđộnhạybéncủasốl−ợngcungvcầuđốivới sựthayđổigiácả,ng−ờitadùngkháiniệmtínhđnhồicủagiácả. 3.4.1.Tínhđnhồicủacầu:thểhiệntrênhaimặt Tínhđnhồicủagiácầuđ−ợcbiểuthịbằnghệsốPED(hệsốđnhồigiácầu) Tỷlệ%sựthayđổisốl−ợngcầu HệsốPED= Tỷlệ%sựthayđổicủagiácầu CóthểthấyhệsốPEDcnglớncónghĩalsốl−ợngcầunhạycảmđốivớisựthayđổi giácả,tứclgiácảgiảmmộtítnhờsốl−ợngcầutănglênnhiềuvng−ợclại.Nếuhệsố PED 1thìđólcầucóđnhồi,chẳnghạnkhigiá máytínhgiảm10%msốl−ợngcunglạitănglên30%thìhệsốPED=3.Nghiêncứucủamột sốn−ớcchothấyđốivớinhởthìhệsốPEDtrongkhoảng0,5 ữ1tứclgiácảkhôngphảil nhântốchủyếutácđộngđếncầu. Tínhđnhồicủathunhậpcủabêncầuđ−ợcbiểuthịbằnghệsốYED(hệsốđnhồi thunhậpbêncầu): Tỷlệ%sựthayđổisốl−ợngcầu HệsốYED= Tỷlệ%sựthayđổithunhập 13 KhoaĐấtvMôitr−ờng
21. Thịtr−ờngbấtđộngsản HệsốYEDbiểuthịsựnhạycảmcủasốl−ợngcầukhicósựthayđổithunhậpcủa ng−ờimua.KinhnghiệmchothấyđốivớinhởthìYEDởtrongkhoảng0,75 ữ1,25vsự thayđổisốl−ợngcầuth−ờngtrễhơnsựthayđổicủathunhập(thunhậptăngthìsốl−ợngcầu cũngtăngnh−ngtrễhơn). 3.4.2.Tínhđnhồicủacung: Đ−ợcđịnhnghĩat−ơngtựnh−tínhđnhồicủacầuv đ−ợcbiểuthịbằnghệsốPES(hệsốđnhồicủacung): Tỷlệ%sựthayđổisốl−ợngcung HệsốPES= Tỷlệ%sựthayđổicủagiácung NếuPES 1.Nhântốthờigiancóảnhh−ởnglớntớitínhđnhồicủacung,tứclkhigiácảthay đổithìtrongthờigianngắnsốl−ợngcungkhómthayđổikịp.Saumộtthờigiankhádithì ảnhh−ởngcủathayđổigiácảmớitácđộngrõrệtlênsốl−ợngcung.Chẳnghạngiáchothuê hoặcbánnhvănphòngtăngcaothìphải13nămsaumớicóthêmnhiềunhvănphòngđ−ợc xâydựngmớihoặccảitạotừcácloạinhkhácđ−aracungứng.Vìvậytrongkinhdoanhbất độngsảndosựchậmtrễnymkhiđềcậpđếntínhđnhồicủacungng−ờitacònchiara thnhtínhđnhồingắnhạnvtínhđnhồidihạn.Tronghình4lmộtvídụvềảnhh−ởng củanhântốthờigianđốivớitínhđnhồicủacung. Trongđiềukiệnthịtr−ờngnhấtđịnh,ứngvớigiáPetacósốl−ợngcungQe.Nếugiá tănglênthnhP 1nh−ngtrongthờigianngắn,sốl−ợngcungvẫnkhôngđổi,tứclQ 1=Qe,v đ−ờngcungS 1trởthnhthẳngđứngvuônggócvớitrụchonhQ.Saumộtthờigian,sốl−ợng cungtăngthnhQ 2vđ−ờngSquaymộtgóctrởthnhS 2.Vớiđ−ờngS 1thìcunghonton khôngcótínhđnhồi,cònvớiđ−ờngS 2vS 3thìtínhđnhồicủacungtănglên. GiácảPS 1S2S3 P1 Pe OQ 1/QeQ 2Q3 Sốl−ợngcungQ Hình4:Tínhđnhồicủagiácungngắnhạnvdihạn Trongtr−ờnghợpcựcđoan,khiđ−ờngcungtrởthnhhontonnằmngangthìtính đnhồicủacungtrởnênvôhạn. 3.5.Sựvậnhnhthịtr−ờngbấtđộngsản Trongthịtr−ờngthìquanhệcungcầuảnhh−ởngrấtlớnđếngiácả.Thếnh−ngtrong thịtr−ờngbấtđộngsản,ngoibấtđộngsảnđểmuabáncòncóbấtđộngsảnđểchothuê.Vì vậyngoigiácảcònphảixemxétgiáthuêvìcảhailoạigiányđềucóảnhh−ởngquyếtđịnh đếnsốl−ợngcầu.TỷsốgiữagiáthuêthángRtrêngiácảPđ−ợcgọiltỷsuấtt−bảnhoá: i=R/P,tỷsuấtnycngcaothìthuhồivốncngnhanh. 14 KhoaĐấtvMôitr−ờng
22. Thịtr−ờngbấtđộngsản Vìsaong−ờitiêudùngmuốnthuênh?Đólvìngoinhucầuvềnhở,ng−ờitiêu dùngcòncónhiềunhucầukhácvềănmặc,đilạigiảitrí,nuôiconcái.v.v Vìvậyphảixuất pháttừthunhậpcủamìnhvcânnhắccụthểcáckhoảnchitiêuđểquyếtđịnhviệcmuahay thuênh.Nh−vậygiáthuênhldothịtr−ờngsửdụngbấtđộngsảnquyếtđịnhchứkhông phảidothịtr−ờngđầut−bấtđộngsảnchiphối. Thịtr−ờngđầut−bấtđộngsảnquyếtđịnhsốl−ợngcungchothịtr−ờngsửdụngbất độngsản,còncầuđốivớibấtđộngsảnlạidogiátiềnthuêvmộtsốnhântốkinhtếnh−trình độsảnxuất,mứcthunhập,sốl−ợngcáchộgiađình.v.v quyếtđịnh.Vìvậytácdụngcủathị tr−ờngsửdụngbấtđộngsảnlxáclậpđ−ợcmứcgiáthuê,vớimứcđóthìsốl−ợngcầucân bằngđ−ợcvớisốl−ợngcung. Đểtiệnphântíchsựvậnhnhcủathịtr−ờngbấtđộngsản,ng−ờitath−ờngdùngmô hìnhbốnhệtoạđộnh−tronghình5: Thịtr−ờngđầut−giáthuêR Thịtr−ờngsửdụng địnhgiáP=R/itháng xácđịnhgiáthuê D=f(R,tìnhhìnhkinhtế)=S III P S Giácả L−ợngm 2đangtồn IIIIV Thịtr−ờngđầut− Thịtr−ờngsửdụng Xâydựngmới điềuchỉnhl−ợngtồn L−ợngm 2 S=C/ δ mớixâydựng(∆S=CδS) P=f(c) C Hình5:Thịtr−ờngsửdụngvthịtr−ờngđầut−bấtđộngsản HệtoạđộIdùngđểbiểuthịmốiquanhệgiữagiáthuêvl−ợngcầu,nếugiáthuêtăng thìl−ợngcầugiảmvng−ợclại.Nếucósựthayđổinhântốkinhtếxhộinođóthìđ−ờng cầuDcóthểdịchchuyển,chẳnghạnnếukinhtếtăngtr−ởngthìnódịchchuyểnsongsongvề phíatrên,tứcll−ợngcầutănglênkhigiáthuêvẫnnh−tr−ớchoặcgiáthuêtănglênkhil−ợng cầukhôngđổi.Nh−vậyđ−ờngcầuDbiểudiễnhmsốcủagiáthuêRvtìnhhìnhkinhtế. Khil−ợngcầubằngvớisốl−ợngcungthìđạtđ−ợccânbằng: D(R,tìnhhìnhkinhtế)=S HệtoạđộII(thuộcvềthịtr−ờngđầut−)dùngđểbiểuthịmốiquanhệgiữagiáthuêR vgiácảP.Tỷsốgiữahaigiáđóltỷsuấtt−bảnhoá:i=R/Pnh−đnóiởtrênvichínhl toạđộdốccủađ−ờngbiểudiễn.Tỷsuấticũngltỷsuấtthulợicủang−ờikinhdoanhnh chothuê.Khixácđịnhi,ng−ờikinhdoanhcầnxétđến4mặtsauđây: (1)Lisuấtdihạntronghoạtđộngkinhtế; (2)Dựbáolisuấttănggiáthuê; (3)Cácrủirođốivớithunhậptừgiáthuê; (4)Chínhsáchthuếđốivớibấtđộngsản. 15 KhoaĐấtvMôitr−ờng
23. Thịtr−ờngbấtđộngsản Khiđxácđịnhithìcóthểxácđịnhđ−ợcgiácảPhoặcgiáthuêRnếubiếtđ−ợcmột tronghaigiáđó. HệtoạđộIII(cũngthuộcthịtr−ờngđầut−)dùngđểbiểuthịmốiquanhệgiữagiá thnhf(c)vl−ợngxâydựngmớiC.Tạihình5,giảthiếtlkhiCtăngthìgiáthnhtăng,tức l đ−ờng biểu diễn h−ớng về phía d−ới bên trái. Nếu gặp tình huống giá thnh không phụ thuộcvocácyếutốkhácthìnótrởthnhđ−ờngthẳngđứngh−ớngxuốngd−ới,hoặcgặp tr−ờnghợpđấtđaicungứngphiđnhồithìnólạinằmngangsongsongvớitrụchonh.Khi giácảvgiáthnhbằngnhauthìcóthểxácđịnhđ−ợcl−ợngxâymớitrongdạngcânbằng, nếul−ợngxâymớiíthơnl−ợngcânbằngthìng−ờikinhdoanhcóthểthuđ−ợclợinhuậnsiêu ngạch,cònnếunhiềuhơnthìkhôngthuđ−ợclờiligì.Vìvậyl−ợngnhxâymớinênduytrì ởdạngcânbằng,tứclkhigiácảbằnggiáthnh,tứcl:P=f(c). HệtoạđộIV(thuộcvềthịtr−ờngsửdụng)dùngđểbiểuthịmốiquanhệgiữal−ợng nhđangtồnvnhmớixây(tứcll−ợngtăngthêm).Trongmộtnăm,l−ợngnhđangtồnS tăngthêmnhờcól−ợngnhmớixâytrongnămC,đồngthờicũnggiảmđil−ợng δS,trongđó δltỷsuấtnhbịthảiloạidoquácũvh−hỏng.Nh−vậyl−ợngnhđangtồnđ−ợctăngthêm mộtl−ợngl ∆S=CδS. Dùnghình5tacóthểphântíchcácảnhh−ởngcủakinhtếvĩmôđốivớithịtr−ờngbất độngsản,nh−sựthăngtrầmcủakinhtế,lisuấtdihạn,tíndụngngắnhạn.v.v a) ảnhh−ởngcủatăngtr−ởngkinhtếđốivớiyêucầusửdụngbấtđộngsản Khikinhtếtăngtr−ởngthìđ−ờngbiểudiễncầuDtronghệtoạđộIdịchsongsonglên phíatrên(hình6)dosảnxuấtpháttriển,thunhậpgiađìnhtănglên.v.v Nếul−ợngcungS khôngkịptănglênthìgiáthuêsẽtăng,dođóquahệtoạđộIImkéogiácảPcũngtăngtheo, rồiquahệtoạđộIIImlmtăngl−ợngnhxâymớiC,cuốicùngchuyểnđếnhệtoạđộIV lmtăngl−ợngnhđangtồnS. Thịtr−ờngđầut−GiáthuêRThịtr−ờngsửdụng địnhgiá tháng xácđịnhgiáthuê III PS Giácả L−ợngnhtồn IIIIV Thịtr−ờngđầut− Thịtr−ờngsửdụng Xâydựngmới điềuchỉnhl−ợngtồn L−ợngnh mớixâydựngC Hình6:Sựtăngcầusửdụngbấtđộngsản 16 KhoaĐấtvMôitr−ờng
24. Thịtr−ờngbấtđộngsản b. ảnhh−ởngcủalisuấtdihạnđốivớiyêucầusửdụngbấtđộngsản Khicầnđiềutiếtvĩmôthịtr−ờngbấtđộngsảnthìChínhphủcóthểdùngcôngcụli suấttiềnvay.Chẳnghạnkhimuốnkíchthíchnhândânmuanhtrảgóp,Chínhphủ(hoặc ngânhng)hạlisuấtchovaydihạn,nh−vậysống−ờimuốnvaytiềnmuanhsẽtănglên, cònng−ờithuêsẽgiảmđi,dođótheoquyluậtcungcầu,giácảnhtănglêncòngiáthuêhạ xuống,tứcltỷsuấtt−bảnhoáigiảmxuống,đ−ờngbiểudiễntronghệtoạđộIIsẽquayvề phíad−ớimộtgóc(hình7),ảnhh−ởngđếncáchệtoạđộcònlạicuốicùnghìnhthnhsựcân bằngmới,trongđól−ợngnhmớixâytăngvlmchol−ợngnhtồncũngtăngt−ơngứng. Hiểnnhiênsựcânbằngnyphảisaumộtthờigianmớicóthểhìnhthnhdohiệnt−ợngthời trễ(dotínhkhuvựccủathịtr−ờngbấtđộngsản,khithiếuthìkhôngthểđembấtđộngsảntừ nơikhácđếnđểbánhoặcchothuê).Tìnhhìnhvậnhnhcủathịtr−ờngbấtđộngsảncũng diễnrat−ơngtựkhicácrủirotrênthịtr−ờnggiảmđihoặcthuếđánhvobấtđộngsảnhạ xuống. Nếudolisuấtdihạntăngdẫnđếnyêucầumuanhgiảmđi,tìnhhìnhdiễnrang−ợc lại,nhmớixâyvl−ợngnhtồnbịgiảm;giáthuêtăng.v.v tiếnđếnsựcânbằngmới. Thịtr−ờngđầut− GiáthuêR Thịtr−ờngsửdụng địnhgiá xácđịnhgiáthuê III P S Giácả L−ợngnhtồn Thịtr−ờngđầut−IIIIV Thịtr−ờngsửdụng xâydựngmới điềuchỉnhl−ợngtồn L−ợngnh mớixâydựng C Hình7:Sựthayđổinhucầuđầut− c. ảnhh−ởngcủatíndụngngắnhạnđốivớil−ợngnhmớixây Tíndụngngắnhạncóảnhh−ởngđếnquyếtđịnhđầut−.Chẳnghạnkhilitíndụng ngắnhạntănglênthìgiáthnhxâynhtănglên,đ−ờngbiểudiễntronghệtoạđộIIIdịchsong songvềbêntrái(Hình8),l−ợngnhmớixâyvl−ợngnhtồngiảmđi,sống−ờimuanh giảmđivsống−ờimuốnthuênhtănglên,lmtănggiáthuênh.v.v rồihìnhthnhsựcân bằngmới. 17 KhoaĐấtvMôitr−ờng
25. Thịtr−ờngbấtđộngsản Thịtr−ờngđầut−giáthuêR Thịtr−ờngsửdụng địnhgiá xácđịnhgiáthuê III P S giácả L−ợngnhtồn IIIIV Thịtr−ờngđầut− Thịtr−ờngsửdụng xâydựngmới điềuchỉnhl−ợngtồn L−ợngnhmới xâydựng C Hình8:Thayđổigiáthnhxâydựngmới Tình hình t−ơng tự nh− vậy, cũng xẩy ra khi độ rủi ro tăng lên, chẳng hạn do quy hoạchđôthị,giáđềnbù,giáđấtđaitănglênlmgiáthnhxâydựngtănglên.v.v Cầnchúýlbốnhệtoạđộgiúpxemxétsựbiếnđộngcủathịtr−ờngđầut−vthị tr−ờngbấtđộngsảnkhicósựbiếnđổicủachỉmộtnhântốảnhh−ởng.Trongthựctế,nhiều khicóđếnhaihoặcbanhântốcùngảnhh−ởngmộtlúc,khôngthểphântíchbằngmôhình bốnhệtọađộmphảidùngph−ơngphápkhácnh−môhìnhphântíchđộnglựchọchệthống. Tuyvậybốnhệtoạđộgiúptanhậnthứcrõvềquanhệqualạigiữathịtr−ờngsửdụng(xác địnhgiáthuê)vớithịtr−ờngđầut−(giácảvxâydựngmới),nóicáchkháclquanhệcung cầutrongthịtr−ờngbấtđộngsản. 18 KhoaĐấtvMôitr−ờng
26. Thịtr−ờngbấtđộngsản Ch−ơngII Khungpháplývềthịtr−ờngbấtđồngsản I.Cácquyềnvềbấtđộngsản 1.KháiniệmvềPhápluậtđấtđai/bấtđộngsản 1.1HệthốngPhápLuật Theogiáos−UlfJensel(LundUniversity):Theosựphânchiatruyềnthốngdựatrêncơ sởmôhìnhluật(LegandModel),cácn−ớctrênthếgiớiápdụng2hệthốngphápluậtchủyếu l:LuậtChung(CommonLaw)nh−Anh,Mỹvcácn−ớcthuộcđịacũcủaAnh;LuậtLụcđịa (ContinentalLaw)nh−Pháp,TâyBanNhavcácthuộcđịacũcủa2n−ớcny(NhánhLaM), ĐứcvBắcÂu(NhánhĐức),LiênXôvĐôngÂucũ(NhánhXhộichủnghĩa).Tuynhiên LuậtbấtđộngsảncủaĐức, úc,Mỹkhômgmangtínhtonliênbangmchỉtrongphạmvi từngbang.Vìvậy,LuậtMỹ(AmericanLaw)đ−ợchiểutheonghĩachungvnguồngốcchung củaluậtkhôngnhấtthiếtdẫnđếncácquyđịnht−ơngđồngvềbấtđộngsản. 1.2.Hìnhthứcvănbảnphápluậtvềđấtđai/bấtđộngsản Khungpháplývềđấtđaivbấtđộngsảnđ−ợcquyđịnhtrongcácloạivănbảnpháp luậtnh−sau: Hiếnpháp; Bộluật:VídụBộluậtđấtđaiThuỵĐiển(1970); Luật:VídụLuậtxáclậpbấtđộngsảnThuỵĐiển(1970);Luậtquảnlýbấtđộngsảnđô thịn−ớcCộnghoNhândânTrungHoa(1994);LuậtChungc−Malaysia(1985),LuậtĐấtđai ViệtNam(1988,1993,1998,2001,2004). Pháplệnh: VídụPháplệnhĐăngkýBấtđộngsảnThuỵĐiển(1970), PháplệnhNhởViệtNam(1991). 1.3.PhạmviđiềutiếtcủaphápluậtĐấtđai/bấtđộngsản Phápluậtvềbấtđộngsảnquyđịnh: Cácquyềnliênquanđếnbấtđộngsảnnh−: - Quyềnvphạmvigiaodịchbấtđộngsản; - Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận bất động sản; Các thủ tục về chuyển đổi, chuyểnnh−ợng,chothuê,thừakế,thếchấpbấtđộngsảnnhằmđảmbảoquyềnlợihợp phápcủang−ờibánvng−ờimuabấtđộngsản; - Địnhgiábấtđộngsản; - Chếđộtichính,thuếvcáckhoảnthunộpvongânsáchnhn−ớctừhoạtđộngcủa thịtr−ờngbấtđộngsản; - Giảiquyếtcáctranhchấpliênquanđếnbấtđộngsảnvcáchoạtđộngcủathịtr−ờng bấtđộngsản. 2.Cácquyềnvềbấtđộngsản 2.1.Quyềnsởhữu 2.1.1Địnhnghĩa Quyềnsởhữulquyềnđ−ợcghinhậnvbảovệcủaphápluậtđốivớimộtchủthể đ−ợctựdochiếmhữu,sửdụngvđịnhđoạtquyềnsởhữu.Trongđó: Quyềnchiếmhữulquyềnđ−ợcphápluậtbảovệnhằmgiámsátthựctếđốivớibất độngsản. Quyềnsửdụnglquyềnđ−ợcphápluậtbảovệđểkhaitháccácđặctínhhữuíchtự nhiêncủabấtđộngsảnvsửdụnglợiíchcủanó;lợiíchcóthểlthunhập,pháttriển,thu hoạchvcáchìnhthứckhác. Quyềnđịnhđoạtlquyềnđ−ợcphápluậtbảovệtrongviệcquyếtđịnhsốphậnpháp lýcủabấtđộngsản. 19 KhoaĐấtvMôitr−ờng
27. Thịtr−ờngbấtđộngsản 2.1.2Cáchìnhthứcsởhữuvềbấtđộngsản Có3hìnhthứcsởhữuvềbấtđộngsản: SởhữuNhn−ớc(chủsởhữulNhn−ớc); Sởhữutậpthể,cộngđồng(chủsởhữultậpthểhoặccộngđồng); Sởhữucánhân(chủsởhữulcánhân). 2.1.3Quyềncủachủsởhữubấtđộngsản Chủsởhữucóquyềnthựchiệnbấtcứhoạtđộngnomkhôngtráivớiphápluật, khôngxâmphạmquyềnvlợiíchng−ờikhácbaogồmchiếmhữu,sửdụng,địnhđoạt,thế chấp,chuyểnnh−ợng,chothuê,đểthừakế,chotặnghoặctừbỏbấtđộngsản. 2.1.4Xáclậpquyềnsởhữubấtđộngsản Quyềnsởhữubấtđộngsảnđ−ợcxáclậpkhimộtphápnhântạođ−ợcmộtbấtđộng sảnmớiđểsửdụnghợppháphoặcdomuabán,chuyểnnh−ợng,cho,tặng,thừakếtheodi chúchoặcphánquyếtcủatoán. 2.1.5Chấmdứtquyềnsởhữubấtđộngsản Quyềnsởhữubấtđộngsảnchấmdứtkhi:thựcthểpháplýtừbỏquyềnsởhữubằng vănbản,bấtđộngsảnbịthuhồitheoquyếtđịnhcủacấpcóthẩmquyềntheoquyđịnhcủa phápluậthoặcphánquyếtcủatoán. 2.2.Quyềncầmcố 2.2.1Địnhnghĩa Quyềncầmcốlquyềncủang−ờinhậncầmcốđốivớibấtđộngsảncủang−ờiđicầm cốsẽđ−ợcđảmbảođểng−ờinợhonthnhtráchnhiệmtichínhvcáctráchnhiệmkhác. Chủcủabấtđộngsảncóthểlng−ờicầmcố;Cảng−ờiđivayvbênthứbacũngcó thểlng−ờicầmcố.Ng−ờicầmcốchỉcóthểlng−ờicóquyềnmangđicầmcố. Ng−ờinhậncầmcốlng−ờicóquyềnvềtisảncủang−ờiđicầmcốtheoquyđịnh củaphápluậthoặchợpđồngthếchấp. 2.2.2Quyđịnhvềviệccầmcố a. Đốit−ợngcủacầmcốcóthểlbấtcứtisảnno,baogồmcảquyềnbấtđộngsản. Tisảncầmcốcóthểlvậtcầmcốcholầntiếptheo(cầmcốkếtiếp).Trongtr−ờnghợpny yêucầucủang−ờinhậncầmcốthứhaisẽđ−ợcthựchiệnkhiđápứngyêucầucủang−ờicầm cốthứnhất. b.Hợpđồngcầmcốphảiđ−ợclmthnhvănbảncóghirõtêncácbên,địachỉcốđịnh, đốit−ợngcầmcố,tráchnhiệmđ−ợcđảmbảobởicầmcốvthờigianthựchiện. c.Đăngkýnhn−ớcvềcầmcốđ−ợcthựchiệntạicơquannhn−ớcvềđăngkýbất độngsản. d.Đăngkývềquyềncầmcố,chứngnhậnviệcđăngkýcácquyềnnychấmdứtkhi:có đơncủang−ờigiữgiấyđăngký,cóđơncủang−ờinhậncầmcốvng−ờicầmcố,theophán quyếtcủatoán. 2.3.Quyềnthếchấp 2.3.1Địnhnghĩa Thếchấplmộtdạngcủacầmcốkhibấtđộngsảncầmcố(cảđộngsảnvbấtđộng sản)thuộcsởhữucủang−ờicầmcốhoặcbênthứba; 2.3.2Hơpđồngthếchấp Mộthợpđồngthếchấpphảicótêncủacácbên,địachỉ,đốit−ợngthếchấp,trách nhiệmrngbuộcbởithếchấpvthờigianthựchiện. Hợpđồngthếchấpphảilậpgiữabênthếchấpvbênnhậnthếchấpvng−ờinợnếu ng−òithếchấpkhôngphảilng−ờinợ. Hợpđồngđ−ợclậpthnhvănbảnvcóchữkýcủacácbên,đ−ợccôngchứngvphải đăngký; 20 KhoaĐấtvMôitr−ờng
28. Thịtr−ờngbấtđộngsản 2.3.2Cácquyđịnhvềviệcthếchấp Cáccôngtrìnhcótrênđấtmangthếchấphoặcđangđ−ợcxâydựngkhôngđ−ợccoi lmộtphầnbấtđộngsảnthếchấptrừkhing−ờithếchấpghitronghợpđồng; Đốit−ợngcủathếchấpcóthểthnhđốit−ợngcủamộtthếchấpkhác(thếchấpkế tiếp).Thếchấpkếtiếpđ−ợcphépkhikhôngbịcấmtronghợpđồngthếchấptr−ớcđó.Nếucó thếchấpkếtiếpthìyêucầucủang−ờithếchấpđầutiênphảiđ−ợcđápứngtr−ớc; Ng−ờimuasẽcótấtcảcácquyềnvtráchnhiệmmng−ờithếchấpcóđ−ợc.Vìvậy ng−ờimuaphụthuộcvocácquyềnmbênthứbang−ờichủsởhữucủacôngtrìnhcótr−ớc khithếchấpvbánbấtđộngsảnđó; Ng−òithếchấpcóquyềnxâydựngcáccôngtrìnhtrênthửađấtmangđithếchấpm khôngcầnsựđồngýcủang−ờinhậnthếchấp.Tuynhiênnếucôngtrìnhxâydựnggâyrahoặc cóthểgâyrathiệthạichothửađất,thìng−ờinhậnthếchấpcóquyềnyêucầuthayđổihơp đồngthếchấpđểmởrộngthêmquyềnđốivớicôngtrìnhđ−ợcxâydựngtrênthửađấtthế chấp; Bất động sản thuộc sở hữu nh n−ớc, cộng đồng v quyền thông hnh địa dịch (Servitude)khôngđ−ợccoilđốit−ợngthựchiệnthếchấp. 2.4.Quyềnthônghnhđịadịch(Servitude) 2.4.1Địnhnghĩa Chủsởhữumộtthửađấtđ−ợcquyềnyêucầuchủsởhữuthửađấtbêncạnhchophép sửdụnghạnchếđốivớithửađấtbêncạnhđónh−điquathửađất(đibộhoặcxeđạp),lắpđặt vsửdụngđ−ờngđiện,n−ớc,khí,điệnthoại Quyềnđógọilquyềnthônghnhđịadịch (THĐD). 2.4.2Cácquyđịnhvềquyềnthônghnhđịadịch QuyềnTHĐDcóthểđ−ợcxáclậptựnguyệnhaybắtbuộc.QuyềnTHDDtựnguyện đ−ợcxáclậpbởithoảthuậnbằngvănbảncócôngchứnggiữang−ờicóyêucầuTHĐDv ng−ờichủsởhữuthửađấtbêncạnh; QuyềnTHĐDbắtbuộcđ−ợcthiếtlậpbởitoánkhing−ờicóyêucầuTHĐDchứng minhđ−ợckhôngthểthiếtlậpquyềnTHĐDtựnguyệnbằngthoảthuận; QuyềnTHĐDphảiđăngkýnhn−ớctheothủtụcphápluậtquyđịnhvđ−ợcgiữ nguyênkhicácquyềnliênquanđếnthửađấtcóthiếtlậpquyềnTHĐDđ−ợcbánchong−ời khác; ChủthửađấtcóthiếtlậpquyềnTHĐDcóquyềnyêucầung−ờih−ởngquyềnTHĐD đềnbùchoviệcthiếtlậpquyềnTHĐDtrênth−ảđấtcủamình. II. Phạm vi điều tiết (Cácquyđịnhliênquanđếnbấtđộngsảnvcácgiaodịchbất độngsản) 1.Phânđịnhbấtđộngsản 1.1Quyđịnhvềđất,nhvcănhộ Bấtđộngsảnlcáctisảnkhôngdidờiđ−ợcbaogồmđất,nh,côngtrìnhxâydựng gắnliềnvớiđất.Mộtsốluậtthừanhậnnhvcănhộlbấtđộngsản,mộtsốluậtkháckhông thừanhận. Vấnđềliênquanđếnnhvcănhộvớit−cáchlbấtđộngsảnlquanhệpháplý giữanh,đất,cănhộvớichủsởhữuđất.Cănhộsởhữucánhânlmôhìnhphổbiếnngoira còncócácmôhìnhkhácnh−:NhHợptác(CooperativeHousing),trongđómộttổchứccó quyềnsởhữutisảncònng−ờithuêkýhợpđồngthuêvĩnhviễnmộtcănhộnođó;Sởhữu chung(CodominiumOwnership)trongđómỗing−ờicóquyềnsởhữucănhộriêngđồngthời đ−ợch−ởnglợitừphầnchungcủatonhvthửađất. 21 KhoaĐấtvMôitr−ờng
29. Thịtr−ờngbấtđộngsản 1.2Quyđịnhvềtisảncốđịnh Phápluậtbấtđộngsảncácn−ớcđềuquyđịnh:Nhvcácph−ơngtiệnkhácthuộcthửa đấtvớit−cáchltisảncốđịnhvt−ơngtựcáctrangthiếtbịcầnthiếttrongnhnh−bếp,hệ thốngcấpn−ớccũngltisảncốđịnh.Nếutisảnldochủsởhữuđấttạolậpthìkhôngcó vấnđềgì,nếudong−ờithuêtạodựngtrênđấtthìcầnphảicónhữngquyđịnhcụthểđểđảm bảolợiíchcủacảchủsởhữuđấtvng−ờithuê. 1.3Quyđịnhvềviệcphânđịnhthửađất Cáchệthốngmquyềnsởhữuđấtlcơsởcủatisảnthìviệcphânđịnhbấtđộngsản l rất quan trọng. Các quốc gia theo Luật Chung (Common Law) có xu h−ớng chấp nhận đ−ờngranhgiớighitronghợpđồngchuyểnnh−ợng(ContractofConveyance).Cácn−ớctheo hệthốngLuậtLụcđịa(ContinentalLaw) cóxu h−ớngdựavo cơsở Địachínhnhn−ớc, trongđóđ−ờngranhgiớicácthửađấtđ−ợcthểhiệnrấtchínhxác. 2Chuyểnnh−ợng (Transfer) 2.1Hợpđồngvchứngth−(ContractandDeed) Hầuhếtcácquốcgiađềuápdụngquytrìnhchuyểnnh−ợngtheohaib−ớc.Cácbên rngbuộcnhaubằngmộthợpđồngvtiếnhnhgiaodịchbằngchứngth−.Hợpđồngth−ờng cóchữkýcủang−ờibánvng−ờimua,đôikhichỉcóchữkýcủang−ờibán. Vớicácn−ớctheoLuậtChung,hợpđồngth−ờngkhoángđạthơnvcácđiềukhoản quantrọngth−ờngđ−ợcthểhiệnbằngngônngữcổchắcchắn. Hợpđồngphổbiếnđ−ợcthểhiệnd−ớihìnhthứcvănbản,tuynhiênhợpđồngmiệng cũngđ−ợcchấpnhận(Anh,ThuỵĐiển,Đứcquyđịnhhợpđồngviếtkhôngphảilbắtbuộc). 2.2Đăngký(Registration) a.Kháiniệm Cácquyềnvềbấtđộngsảnđ−ợcphápluậtbảohộsaukhiđ−ợcđăngkýnhn−ớc;Để khuyếnkhíchviệcđăngkýgiaodịchbấtđộngsản,phápluậtcácn−ớcquyđịnhkhôngchỉ quyềnsởhữumcácquyềnkhácnh−thếchấp,chothuê,thônghnhđịadịchcũngđ−ợcđăng ký.Mộtsốn−ớcquyđịnhviệcđăngkýlbắtbuộctrongmộtthờigiannhấtđịnhtừkhigiao dịchđ−ợcthựchiện,nếuquáthờihạn,hợpđồnggiaodịchkhôngcógiátrị. b.Phânloại Có2hệthốngđăngkýbấtđộngsản: HệthốngĐăngkýĐịabạ(DeedRegistrationSystem),việcđăngkýđ−ợcthựchiện vosổđăngký(ngytháng,mụckê)vl−utrữcácchứngth−vềquyềnsởhữuvcácvănbản khác; HệthốngĐăngkýBằngkhoán(TitleRegistrationSystem),việcđăngkýdựatrêncơ sởxáclậpgiấychứngnhậnđảmbảocácthôngtinquantrọngcủabấtđộngsảnliênquanđến sởhữuvthếchấp. c.Thôngtinvềbấtđộngsản Tấtcảcáctổchức,cánhânthamgiavothịtr−ờngbấtđộngsản(nhđầut−,ng−ời mua,ng−ờichovay,ng−ờicầmthếchấpvcácbênliênquankhác)đềucầnthiếttiếpcậnvới thôngtinvềtìnhtrạngpháplýcủabấtđộngsảnliênquanđếngiaodịch.Khảnăngtiếpcận củacôngchúngđốivớithôngtinđăngkýbấtđộngsảnlquantrọng;quyđịnhcủacácn−ớc vềvấnđềnycũngrấtkhácnhau,ởCHLBĐứcchỉcócácchuyêngiamớiđ−ợcquyềntruy cậpthôngtinđăngký,bấtkỳsựtracứunocũngphảiđ−ợcphépcủacơquanđăngký,trong khiởMỹthôngtinđ−ợctruycậptrênmạng.Cácn−ớcBắcÂu(ThuỵĐiển,NaUy,PhầnLan) lcácquốcgiacóhệthốngthôngtinđấtđai(LandInformationSystem)hiệnđạikháhon chỉnh. d.Hệthốngmộtcửa (OneStopSystem) Cảicáchthủtụchnhchínhlmộtvấnđềbứcxúcđặtrađốivớinềnhnhchínhcác n−ớcnóichungtrongđóđặcbiệtđốivớicáccôngviệcliênquanđếngiaodịchbấtđộngsản. 22 KhoaĐấtvMôitr−ờng
30. Thịtr−ờngbấtđộngsản HệthốngMộtcửa(OneStopSystem)chophépng−ờidânchỉphảitớimộtcơquanđểgiải quyếtcáccôngviệcliênquanđếnbấtđộngsảncủamình.HLanlmộtn−ớcđangh−ớngtới thựchiệnviệccảicáchnyvớisựkếthợpgiữahệthốngthôngtinđấtđai(LIS)vhệthống thôngtinbấtđộngsản(RealPropertyInformationSystem). 3.Xâydựnghồsơđăngký 3.1Xâydựnghồsơđăngkýnhn−ớc Mộtsốn−ớcchínhphủtrung−ơngchịutráchnhiệmvềhồsơđăngký(Anh,HLan, ThuỵĐiển,ĐanMạch,NaUy),hệthốnghồsơđăngkýđ−ợcxâydựnghiệnđạivớisựtrợgiúp củacôngnghệthôngtin(GIS,LIS). Mộtsốn−ớckhácviệcđăngkýgiaochochínhquyềnđịaph−ơng,việcxâydựnghồ sơđăngkýphứctạphơnvchấtl−ợngkémhơn.VídụởMỹcókhoảng3000hạt,riêngTexas có254hạt,hạtnhỏnhấtchỉcó140nhânkhẩu,tronglúchạtlớnnhấtcó3triệunhânkhẩu,tất cảcáchạtđềucóhồsơđăngkýriêng,việctruycậpthôngtinchỉcóthểtiếnhnhtạihạtnơi cóbấtđộngsản. 3.2Xâydựnghồsơđăngkýt−nhân TrongđiềukiệnđặcthùcủaMỹxuấthiệnhìnhthứcbảohiểmquyềnsởhữu.Cáccông tyt−nhânhoạtđộngtronglĩnhvựcnyquảnlýhồsơkhôngchínhthứccủaliênbangvsử dụngchúngđểtìmkiếmthôngtinvềquyềnsởhữu(TitleSearches).Việctìmkiếmcóhiệu quảnêncáccôngtycóthểthulợi,cònkháchhngsửdụngdịchvụphảichiphícao. 4.Trợgiúppháplý TạiLụcđịaChâuÂuvcácn−ớcchịuảnhh−ởngcủaphápluậtĐức,Pháp,TâyBan Nha,sựthamgiacủacáccơquancôngchứngtrongviệcchuyểnnh−ợngbấtđộngsảnlbắt buộc.Nhiệmvụcủacôngchứngviênlsoạnthảovănbảnvđảmbảothoảthuậncủacácbên lđúngphápluật. Tạicácn−ớckhácnh−Mỹ,AnhvThuỵĐiểnhợpđồngdocácbêntựsoạnthảođ−ợc coilhợplệ.Thôngth−ờngcácbêngiaodịchvẫnnhờđếnsựtrợgiúppháplýcủaluậts−v cácđạilýbấtđộngsản;Cáccôngtykinhdoanhbấtđộngsảncũngcóxuh−ớngsửdụngcác đạilýhoặcng−ờimôigiớiđểtiếpcậnvớinhiềukháchhngtiềmnănghơn. 5.Thuếvđịnhgiábấtđộngsản 5.1.ThuếBấtđộngsản Thuếbấtđộngsảnlthuếtrảhngnămtínhtheogiátrịbấtđộngsản.Phápluậtquy địnhđốit−ợngchịuthuếvcăncứtínhthuếvviệclậpbiểuthuếbấtđộngsản.Thuếbấtđộng sảnthuộcthẩmquyềntrung−ơng(ThuỵĐiển),hoặcđịaph−ơng(Mỹ,ĐanMạch). 5.2.Địnhgiábấtđộngsản Phápluậtquyđịnhcụthểviệcđịnhgiábấtđộngsản.Thuếbấtđộngsảnphảicăncứ vogiáthịtr−ờngcủabấtđộngsản.Việcđịnhgiábấtđộngsảngiúpchothịtr−ờngbấtđộng sảnhoạtđộnglnhmạnh,tránhrủirochocảng−ờibánvng−ờimua. 6.Tíndụng 6.1.Ng−ờichovay(Creditor) Thịtr−ờngbấtđộngsảnlmộtthịtr−ờngkhổnglồ.Điềukiệntiênquyếtchomộtthị tr−ờngtíndụngbấtđộngsảnlphảicóLuậtNgânhngđ−ợcxâydựngtốtvcóhiệulực.Vai tròcủanhn−ớclgiámsátcáchoạtđộngcủang−ờichovayvxácđịnhcơsốvốn.Tạicác quốcgiacôngnghiệpnh−CHLBĐứcvcácn−ớcBắcÂuhìnhthnhcáctổchứctíndụng chuyênnghiệpnh−Ngânhngthếchấp(CácHiệphộixâydựng),ởcácn−ớcNamÂutín dụngbấtđộngsảncũnglmộtdịchvụquantrọngcủacácngânhngthôngth−ờng. 6.2.Chovaydihạn Thịtr−ờngbấtđộngsảncầncáckhoảnchovayđầut−dihạn,hầunh−khôngcầncác khoảnchovayngắnhạn.Vấnđềlng−ờichovayphảihuyđộngđ−ợccácnguồndihạnđể đápứngcáckhoảnvayny. ởnhiềun−ớc,quỹl−ơngh−ulmộttrongnhữngnguồnquan trọngnhất.Lòngtinlmộtyếutốchủđạotrongviệcchovaydihạnkhicôngchúnglựachọn 23 KhoaĐấtvMôitr−ờng
31. Thịtr−ờngbấtđộngsản ngânhngđểgửitiềnl−ơngh−u.Điềunyphụthuộcvonghiệpvụchovayvquymôtisản thếchấpcủangânhng. 6.3.Hợpđồngthếchấp Hìnhthứcthếchấpcổđiểnchỉlmộtgiaodịchchuyểnnh−ợngtrongđóchophép ng−ờivaymualạitisảncủamìnhthôngquaviệctuânthủcácquyđịnhcủađiềukhoảnvay. Tuynhiênngynaythếchấpthôngth−ờngltisảnđ−ợcsửdụngnh−vậtđảmbảochomột khoảnvayvng−ờivayvẫncóquyềnsởhữu.Cáchthôngth−ờngđểđăngkýthếchấplng−ời vaykýmộtgiấyhẹntrảtiền(Promisorynote)coinh−bằng chứngvay nợ.Ng−ờichovay chuyểngiấynyđếncơquanđăngkýđểđăngký.Hoặcng−ờivayđếnphòngđăngkýxincấp mộtgiấychứngnhậnthếchấp(Mortgagedeed),sauđóchuyểngiấychứngnhậnchong−ời chovaylmbằngchứngchoviệcthếchấp. III.Phápluậtđấtđai/bấtđộngsảncácn−ớc 1.PhápluậtđấtđaiAustralia 1.1Quyđịnhvềđấtđaivbấtđộngsản PhápluậtđấtđaiAustraliaquyđịnhĐấtđaigồmmặtđấtvcácthnhphầnnằm d−ớiđất,gồmkhoảngkhôngphíatrênmặtđất,gồmmặtn−ớc,phầnphíad−ớimặtn−ớcv khoảngkhôngphíatrênmặtn−ớc,tấtcảnh,côngtrìnhxâydựngvnhữngcôngtrìnhđầut− gắnvớimặtđất,trênvd−ớimặtđất,hoặckếcậnảnhh−ởngtớiviệcsửdụngđấtđó. “Vớimụcđíchxácđịnhquyềnsởhữuvquyềnsửdụng,đấtđaiđ−ợcchianhỏ thnhcácthửariêngbiệt,trongthựctiễnởhầuhếtcácnơitrênthếgiới,cácthửađấtđ−ợcxác địnhranhgiớitheochiềuthẳngđứng,vềlýthuyếttrụcnytínhtừtâmtráiđấttheoh−ớngdây dọilênphíathiênđỉnh”. Nh−vậymộtthửađất(Haymộtđơnvịbấtđộngsản)đ−ợcxácđịnhtheoranhgiới nằmngangvranhgiớithẳngđứngtạothnhhìnhkhối.Vídụđiểnhìnhđểminhhọaởđâyl nhcaotầngchungc−trênmộtthửađất,mộttr−ờnghợpnữalcáccôngtrìnhkiếntrúcdạng châncộtxâyphíatrênđấtthuộchnhlangđ−ờngsắt(chủcôngtrìnhcóthểthuêphầnkhông gianphíatrênđ−ờngsắtdoNhchứctráchquảnlýđ−ờngsắtchothuê). “Theoquanđiểmkinhtếhọc,đấtnóichungđ−ợcxemnh−lmộtnhântốriêng biệthoặcnh−lmộtyếutốsảnxuất,khácvớivốnởchỗkhôngmộtsựtănggiásửdụngđất nocóthểhiểunh−lbổsungthêmchonguồnvốn”. 1.2Cáchệthốngxáclậpquyềnvềnhđất/bấtđộngsản ởÔxtrâyliatồntạihaihệthốngxáclậpquyềnvềnhđất/bấtđộngsản:Mộtlhệ thống“Torrens”hayđ−ợcgọilhệthốngmới xáclậpquyềnvềnhđất/bấtđộngsản. Hệ thốngnydoBát−ớcRobertTorrenssánglập;hệthốngthứhaitheoLuậtchínhthốngcủa LiênhiệpAnh,lhệthốngcũ. Nguyênlýcơbảncủahệthống“Torrens”lviệcxáclậpquyềnvềđấtdựatrêncơ sởđăngkývcấpgiấychứngnhậnvềnhđất/bấtđộngsản,khôngđòihỏicácloạichứngth− giaodịch,cácgiấytờcóliênquankhácvcôngviệcthẩmtraphứctạptốnthờigiannh−yêu cầuởhệthốngcũ. Theohệthống“Torrens”chủđấtnắmmộtgiấychứngnhận,trongđócóghidiện tích,cácnộidungvềpháplý,tỷlệbảnvẽmặtbằngthửađất,chỉdẫncơsởbảnđồmặtbằng l−ugiữliênquanđếnthửađất,lịchsửcácgiaodịch/chuyểndịchliênquantớithửađấtkểtừ khithửađấtđóđ−ợcđăngkýtheoLuậtnóitrên. Hệ thống “Torrens” đ tạo nên những chuyển biến mới trong các giao dịch chuyềnquyềnnh,đất/bấtđộngsảnởÔxtrâylia. 1.3Cácquyềnvềđất TheoLuậtcủaAnhquốc,quyềnsởhữuvềđấtkhôngmangtínhtuyệtđối,ng−ời dânchỉđ−ợcquyềnsởhữubấtđộngsảntrênđất;Vềlýthuyết,chỉđ−ợcquyềnthuêđấtcủa 24 KhoaĐấtvMôitr−ờng
32. Thịtr−ờngbấtđộngsản Nữ hong, nh−ng trên thực tế có dạng thuê đất di hạn (999 năm) đ−ợc h−ởng các lợi ích giốngnh−sởhữu. ởÔxtrâyliamộtphầnnămdiệntíchđấtthuộcquyềnsởhữut−nhân,cònlạid−ới dạngthuêhoặcđ−ợcquyềnsửdụng.LuậtphápởtấtcảcácbangcủaÔxtrâyliađềuchếđịnh cácmốiquanhệgiữachủsởhữuđấtvng−ờithuênhđất/táđiền.Trongmộtsốtr−ờnghợp Luậtkhốngchếmứctiềnthuêtheotừngloạinhđất/bấtđộngsảnvđềracácquyđịnhbảovệ quyềnlợicủang−ờithuênhđất/táđiềnvbảođảmcácquyềncủachủđất. 2Phápluậtđấtđai/bấtđộngsảnTrungQuốc 2.1Cácvănbảnphápquy Ngy27tháng3năm1982Tổngcụcxâydựngthnhphốquốcgiađbanhnh“ Quyđịnhtạmthờivềquảnlýsảntịch,sảnquyềnnhđấtởthnhthị(trấn)” Ngy17tháng2năm1983Quốcvụviệnbanhnh“Điềulệquảnlýnht−ở thnhphố”quyđịnhviệcquảnlýmuabán,chothuênht−ởthnhphố; Ngy12tháng12năm1984BộBảovệMôitr−ờng,xâydựngthnhthịvnông thônbanhnh“Nguyêntắcđánhgiá,thanhlýnhchothuê” Năm1985BộbảovệMôitr−ờng,xâydựngthnhthịvnôngthôncùngTổngcục Thốngkêtriểnkhaiviệcđiềutranhthnhphố,thịtrấntonquốclầnthứnhất;năm1987 triểnkhaitổngđăngkýnhthnhphố,thịtrấntonquốclầnthứnhất. Ngy15tháng9năm1986Quốcvụviệnbanhnh“Điềulệtạmthờivềvềthuế tisảnnhđất Ngy29tháng9năm1988Quốcvụviệnbanhnh“Điềulệtạmthờivềvềthuế sửdụngđấtđaithnhphố,thịtrấncủan−ớcCHNDTrungHoa” Ngy8tháng8năm1988BộXâydựng,CụcVậtgia,Cụcquảnlýhnhchính côngth−ơngbanhnh“Thôngtrivềtăngc−ờngquảnlýthịtr−ờnggiaodịchtisảnnhđất“ Ngy31tháng12năm1990BộXâydựngbanhnh“Biệnpháptạmthờivềquản lýsảntịch,sảnquyềnnhởthnhphố” Năm1992BộXâydựngbanhnh“Biệnpháptạmthờivềquảnlýgiácảnhđất thịtr−ờngthnhphố” Ngy26tháng11năm1993Quốcvụviệnbanhnh“Điềulệtạmthờivềvềthuế giátrịgiatăngnhđấtn−ớcCHNDTrungHoa” Ngy5tháng7năm1994TrungQuốcbanhnh“Luậttisảnnhđất”; [12]HongH.LuậtTisảnnhđất.NXBĐạihọcChínhPhápTrungQuốc1997. BảndịchNguyễnQuangThọvTônGiaHuyên2004 2.2Nhiệmvụquảnlýthịtr−ờngnhđất TheoquyđịnhcủaLuậtTisảnnhđấtn−ớcCHNDTrungHoa1994: Xâydựngcơquanquảnlýthịtr−ờngnhđất,tăngc−ờngquảnlývĩmôcủacơ quanquảnlýhnhchínhvớithịtr−ờngnhđất; Xâydựnghonthiệncácloạiphápquyvềquảnlýthịtr−ờngnhđấtđểquyphạm hoáhnhvigiaodịchnhđấtnhằmlmchohoạtđộnghoạtđộngquảnlýthịtr−ờngnhđât cóchỗdựavềphápluật; Cảicáchchếđộnhởvchếđộchothuênhhiệnhnh; Xửlýhnhvigiaodịchphipháp,ngăncảnhnhvixâmchiếmquyềntisảnnh đất. 2.3Nộidungchủyếuvềquảnlýthịtr−ờngnhđất Hạnchếkháchthểgiaodịchnhđất:Khôngchophépmuabán,chothuê,thế chấpđốivớinhđấtkhônghợppháp; Quyphạmhnhvigiaodịchnh−:Thẩmtraxemxétviệcgiaodịchthuộcquyềnti sản nh đất có rõ rng không, việc chuyển nh−ợng ti sản nh đất có đ−ợc 2 bên đồng ý không; 25 KhoaĐấtvMôitr−ờng
33. Thịtr−ờngbấtđộngsản Điềuphốigiácảnhđất,chủyếuldựavogiáchuẩnvềnh,đấtcácloạicủa nhn−ớcđểcungcấpchocácbêngiaodịch; Bảođảmthuthuếchonhn−ớc,ởTrungQuốcviệcthuthuếnychủyếudosở giaodịchđảmnhiệm. IV.Khungpháplýthịtr−ờngbấtđộngsảnViệtnam 1.Bốicảnh 1.1Giaiđoạn19751985 SauĐạithắngMùaXuân1975n−ớcViệtNamthốngnhất,độclập,tựdo,đilênChủ nghĩaxhội.Tronggiaiđoạn19751985Đảng,Nhn−ớcđbanhnhnhiềuchínhsáchpháp luậtđấtđaithựchiệnđiềuchỉnhruộngđất,khuyếnkhíchpháttriểnsảnxuất,khaihoangphục hoá,mởrộngdiệntíchsảnxuấtnôngnghiệp(Nghịquyết254/NQTƯngy15/7/1976của BCT,Chỉthị57/CTTƯngy15/11/1978),cảitiếnquảnlýhợptácx(Chỉthị100/CTTƯ ngy15/1/1981),đổimớicơchếquảnlýkinhtế(NghịquyếtTƯ6khoáIV9/1979,chỉthị 35/CTTƯngy18/1/1984).Chínhsáchkinhtếtronggiaiđoạnnymangtínhkếhoạchhoá tậptrungcao,theocơchếNhn−ớccóquyềnquyếtđịnhhầuhếtcáchoạtđộngsảnxuấtkinh doanhvphânphốisảnphẩm:Thựchiệnchếđộgiaochỉtiêukếhoạchđếntừngxínghiệp, hợptácx;thumuahầuhếtcácsảnphẩmchủyếu;quyếtđịnhgiácácmặthngvthựchiện chếđộphânphốibằngtemphiếu;Kinhtếhộgiađìnhvkinhtếcáthểkhôngđ−ợckhuyến khíchpháttriển.Đấtđaithuộcsởhữutondân,quảnlýđấtđaitheocơchếkếhoạchmang nặngtínhhnhchính,ch−aquantâmđếnhiệuquả. 1.2Giaiđoạntừ1986đếnnay Từ 1986 đến nay, Đại hội Đại biểu ton quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khoá VI (1986),khoáVII(1991),khoáVIII(1996),KhoáIX(2001)đđềrađ−ờnglốiĐổimới,đẩy mạnh Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất n−ớc, xây dựng nền kinh tế thị tr−ờng theo định h−ớngXhộichủnghĩa.Chínhsáchkinhtếtronggiaiđoạnnychuyểntừcơchếkếhoạch hoá,tậptrungquanliêubaocấpsangcơchếkinhtếhnghoánhiềuthnhphầncósựquảnlý củaNhn−ớctheođịnhh−ớngXhộichủnghĩa. NghịquyếtĐạihộiđạibiểutonquốc ĐảngCộngsảnViệtNamlầnthứVIIIxác định :"Tiếptụcđổimớicơchếquảnlýkinhtếvớimụctiêuxoábỏcơchếtậptrung,quanliêu, baocấp,hìnhthnht−ơngđốiđồngbộcơchếthịtr−ờngcósựquảnlýcủaNhn−ớctheo địnhh−ớngxhộichủnghĩa"; (VănkiệnĐạihộiđạibiểutonquốcĐảngCộngsảnViệtNam lầnthứVIIINXBChínhtrịQuốcgia1996,trang96100). NghịquyếtĐạihộiđạibiểutonquốcĐảngCộngsảnViệtNamlầnthứIXxácđịnh: "Tiếptụctạolậpđồngbộcácyếutốthịtr−ờng;đổimớivnângcaohiệulựcquảnlýkinhtế củaNhn−ớc.Thúcđấysựhìnhthnh,pháttriểnvtừngb−ớctừngb−ớchonthiệncácloại thịtr−ờngtheođịnhh−ớngxhộichủnghĩa,đặcbiệtquantâmcácthịtr−ờngquantrọng nh−nghiệnch−acóhoặccònsơkhainh−:thịtr−ờnglaođộng,thịtr−ờngchứngkhoán,thị tr−ờngbấtđộngsản,thịtr−ờngkhoahọcvcôngnghệ" (VănkiệnĐạihộiđạibiểutonquốc ĐảngCộngsảnViệtNamlầnthứIXNXBChínhtrịQuốcgia2001,trang100). Cơchếquảnlýđấtđaicũngđ−ợcđổimớiđápứngyêucầuđổimớicơchếkinhtế. ChínhsáchđấtđaicủaĐảngđđ−ợcthểchếhoá,HiếnPhápCHXHCNViệtNamnăm1992 đquyđịnhĐấtđaithuộcsởhữutondân(Điều17);Nhn−ớcthốngnhấtquảnlýđấtđai theoquyhoạchvphápluật(Điều18).Luậtđâtđai1993,1998,2001,2003cũngđthểchế hoáchínhsáchđấtđaicủaĐảngvcụthểhoácácquyđịnhvềđấtđaicủaHiếnpháp. Luậtđấtđaiquyđịnhcácnguyêntắcquảnlývsửdụngđấtđai:đấtđaithuộcsởhữu tondân,Nhn−ớcthốngnhấtquảnlýđấtđaitheoquyhoạch,phápluật,sửdụngđấtđaihợp lýhiệuquảvtiếtkiệm,bảovệcảitạobồid−ỡngđất,bảovệmôitr−ờngđểpháttriểnbền vững; Các quyền của ng−ời sử dụng đất: đ−ợc cấp GCNQSDD, đ−ợc h−ởng thnh quả lao độngvkếtquảđầut−trênđấtđ−ợcgiao,đ−ợcchuyểnđổi,chuyểnnh−ợng,chothuê,thừakế, 26 KhoaĐấtvMôitr−ờng
34. Thịtr−ờngbấtđộngsản thếchấpquyềnsửdụngđất,đ−ợcgópvốnbằngquyềnsửdụngđấtđểsảnxuất,kinhdoanh; Nghĩavụcủang−ờisửdụngđất:sửdụngđúngmụcđích,bảovệđất,bảovệmôitr−ờng,nộp thuế,lệphí,tiềnsửdụngđất,bồith−ờngkhiđ−ợcnhn−ớcgiaođât,trảlạiđấtkhinhn−ớc cóquyếtđịnhthuhồi.Bộluậtdânsựcũngquyđịnhcụthểcácquanhệdânsựliênquanđến quyềnsửdụngđất 2.Chủtr−ơng,chínhsáchvềquảnlýđấtđaivthịtr−ờngbấtđộngsản NghịQuyếtĐạihộiđạibiểutonquốcĐảngCộngsảnViệtNamlầnthứVIII(1996) xácđịnh :"Quảnlýchặtchẽđấtđaivthịtr−ờngbấtđộngsản.Đấtđaithuộcsởhữutondân, khôngt−nhânhoá,khôngchophépmuabánđấtđai;ThựchiệnđúngLuậtĐấtđai;bổsung honchỉnhhệthốngphápluậtvchínhsáchđấtđai.Trongviệcgiaoquyềnsửdụngđấtv chothuêđấtphảixácđịnhđúnggiácácloạiđấtđểsửdụngcóhiệuquả,duytrìpháttriểnquỹ đất,bảođảmlợiíchcủatondân,khắcphụctìnhtrạngđầucơvnhữngtiêucực,yếukém trongviệcquảnlývsửdụngđất.Tổchứcquảnlýtốtthịtr−ờngbấtđộngsản.Chămlogiải quyếtvấnđềnhởchonhândân,nhấtlởcácvùngđôthị;pháttriểncácdoanhnghiệpnh n−ớcxâydựng,kinhdoanhnhở.Khuyếnkhíchcácthnhphầnkinhtếthamgiaxâydựngv kinhdoanhnhởtheosựh−ớngdẫnvquảnlýcủanhn−ớc" (VănkiệnĐạihộiđạibiểu tonquốcĐảngCộngsảnViệtNamlầnthứVIIINXBChínhtrịQuốcgia1996,trang100). NghịquyếtĐạihộiđạibiểutonquốcĐảngCộngsảnViệtNamlầnthứIXtiếptục khẳngđịnh "Hìnhthnhvpháttriểnthịtr−ờngbấtđộngsản,baogồmcảquyềnsửdụngđất theoquyđịnhcủaphápluật;từngb−ớcmởthịtr−ờngbấtđộngsảnchong−ờiViệtNamở n−ớcngoivng−ờin−ớcngoithamgiađầut−" (VănkiệnĐạihộiđạibiểutonquốcĐảng CộngsảnViệtNamlầnthứIXNXBChínhtrịQuốcgia2001,trang100). NghịquyếtĐạihộiĐảngVIII,IXđxáclậpchủtr−ơng,mởđ−ờngchosựhìnhthnh vpháttriểnthịtr−ờngbấtđộngsảnViệtNamgópphầntiếptụctạolậpđồngbộcácyếutốthị tr−ờngtrongcơchếquảnlýkinhtếthịtr−ờngđịnhh−ớngXhộichủnghĩa "Thịtr−ờngBất độngsảntuycònsơkhainh−ngđthuhútđ−ợcmộtl−ợngvốnkhálớnvođầut−xâydựngcơ sởhạtầng,tạođiềukiệnvềmặtbằngchocácngnhsảnxuất,kinhdoanhpháttriển,cảithiện điều kiện nh ở cho nhân dân, nhất l tại các đô thị" (Nghị quyết số 26NQTW ngy 12/3/2003). Tronggiaiđoạntừ19871997cótrên2000dựánđầut−n−ớcngoi,vớisốvốngần 35.000triệuUSDđầut−vocáclĩnhvựckinhtế,sửdụng97.000Hađất;Tỷtrọngvốnpháp địnhbênViệtnamchiếm37%(trên6.000TriệuUSDtrongđóvốnbằngquyềnsửdụngđất chiếm27%).Riêngtronglĩnhvựckinhdoanhkháchsạn,vănphòngđếncuốinăm2001vốn đầut−trựctiếpn−ớcngoiđạtgần7.000triệuUSD.Tronggiaiđoạn19962000Nhn−ớcđ giaochocáctổchức260.000Hađấtchuyêndùngđểxâydựngvpháttriểnhạtầngcáclĩnh vựckinhtế,khoahọckỹthuật,vănhoáxhội,giáodục,thểdụcthểthao,ytế ;đgiaov chothuê25.000Hađấtchocáctổchức,cánhânđểxâydựngnhởvpháttriểnđôthị,diện tíchnhởđôthịtừ34M 2/ng−ờitănglên78M 2/ng−ời.(Nguồn:Bộkếhoạchđầut−,Tổng cụcĐịachính). Tuynhiên "Hoạtđộngcủathịtr−ờngbấtđộngsảnkhônglnhmạnh,tìnhtrạngđầu cơvềđấtđaivbấtđộngsảngắnliềnvớiđấtrấtnghiêmtrọng,đẩygiáđấtlêncao,đặcbiệt lởđôthị,gâykhókhăncảntrởlớnchocảđầut−pháttriểnvgiảiquyếtnhở,tạora nhữngđặcquyền,đặclợi,dẫnđếntiêucựcvthamnhũngcủamộtsốcánhânvtổchức". "Quảnlýnhn−ớcvềđấtđaicònnhiềuhạnchế,yếukém,quảnlýthịtr−ờngbấtđộngsảnbị buônglỏng.Ng−ờisửdụngđấtch−almtốtnghĩavụđốivớiNhn−ớc.Chínhsáchtichính đốivớiđấtđaicònnhiềubấtcập,gâythấtthoátlớnchongânsáchnhn−ớc". (Nghịquyếtsố 26NQTWngy12/3/2003). Nhữngtồntại,yếukémcủathịtr−ờngbấtđộngsảnn−ớctahiệnnaythểhiệnởnhững điểmchủyếusau:Mấtcânđốivềcung,cầu(Nhởcungkhôngđápứngcầu,trongkhimặt 27 KhoaĐấtvMôitr−ờng
35. Thịtr−ờngbấtđộngsản bằngkhucôngnghiệpcungv−ợtquácầu);Tỷlệgiaodịchphichínhquycao(khoảngtrên 70%); Giá bất động sản biến động mạnh (tr−ớc 7/1992: ít biến động; 19931997: "nóng"; 19971999:“đóngbăng";20002001:"sốt";tồntạisonghnh2loạigiá:Giátheokhunggiá đấtcủaNhn−ớcvgiáthịtr−ờng;Thủtụchnhchínhphứctạp,giaodịchvòngvèoqua nhiềunấctrunggian;Thôngtinbấtđộngsảnthiếu,khôngrõrng.Hậuquảlđấtđaibịsử dụnglngphí,kémhiệuquả,ngânsáchthấtthu:tronggiaiđoạn19962000cáckhoảnthudo cấpGCNQSDĐ(mớicó17%đ−ợccấp)khoảnggần1.000Tỷ/Năm.Mộtsốnguyênnhânchủ yếunhìntừgócđộquảnlýkinhtế:Vềchínhsáchphápluật:Mộtsốchủtr−ơng,chínhsách lớnrấtquantrọngcủaĐảngvềđấtđaich−ađ−ợcthểchếhoá(Nh−:chếđộsởhữutondân đốivớiđấtđai;thịtr−ờngbấtđộngsảntrongđócóquyềnsửdụngđất ).Vănbảnphápluật đấtđaibanhnhnhiều,nh−ngchồngchéo,thiếuđồngbộ.(Nghịquyếtsố26NQTWngy 12/3/2003). Hiệnn−ớctach−acómộthệthốngphápluậtthốngnhất,đồngbộchoviệcquảnlýthị tr−ờngbấtđộngsản.Việcquảnlý,sửdụngđấtđaiđ−ợcđiềutiếtbởiLuậtĐấtđai(1993,1998, 2001);việcquảnlýnhởđ−ợcđiềutiếtbởiPháplệnhNhở(1992);cácquanhệvềđấtđai, nhởtronggiaodịchdânsựđ−ợcđiềutiếtbởiBộluậtDânsự. 3Phápluật 3.1Hiếnpháp1992 Chếđộsởhữu Đấtđai,rừngnúi,sônghồ,nguồnn−ớc,tinguyêntronglòngđất,nguồnlợiởvùng biển,thềmlụcđịavvùngtrời,phầnvốnvtisảndonhn−ớcđầut−vocácxínghiệp, côngtrìnhthuộccácngnhvlĩnhvựckinhtế,vănhoá,xhội,khoahọc,kỹthuật,ngoạigiao, quốcphòng,anninhcùngcáctisảnkhácmphápluậtquyđịnhcủaNhn−ớc,đềuthuộcsở hữutondân"(Điều17). Chếđộquảnlývsửdụng “Nhn−ớcthốngnhấtquảnlýtonbộđấtđaitheoquyhoạchvphápluật,bảođảmsử dụngđúngmụcđíchvcóhiệuquả.Nhn−ớcgiaođấtchocáctổchứcvcánhânsửdụngổn địnhlâudi.Tổchứcvcánhâncótráchnhiệmbảovệ,bồibổ,khaitháchợplý,sửdụngtiết kiệmđất,đ−ợcchuyểnquyềnsửdụngđấtNhn−ớcgiaotheoquyđịnhcủaphápluật"(Điều 18)(NXBChínhtrịQuốcgia). 3.2LuậtĐấtđai2003 3.2.1.Sởhữuđấtđai LuậtđấtđaitiếptụckhẳngđịnhđấtđaithuộcsởhữutondândoNhn−ớcđạidiện chủsởhữu.Nhn−ớcgiữquyềnđịnhđoạtcaonhấtđốivớiđấtđaibằngviệcthựchiệnnhững quyềnnăngcụthể:quyếtđịnhmụcđíchsửdụngđất(thôngquaviệclậpquyhoạch,kếhoạch sửdụngđất),quyđịnhthờihạnsửdụngđất,giaođất,chothuêđất,thuhồiđất,địnhgiáđất. Nhn−ớccóquyềnh−ởnglợitừđấtđaithôngquacácchínhsáchtichínhvềđấtđainh−:thu tiềnsửdụngđất,tiềnthuêđất;thuthuếsửdụngđất,thuếthunhậptừchuyểnquyềnsửdụng đất;điềutiếtphầngiátrịtăngthêmtừđấtmkhôngdođầut−củang−ờisửdụngđấtmanglại. Nhn−ớctraoquyềnsửdụngđấtchong−ờisửdụngđấtthôngquahìnhthứcgiaođất,chothuêđất, côngnhậnquyềnsửdụngđấtđốivớing−ờiđangsửdụngđấtổnđịnh;quyđịnhquyềnvnghĩavụ củang−ờisửdụngđất. Luậtđấtđainăm2003tiếptụckhẳngđịnhNhn−ớckhôngthừanhậnviệcđòilạiđất đgiaochong−ờikhácsửdụngtrongquátrìnhthựchiệnchínhsáchđấtđaicủaNhn−ớc cáchmạngquacácthờikỳ. 3.2.2.Nộidungquảnlýnhn−ớcvềđấtđai Quyhoạch,kếhoạchsửdụngđất :Đểbảođảmsựphùhợpvớiviệcquảnlýđấtđai tạiđôthịvtínhthốngnhấttrongsửdụngđấtpháttriểnđôthị,Luậtđấtđaikhônggiaocho ph−ờng,thịtrấn,cácxthuộckhuvựcquyhoạchpháttriểnđôthịlậpquyhoạchsửdụngđất mdoUỷbannhândâncấptrêntrựctiếplậpquyhoạch,kếhoạchsửdụngđất.Đồngthờiđể 28 KhoaĐấtvMôitr−ờng
36. Thịtr−ờngbấtđộngsản tránhtìnhtrạngquyhoạch,kếhoạchsửdụngđất“treo”nh−hiệnnay,Luậtquyđịnh:Diện tíchđấtghitrongkếhoạchsửdụngđấtđđ−ợccôngbốphảithuhồiđểthựchiệndựán,công trìnhhoặcphảichuyểnmụcđíchsửdụngđấtmsaubanămkhôngđ−ợcthựchiệntheokế hoạchthìcơquannhn−ớccóthẩmquyềnxétduyệtkếhoạchsửdụngđấtphảiđiềuchỉnh hoặchuỷbỏ. Thẩmquyềngiaođất,chothuêđất :Luậtđấtđaiquyđịnhvềthẩmquyềngiaođất, chothuêđấttheoh−ớngtiếptụcphâncấpchođịaph−ơngvthựchiệncảicáchhnhchính tronglĩnhvựcđấtđai.Uỷbannhândântỉnh,thnhphốtrựcthuộctrung−ơngquyếtđịnhgiao đất,chothuêđấtđốivớitổchức;giaođấtđốivớicơsởtôngiáo;giaođất,chothuêđấtđốivới ng−ờiViệtNamđịnhc−ởn−ớcngoi;chothuêđấtđốivớitổchức,cánhânn−ớcngoi.Uỷ bannhândânhuyện,quận,thịx,thnhphốthuộctỉnhquyếtđịnhgiaođất,chothuêđấtđối vớihộgiađình,cánhân;giaođấtđốivớicộngđồngdânc−. Thuhồiđất,bồith−ờng,táiđịnhc−chong−ờicóđấtbịthuhồi :Luậtđấtđaiquy địnhNhn−ớcthựchiệnviệcthuhồiđất,bồith−ờng,giảiphóngmặtbằngsaukhiquyhoạch, kếhoạchsửdụngđấtđ−ợccôngbốhoặckhidựánđầut−cónhucầusửdụngđấtphùhợpvới quyhoạch,kếhoạchsửdụngđấtđ−ợccơquannhn−ớccóthẩmquyềnxétduyệt,nhằmđể chủđộngquỹđấtchođầut−pháttriển.Nhn−ớcgiaochotổchứcpháttriểnquỹđất(doUỷ bannhândântỉnh,thnhphốtrựcthuộctrung−ơngthnhlập)đểthựchiệnviệcthuhồiđất, bồith−ờng,giảiphóngmặtbằngvtrựctiếpquảnlýquỹđấtđthuhồiđốivớitr−ờnghợpsau khiquyhoạch,kếhoạchsửdụngđấtđ−ợccôngbốmch−acódựánđầut−.Vềbồith−ờng khithuhồiđất,Luậtđấtđaiquyđịnhrõnhữngtr−ờnghợpđ−ợcbồith−ờngvềđất(những ng−ờicógiấytờvềquyềnsửdụngđấttheoquyđịnh).Nhữngng−ờikhôngcógiấytờvềquyền sửdụngđấtthìkhiNhn−ớcthuhồiđấtkhôngđ−ợcbồith−ờngvềđất.Uỷbannhândântỉnh, thnhphốtrựcthuộctrung−ơngphảithựchiệncácdựántáiđịnhc−tr−ớckhithuhồiđất. Khutáiđinhc−phảicóđiềukiệnpháttriểnbằnghoặctốthơnnơicũ. Thẩmquyềncấpgiấychứngnhậnquyềnsửdụngđất : Luậtđấtđaiquyđịnhcấp nocóthẩmquyềngiaođất,chothuêđất,chuyểnmụcđíchsửdụngđất,thuhồiđấtthìcấpđó cóthẩmquyềncấpgiấychứngnhậnquyềnsửdụngđất.Uỷbannhândântỉnh,thnhphốtrực thuộctrung−ơngcóthểủyquyềnchocơquanquảnlýđấtđaicùngcấpcấpgiấychứngnhận quyềnsửdụngđất. Đăngkýđấtđai :Luậtđấtđaiquyđịnhviệcđăngkýquyềnsửdụngđấtđ−ợcthực hiệntạiVănphòngđăngkýquyềnsửdụngđất.Theođó,Vănphòngnyđ−ợcthnhlậptheo h−ớng:VănphòngđăngkýquyềnsửdụngđấtltổchứcsựnghiệpthuộcSởTinguyênv Môitr−ờng,cótrụsởchínhvcácchinhánhđ−ợcbốtríđểtạothuậnlợichong−ờithamgia thựchiệncácthủtụchnhchínhvềquảnlý,sửdụngđấtđai.Vănphòngđăngkýquyềnsử dụngđấtcóchứcnăngtổchứcthựchiệnđăngkýquyềnsửdụngđất,quảnlýhồsơđịachính gốcvthựchiệnthủtụchnhchínhtrongquảnlýđấtđaitheocơchế"mộtcửa". Quảnlýtichínhvềđấtđai :Giáđấtbảođảmsátvớigiáchuyểnnh−ợngquyềnsử dụngđấtthựctếtrênthịtr−ờngtrongđiềukiệnbìnhth−ờng;khicóchênhlệchlớnsovớigiá chuyểnnh−ợngquyềnsửdụngđấtthựctếtrênthịtr−ờngthìphảiđiềuchỉnhchophùhợp.Giá đấtdoUỷbannhândântỉnh,thnhphốtrựcthuộctrung−ơngquyđịnhđ−ợccôngbốvo ngy01tháng01hngnămđểng−ờisửdụngđấtthựchiệncácnghĩavụtichínhvềđấtđai củanămđó.Bổsungquyđịnhvềđấugiáquyềnsửdụngđấtvđấuthầudựántrongđócó quyềnsửdụngđất,chophépdoanhnghiệpcókhảnăngchuyênmônlmdịchvụt−vấnvềgiá đấtđể thuậnlợitronggiaodịch quyềnsửdụngđất. Giảiquyếttranhchấp,khiếunạivềđấtđai : Thẩmquyềngiảiquyếttranhchấpđất đaiđ−ợcquyđịnhrõhơn,đồngthờivớiviệcmởrộngthẩmquyềngiảiquyếttranhchấpđất đaicủatòaánnhândân(giảiquyếtkhôngchỉđốivớing−ờicógiấychứngnhậnquyềnsử dụngđấtmcảnhữngng−ờicógiấytờvềquyềnsửdụngđất).Tr−ờnghợptranhchấpđấtđai mđ−ơngsựkhôngcógiấychứngnhậnquyềnsửdụngđấthoặckhôngcómộttrongcácloại 29 KhoaĐấtvMôitr−ờng